Mit 120,2 Zählerpunkten erreicht das umfragebasierte Immobilienklima nach einem Zuwachs von 8,6 Prozent im August einen neuen Rekord seit dem Beginn der Erhebung im Januar 2008. Im Vormonat lag der Wert noch bei 110,7 Punkten, aber bereits über der 100 Punkte-Schwelle, die signalisiert, dass die Mehrheit der 1.000 befragten Marktteilnehmer die Gegebenheiten positiv bewertet.

Das weitere Wachstum des Immobilienklimas beruht in gleichen Teilen auf der Entwicklung der Investment- und der Ertragsmöglichkeiten. Das Investmentklima steigt um 8,6 Prozent auf 132,1 Zählerpunkte (Vormonat: 121,6). Auch die Erwartungen hinsichtlich der Entwicklung von Mieten und Erträgen, ausgedrückt im Ertragsklima, nehmen um 8,6 Prozent zu und erreichen aktuell 108,7 Punkte (Vormonat: 100,1).

Wieder Vertrauen in Büroimmobilien

Im August bewerten die befragten Marktteilnehmer alle Teilsegmente positiv. Darunter verzeichnet das Büroklima mit 11,4 Prozent den stärksten Anstieg und erreicht mit 106,1 Zählerpunkten (Vormonat: 95,3) seinen höchsten Wert seit März 2008.

Es zeigt sich, dass Segmente, die während der Krise kritisch eingeschätzt wurden, wieder verstärkt in den Fokus des Interesses rücken. So verzeichnet auch das Industrieklima einen kräftigen Anstieg um 10,9 Prozent auf 116,3 Punkte (Vormonat: 104,8). Das Handelklima liegt mit 122,1 Zählerpunkten bereits zum fünften Mal in Folge über der 100 Punkte-Schwelle (Vormonat: 109,7). Wie in den vergangenen Monaten bleibt auch im August die Spitzenstellung von Wohnimmobilien unangefochten. Mit 152,4 Punkten erreicht das Wohnklima einen neuen Höchststand (Vormonat: 150,4).

Der positive Stimmungstrend der Immobilienwirtschaft spiegelt sich im makroökonomischen Indikator der Immobilienkonjunktur wider. Die auf der Auswertung von Dax, ifo, DIMAX, Zinsen und Staatsanleihen basierende Immobilienkonjunktur steigt leicht um 1,5, Prozent auf 196,1 Zählerpunkte (Vormonat: 193,3). Somit nimmt sie ungefähr ihren Wert von Anfang 2008 ein.

Da Finanz- und Kreditwirtschaft eng mit der Immobilienwirtschaft verknüpft sind, sieht Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland, trotz der optimistischen Stimmung noch erhebliche Risiken. “Experten gehen davon aus, dass sich die Aufholjagd in dieser Geschwindigkeit kaum fortsetzen wird und die Konjunktur sich im zweiten Halbjahr wieder abkühlt. Daher ist auf jeden Fall zur Vorsicht zu raten, auch wenn nicht mehr mit einem erneuten Einbruch zu rechnen ist.”

Dabei wird die gesamte Kostenstruktur mit allen Facetten in die Planung des Bauprojektes mit einbezogen. Bislang gab es keinen standardisierten Ansatz. Der Zustand, der – laut RICS – nicht nur zu mangelhafter Transparenz und Inkonsistenzen bei der Vergleichbarkeit geführt hat, sondern auch zu Unverständlichkeiten, wird jetzt durch eine einheitliche Regelung ersetzt.

Durch die Schaffung dieser einheitlichen Richtlinien erkennt die RICS die Notwendigkeit an, ihren Mitgliedern und deren Kunden einen umfassenden Leitfaden zur Verfügung zu stellen, der die Transparenz in jeder Phase eines Neubauprojektes deutlich erhöht. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Thema Baukostenplanung international differenziert zu betrachten ist.

Neben dem klassischen Baumanagement gehört auch der Umgang mit:

- Inflation und Berücksichtigung von Spezialrisiken,
- Profit und Overheadkosten,
- vorbereitenden Maßnahmen.

Darüber hinaus umfasst das Regelwerk eine Handhabung der indirekten Kosten, wie beispielsweise den Aufwendungen für externe Berater und Anwälte, den Erwerb von Grund und Boden, Marketingkosten, und Steuern (speziell im Bereich der Mehrwertsteuer).

