Wohnen in Deutschland wird teurer – die Nettokaltmieten in Deutschland sind im vergangenen Jahr bundesweit angezogen. Dabei fallen die Mietpreissteigerungen in den Großstädten höher als in den Mittel- und Kleinstädten aus. Zu diesen Ergebnissen kommt der Immobilienverband IVD in seinem Wohnpreisspiegel 2008/2009. „Wer 2008 eine Mietwohnung neu bezogen hat, musste durchschnittlich über ein Prozent mehr Miete zahlen als im Vorjahr“, berichtet Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. In Städten mit über 100.000 Einwohnern seien die Nettokaltmieten sogar zwischen zwei und drei Prozent gestiegen.
Anders als in den Jahren zuvor hat sich der Anstieg der Neuvertragsmieten in allen Segmenten und in allen Städtegrößen flächendeckend durchgesetzt. Selbst in den Mittel- und Kleinstädten sind durchschnittliche Mietpreisanstiege von knapp einem Prozent messbar. „Dabei sind bei Altbauwohnungen in guten Wohnlagen der Großstädte mit rund vier Prozent die höchsten durchschnittlichen Preissteigerungen zu verzeichnen“, erklärt Kießling. „Dies ist der höchste Mietpreisanstieg bei Altbauwohnungen seit 1992/1993.“
Weitere Mietpreissteigerungen erwartet
Es werden weiter steigende Mieten in den Großstädten erwartet. Gründe hierfür sind laut IVD der seit einigen Jahren stark rückläufige Wohnungsbau, die wachsende Zahl der Haushalte aufgrund des demografischen Wandels, das knappe Angebot in einigen Städten und die steigende Nachfrage nach Altbauwohnungen.
Der zweithöchste Anstieg der Mieten ist im Neubausegment zu beobachten. Im Bundesdurchschnitt ist der Mietpreisanstieg mit rund einem Prozent bereits doppelt so hoch wie im Vorjahr, in den Großstädten hat der IVD sogar Steigerungsraten von zwei bis drei Prozent beobachtet.
Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund (DMB) auf Grundlage von ca. 35.000 Abrechnungsdaten des Jahres 2007 vorlegt hat. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 668,80 Euro im Jahr 2007 nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das sind 1,5 Prozent weniger als noch im Abrechnungsjahr 2006.
Die Preise für Heizung und Warmwasser sind demnach im Abrechnungsjahr 2007 um 7,5 Prozent gesunken. Ursächlich dafür waren nach Angaben des DMB die stabilen Energiepreise 2007, teilweise sogar Preisrückgänge und spürbar gesunkene Verbräuche. Neben einem milden Winter hätten sich auch energetische Modernisierungen und sparsameres Heizverhalten der Mieterinnen und Mieter bemerkbar gemacht. Gleichzeitig “warnt” der DMB, denn der Winter 2008 war kälter und vor allem sind die Energiepreise 2008 explodiert. Öl wurde um rund 32 Prozent und Gas um rund zehn Prozent teurer. Die Betriebskostenabrechnungen für 2008 würden deshalb spürbar um 20 bis 30 Prozent höher ausfallen.
Die Preise der so genannten kalten Betriebskosten waren 2007 stabil. Hier gab es praktisch keine Steigerungen. Die Aufzugskosten fallen sogar niedriger aus als im Vorjahr. Hier machen sich ein gesteigertes Kostenbewusstsein und ein Betriebskostenmanagement bemerkbar, insbesondere in der Wohnungswirtschaft. Gleichzeitig sind die meisten der kalten Betriebskosten im Jahr 2007 auch nur geringfügig gestiegen, wenn man zum Vergleich die Preisangaben des Statistischen Bundesamtes heranzieht: Wasser plus 1,0 Prozent, Abwasser plus 1,1 Prozent, Müll plus 1,2 Prozent. Der Anstieg der Stromkosten um 6,9 Prozent fällt bei dem Betriebskostenspiegel kaum ins Gewicht, da hier nur Allgemeinstrom, also zum Beispiel das Treppenhauslicht, abgerechnet wird.
Ost- und Westdeutschland nähern sich bei den Betriebskosten immer stärker an. Das gilt nicht nur bei den warmen Betriebskosten. Heizung und Warmwasser sind im Ergebnis in Ost (1,01 Euro) und West (0,98 Euro) praktisch gleich teuer. Bei den so genannten kalten Betriebskosten gleichen sich die Preise auch stark an, sind zum Beispiel bei Wasser und Abwasser, Aufzug oder Antenne/Kabel auf dem gleichen Niveau. Die größten Preisunterschiede zeigen sich bei der Grundsteuer und bei den Kosten der Müllbeseitigung. Hier sind die Kosten im Westen um fast ein Drittel höher als im Osten. Unterschiede gibt es auch immer noch bei stark personenbezogenen Kosten, wie Hauswart, Gartenpflege oder Gebäudereinigung. Aber auch hier sind die Abstände zwischen West und Ost kleiner geworden. Bei den Stromkosten wird in den östlichen Bundesländern sogar durchschnittlich ein Cent mehr bezahlt als im Westen.
Quelle: Deutscher Mieterbund
]]>„Dafür verantwortlich ist insbesondere das weiterhin sehr knappe Angebot in den absoluten 1A-Lagen, zu denen vor allem die Zeil/Fressgass’, Biebergasse und Goethestraße gehören“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von Atisreal. „Außerhalb der Top-Lagen war dagegen, insbesondere gegen Ende des Jahres, die Nachfrage im Vergleich zu 2007 etwas geringer. Die konjunkturellen Einflüsse führen in einigen Branchen zu etwas vorsichtigeren Expansionsplänen, was sich auch in längeren Prüf- und Entscheidungszeiträumen widerspiegelt“. Nach wie vor stark expansiv sind dagegen Monolabel-Stores mit Komplettsortiment, die versuchen, die allerbesten Standorte in den A-Lagen zu besetzen. Zu den Branchengruppen mit nach wie vor sehr ausgeprägter Nachfrage gehören darüber hinaus Bekleidung und Elektronik.
Anders als im Vorjahr konnten 2008 auch einige größere Flächen vermietet werden. In den analysierten Straßenzügen wurden 23 Prozent aller Verträge für Ladenlokale über 500 Quadratmeter abgeschlossen, wobei Läden mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmeter mit knapp 8 Prozent beteiligt waren. Am lebhaftesten war der Markt aber erneut in den kleinen und mittleren Flächenkategorien: Jeweils fast 31 Prozent der Vermietungen entfielen auf Einheiten zwischen 60 und 120 Quadratmetern sowie zwischen 250 und 500 Quadratmetern. Kleine Ladenlokale mit weniger als 60 Quadratmetern waren mit gut 15 Prozent an den Vertragsabschlüssen beteiligt und konnten ihren Vorjahresanteil damit in etwa halten.
Die grundsätzliche Angebotssituation hat sich auch 2008 kaum verändert. In den Top-Lagen sind Flächen nach wie vor Mangelware, da Ladenlokale in den begrenzten 1A-Lagen nur in Ausnahmefällen aufgegeben werden. Daran wird sich auch in diesem Jahr nichts ändern. In den B-Lagen dürfte dagegen aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation die Fluktuation leicht zunehmen, sodass sich die Einzelhandelslandschaft hier etwas mehr bewegen wird als in den vorigen Jahren und sich das Flächenangebot leicht erhöhen sollte. Positiv wirkt sich auch die Ausweitung der Einzelhandelsflächen auf der Zeil aus, wo im Februar 2009 das Shoppingcenter My Zeil eröffnet wurde.
Leichter Mietpreisanstieg in den knappen 1A-Lagen
Trotz einer in der zweiten Jahreshälfte eingetrübten Konjunktur haben die Höchstmieten in einigen Top-Lagen 2008 noch einmal leicht zugelegt. Die Spitzenmiete in Frankfurt wird nach wie vor mit 260 Euro pro Quadratmeter (plus 8 %) auf der Zeil erzielt. Auf dem zweiten Platz folgt die Goethestraße (Höchstmiete: 220 €/m²), die sich gegenüber 2007 nicht verändert hat. Den größten Zuwachs verzeichnete die Fressgass’ mit 10,5 Prozent (auf 210 €/m²); auf dem gleichen Niveau liegt die Biebergasse (plus 5 %). Auch die in den A-Lagen erzielten Durchschnittsmieten haben sich noch einmal leicht erhöht. „Bei Ausnahmeobjekten kann jedoch auch ein weitaus höherer Mietpreis erzielt werden“, betont Christoph Scharf.
Anders sieht die Situation in den B-Lagen aus, wo keine positiven Entwicklungen zu beobachten waren, sondern die Mieten vereinzelt schon unter Druck gerieten. Dieser Trend wird sich vor dem Hintergrund einer leicht rückläufigen Nachfrage in diesem Jahr fortsetzen. Für die Top-Lagen deutet dagegen alles auf ein stabiles Mietpreisniveau hin.
Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Premiumlagen 2009 auf einem unverändert hohen Niveau bleiben wird. Trotz der Wirtschaftsflaute, die nach und nach auch im Einzelhandel ankommt, überwiegt die Nachfrage einiger Monolabel-Stores in den 1A-Lagen das Angebot. In den B- und vor allem C-Lagen sind dagegen eine stärkere Fluktuation und etwas mehr Geschäftsaufgaben zu erwarten. Da gleichzeitig der Expansionsdrang vieler Filialisten etwas gebremst ausfallen dürfte, ist in diesen Lagen von einem leicht steigenden Angebot und tendenziell moderat sinkenden Mieten auszugehen“.