Der IVD-Marktmietspiegel für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete in Berlin wird erstmals vorgelegt. Die Studie liefert neue Erkenntnisse zu einem Segment, das vom offiziellen Berliner Mietspiegel nicht berücksichtigt wird. Alle Daten der Studie basieren auf zum 1. September 2010 neu abgeschlossenen Mietverträgen.
Begehrte Lagen: Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf
Die Durchschnittsmiete über alle Berliner Bezirke hinweg liegt bei 7,86 Euro pro Quadratmeter nettokalt im Ein- oder Zweifamilienhaus. Besonders begehrt sind dabei die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf. “In den vergangenen fünf Jahren ist die Durchschnittsmiete rasant um 8,3 Prozent gestiegen”, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg.
“Wir erwarten für die Zukunft weiter steigende Mietpreise in diesem Segment”. Prognostiziert wird vom IVD Berlin-Brandenburg eine Mietdynamik von bis zu drei Prozent pro Jahr.
Nachfrage: Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen
Aufgrund erhöhter Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt neige die Bevölkerungsgruppe der jungen Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen inzwischen häufig zur Anmietung statt zum Kauf eines Hauses. Die neue Flexibilität der Berliner Jungfamilien spiegelt sich auch in der durchschnittlichen Anmietdauer, die laut IVD bei vier bis sechs Jahren liegt.
Die höchsten Mieten werden in Grunewald und Dahlem mit 16 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter in der Spitze gezahlt. Ebenfalls teuer ist es in Nikolassee (14 Euro) und im Berliner Norden in Frohnau (13 Euro). Zu den Aufsteigern gehören neben Frohnau der Bezirk Niederschönhausen sowie gute Lagen in Treptow-Köpenick. Die Liste der Absteiger wird angeführt von einfachen Lagen in Reinickendorf und Spandau sowie dem Bezirk Marienfelde.
Hohe Renditeaussichten für Investoren
Für Investoren bietet das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete gute Renditeaussichten. Stagnierenden Kaufpreisen stehen steigende Mieten gegenüber. Die hohe Fluktuation sorgt dafür, dass die Mieten bei Neuabschlüssen dem Markt angepasst werden können – in der Regel nach oben. Durch diese Entwicklung ist mittel- bis langfristig eine Sogwirkung auf die Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern denkbar, die nach langen Jahren der Stagnation wieder steigen könnten.
Die Renditen liegen über denen von Eigentumswohnungen. So werden bei Wohnungen in den Innenstadtbezirken, die im Fokus der Investoren liegen, Renditen von rund drei bis vier Prozent erzielt. Demgegenüber zeigen Ein- und Zweifamilienhäuser in den Stadtrandlagen Renditen von rund vier bis fünf Prozent.
]]>Hintergrund
Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom Bundesfinanzhof (BFH) trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden.
Entscheidung
Jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 hält er daran fest, weist aber zusätzlich darauf hin, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer mit verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes), nicht vereinbar sei.
Zur Begründung führt der BFH aus, dass die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) nur sachgerecht und aus verfassungsrechtlicher Sicht hinnehmbar sei, wenn der Hauptfeststellungszeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreite. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle insbesondere die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung. Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ausgeschlossen werde. Ferner führe das jahrzehntelange Unterlassen einer flächendeckenden Grundstücksneubewertung zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten beim Gesetzesvollzug, weil verfahrensrechtlich nicht sichergestellt werde, dass dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bekannt werden.
(BFH, Urteil v. 30.6.2010, II R 60/08)
]]>Maßstab bei der Wertermittlung der Immobilie ist das Bewertungsgesetz BewG. Dieses enthält lediglich standardisierte Rechenoperationen mit festen Vorgaben, mit denen Anwender, wie etwa Finanzbeamte oder Steuerberater, nur Zahlen ermitteln können. Deren Richtigkeit und Marktbezug wird nicht überprüft. Eigenschaften, die den Wert der Immobilie mindern, werden nicht berücksichtigt, darunter Leerstand, Bauschäden, Qualität der Bausubstanz oder die schlechte Lage des Grundstücks.
Ehepartner und Kinder können ein solches Objekt aufgrund der Freibeträge im Falle einer zehnjährigen Weiternutzung grundsätzlich steuerfrei übernehmen, ohne dass hierfür eine Immobilienbewertung erforderlich ist. Bei nahen Verwandten, darunter Geschwistern, Nichten und Neffen, ist dies anders: Hier liegt der Steuerfreibetrag bei maximal 20.000 Euro.
Das Finanzamt geht bei der Ermittlung – sofern keine direkt vergleichbaren Kaufpreise im jeweiligen Umfeld vorliegen – stets vom einwandfreien Zustand eines durchschnittlich gelegenen Einfamilienwohnhauses aus. Der Fiskus errechnet den Immobilienwert ausschließlich nach dem so genannten Sachwertverfahren. Maßstab sind hier bundeseinheitliche Baukosten, ohne dass Eigenleistungen berücksichtigt werden.
Bei dem Sachwertverfahren wird das Einfamilienhaus in zehn Bauteilgruppen eingeteilt. Diese haben jeweils zehn Prozent Anteil am Gesamtobjekt. Ein Finanzbeamter klassifiziert jede Bauteilgruppe – meist ohne Ortsbesichtigung – hinsichtlich der Qualität als „einfach“, „mittel“ oder „gehoben“. Daraus ergeben sich unterschiedlich hohe Quadratmeterpreise, aus deren Mittelwert sich der Herstellungswert ergibt.
Was auf den ersten Blick ein Vorteil für den Eigentümer ist, erweist sich später fiskalisch als Nachteil: Insgesamt 60 Prozent des Gebäudes werden auch dann als gehoben eingestuft, wenn es sich um heutzutage selbstverständliche Eigenschaften handelt. Dazu zählen Bäder und WCs, die bis zur Decke gefliest (10 %) sowie zeitgemäß ausgestattet (10 %) sind. Funierte Innentüren machen denselben Anteil aus. Verfügt das Gebäude über Tondachpfannen, eine Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung sowie mehrere Lichtauslässe und Steckdosen in einem Raum, trägt solche Ausstattung zu weiteren zehn Prozent „gehobener“ Qualität bei.
Umso schlechter für den Bauherren: Er hat durch Eigenleistung Baukosten eingespart und muss diese nun komplett versteuern. Der nächste Nachteil: Weil es eine 40-prozentige Mindestrestnutzungsdauer bei einer Gesamtlebensdauer von 80 Jahren gibt, kann laut Fiskus ein etwa 75 Jahre altes Einfamilienhaus gemäß Bewertungsgesetz im Ist-Zustand stets mindestens weitere 32 Jahre (80 Jahre x 0,4) bewohnt werden. Dies gilt auch dann, wenn es tatsächlich kurz vor einer grundlegenden, kostenintensiven Sanierung steht.
Des Weiteren dürfen die Finanzbehörden im Gegensatz zu einem Sachverständigen keine Reparaturkosten, sonstige Sanierungs- bzw. Investitionsbedarf zum Wohle des Steuerpflichtigen abziehen, selbst wenn dies mit dem bloßen Auge erkennbar ist. Das gilt auch für ein beschädigtes Dach. Abschließend ziehen die Finanzbehörden eine bundeseinheitliche, prozentuale Wertzahl, die so genannte Marktanpassung, vom bislang errechneten Immobilienwert ab. Diese fällt im Vergleich zu den im Landkreis üblichen Abschlägen um etwa zehn bis zwanzig Prozent zu niedrig aus.
Fazit: Das Bewertungsgesetz BewG und der Ausführungserlass der Finanzbehörden enthalten mehrere unpraktikable Festsetzungen zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Bis es zu einer Änderung des Gesetzes kommt, hilft in der Mehrzahl der Fälle ein Gutachten als Beweis. Den Finanzbehörden obliegt in diesen Fällen die Beweiswürdigung. Neu ist, dass eine bloße Mitteilung eines selbst ermittelten Immobilienwerts, etwa durch den Steuerberater, nicht mehr ausreicht. Auch Schriftstücke, die unvollständig sind oder methodische Mängel aufweisen und folglich per Definition kein Gutachten sind, können die Finanzbehörden ohne fachliche Begründung zurückweisen.
Um das Kostenrisiko zu minimieren, sollte jeder Steuerberater bzw. jeder betroffene Steuerzahler vorab anhand eines „Quickchecks“ des Grundstückswerts durch einen Sachverständigen auf Stundenbasis prüfen lassen, ob der von den Finanzbehörden errechnete Grundbesitzwert akzeptabel oder ein Gutachten sinnvoll ist. Das ist dann der Fall, wenn die voraussichtliche Steuerersparnis die Sachverständigenkosten übersteigt.
]]>Das neue Erbschaftsteuerrecht sieht für Erben der Jahre 2007 und 2008 ein besonderes Wahlrecht vor: Entweder sie werden nach dem bis zum Jahresende 2008 geltenden „alten” Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht veranlagt oder sie entscheiden sich für die Anwendung des neuen Rechts. Dieses Wahlrecht läuft Ende Juni aus.
Der Erwerber kann aufgrund des Wahlrechts bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung beantragen, dass für alle Erwerbe von Todes wegen, für die die Steuer nach dem 31.12.2006 und vor dem 1.1.2009 entstanden ist (also für alle Todesfälle in den Jahren 2007 und 2008) schon alle Bewertungsregelungen und alle erbschaftsteuerrechtlichen Regelungen nach neuem Recht angewendet werden. Lediglich die persönlichen Freibeträge sind auch in diesen Fällen weiterhin nach altem Recht anzusetzen.
Die Finanzverwaltung hat mit Schreiben vom 23.2.2009 (BStBl I 2009, 446) zu den Anwendungsregelungen Stellung genommen. Damit gibt es bei Erbfällen 2007/2008 grundsätzlich die folgenden Möglichkeiten:
Quelle Haufe
]]>„Von einer Entspannung der Wohnungsmärkte kann in Deutschlands nicht gesprochen werden”, kritisiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, den Bericht der Bundesregierung. „Der IVD warnt bereits seit Jahren vor einer Wohnungsknappheit, da das Neubauvolumen immer weiter zurückgeht und kontinuierlich weniger Häuser fertig gestellt werden, als der Markt braucht”, so der IVD-Vizepräsident weiter. Als Folge der konstant niedrigen Zahl von Baufertigstellungen und steigenden Haushaltszahlen würden die Mieten steigen. Der IVD verzeichnet in allen Segmenten des Deutschen Wohnimmobilienmarktes steigende Mieten. „Die Bundesregierung muss schnellstmöglich Anreize für den Wohnungsneu-bau schaffen. Ansonsten wird sich diese Situation nicht ändern, sondern verschärfen”, sagt Schick. „Wir kritisieren in diesem Zusammenhang besonders, dass aus dem Erfordernis für Neubau von Wohnungen in Deutschland keine politischen Maßnahmen ergriffen werden. Wenn dieses Erfordernis festgestellt wird, dann muss die Politik auch die entsprechenden Maßnahmen ergreifen”, so Schick weiter.
Die Bundesregierung habe den hohen Stellenwert von selbstgenutztem Wohneigentum bei der Altersvorsorge richtig erkannt und die Förderung der Wohneigentumsquote folgerichtig zum Ziel ausgegeben. „Mit dem mittlerweile eingeführten so genannten ‚Wohn-Riester’ wird dieses Ziel allerdings nicht erreicht. Er ist kein adäquater Ersatz für die gestrichenen Förderungen”, betont Jens-Ulrich Kießling. Hier würden die Zahlen der Abschlüsse von neuen Riester-Anwendungen, die in den letzten Wochen veröffentlicht worden sind, mit einem großen Erfolg der Wohn-Riester Förderung gleichgesetzt. Offensichtlich fließen bei den weiter rückläufigen Neubauzahlen in Deutschland die abgeschlossenen Verträge nicht in den Wohnungsneubau. Notwendig seien steuerliche Anreize wie die Wiedereinführung des privaten Schuldzinsenabzugs. Der IVD habe bereits konkrete steuerpolitische Vorschläge zur Förderung von Wohneigentum und zur energetischen Sanierung erarbeitet und werde diese in die Diskussion einbringen.
So weit die Preise auch auseinander liegen: Es gibt weitere Unterschiede zwischen Wohnungen und Häusern zu bedenken. Denn während Häuser mehr Arbeit mit sich bringen, genießt man auch mehr Freiheiten. Umbauten oder andere Veränderungen muss man sich, anders als bei der Eigentumswohnung, nicht von der Eigentümergemeinschaft absegnen lassen.
Der große Vorteil der Eigentumswohnungen ist, dass sie oft zentraler liegen. Das heißt: Kürzere Wege, bessere Einkaufsmöglichkeiten und ein vielfältigeres kulturelles Angebot. Gerade junge Familien überlegen daher nicht zuletzt wegen der Vereinbarkeit von Familie und Beruf lange, bevor sie sich für Wohnung oder Haus entscheiden.
Bei der Immowelt.de-Preisanalyse wurden verglichen:
• Häuser auf stadttypisch kleinen Grundstücken bis 150 Quadratmetern.
Das Ergebnis: In vielen untersuchten Städten sind die Wohnungen teurer als die Häuser. Die Spitzengruppe besteht aus Berlin, Frankfurt und Dresden. Hier kostet die Wohnung in der Stadt knapp 40.000 Euro mehr als das Häuschen am Stadtrand. Beinahe gleich hingegen sind die Preise in Hamburg
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