RICS-Präsident Peter Goodacre: „Gerade in diesen Zeiten ist es besonders bedeutend, dass die RICS ihren Mitgliedern Richtlinien an die Hand gibt, die sie in die Lage versetzen, Industriestandards zu etablieren. Diese standardisierte Zusammenfassung von Anleitungsvorschriften wird es unseren Mitgliedern ermöglichen, die Kosten eines Bauprojektes so zusammenzustellen und zuzuordnen, dass sie transparent, nachvollziehbar und für den Mandaten verständlich sind. Hierdurch werden auch einzelne Bauprojekte in ihrer Kostenstruktur deutlich vergleichbarer.“

Die vollständige Serie erscheint in den kommenden zwei Jahren in drei Teilen, von denen der erste „Order of Cost Estimating and Elemental Cost Planning“ jetzt veröffentlicht wurde. Die beiden weiteren Teile „Works Procurement“ und „Post Completion Procurement“ folgen.

Das Umsatzvolumen auf dem Münchener Logistikmarkt ist stark geschrumpft: Laut Marktbericht von Colliers Schauer & Schöll wurden im 1. Quartal des Jahres 42.000 m² Fläche umgesetzt – das sind 50 % weniger als im Durchschnitt der Vergleichsquartale 2007 und 2008. Grund für den Rückgang sei das Ausbleiben von großvolumigen Vermietungen. Hingegen seien die Mietpreise für Industrie und Lagerflächen der neuesten Generation weiterhin wertstabil: Je nach Lage werden in der Spitze Mieten zwischen 5,75 und 6,50 Euro/m² erzielt. Da derzeit einige Großvermietungen vor dem Abschluss stünden, sei mit einem besseren Ergebnis im 2. Quartal zu rechnen, so das Maklerhaus

In den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwa 506.000 m² Büroflächen und damit knapp 27 % weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Die schlechten konjunkturellen Rahmenbedingungen haben sich damit unerwartet stark auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Infolge des Nachfragerückgangs gaben auch die Spitzenmieten gegenüber dem Jahresende 2008 leicht nach (durchschnittlich um 2,7 %), während die flächengewichtete Durchschnittsmiete in allen Märkten spürbar zurückging (- 8,0 %).

In den vier Märkten Berlin (- 28 %), Düsseldorf (- 56 %), Hamburg (- 18 %) und München (- 46 %) reduzierte sich die Vermietungsleistung jeweils zweistellig. Einzig Frankfurt kann auf einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal verweisen (+ 36 %). Allerdings ist dies in erster Linie auf die Vermietung des Dresdner-Bank-Towers an die Deutsche Bahn zurückzuführen (71.000 m²), die das andernfalls schwache Vermietungsergebnis nahezu verdoppelt hat. Die Vermietungsleistung fiel in den meisten Märkten schwächer als erwartet aus, was in Einklang mit den nochmals verschlechterten konjunkturellen Rahmenbedingungen steht. Potenzielle Flächennachfrager verhalten sich bislang in der Hoffnung auf weiter sinkende Mieten zurückhaltend.

Zahlreiche größere Flächenanfragen können in den nächsten Wochen zu entsprechender Vermietungsleistung führen, so dass für das 2. Quartal die Hoffnung auf ein etwas besseres Ergebnis besteht. Eine positive Trendwende ist im weiteren Jahresverlauf mit Blick auf die schwache Konjunktur dennoch unwahrscheinlich. Zudem sorgt das schwache Marktumfeld dafür, dass Vermieter aktiv auf ihre Mieter zugehen, um bestehende Mietverträge frühzeitig zu verlängern. Für das Gesamtjahr gehen wir für die fünf Märkte von einem Flächenumsatz von etwa 2 Millionen m² aus (2008: 2,4 Mio. m²).
Das Flächenfertigstellungsvolumen dürfte in beinahe allen Märkten höher als im vergangenen Jahr ausfallen und zu einem spürbaren Anstieg der leer stehenden Flächen führen. Die Durchschnittsmieten werden an allen Märkten weiter nachgeben, die Spitzenmieten gehen unserer Einschätzung nach weniger deutlich zurück.

Savills Research: