Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Erbschaftssteuer“

Dank reformierter Erbschaftsteuer lohnt es sich, das Haus der Eltern zu übernehmen – und ihnen ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Der jahrzehntelang bewährte Nießbrauch ist seit Neujahr zu einem echten Steuersparmodell geworden. Denn mit der Erbschaftsteuerreform steigen nicht nur die Freibeträge für den Nachwuchs, auch die Schulden lassen sich jetzt deutlich besser absetzen.

Von Nießbrauch ist die Rede, wenn der Eigentümer sein Haus dem Kind oder dem Enkel schenkt und im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht genießt oder die Einnahmen erhält. So lässt sich der Besitzerwechsel noch zu Lebzeiten steuergünstig vollziehen. Ansonsten ändert sich wenig: Der bisherige Eigentümer kassiert weiter die Mieten, kümmert sich um Reparaturen und deklariert dem Finanzamt seine Einkünfte. Bis zum Tod der Bewohner hat der neue offizielle Eigentümer außer dem Grundbucheintrag im kaum etwas von der Immobilie.

Nun kommt der Entlastungseffekt der Erbschaftsteuer ins Spiel. Bemessungsgrundlage ist der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten Mieterträge. Dieser kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger Vater oder Großmutter bei der Übergabe sind. Die Jahreseinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert. Ist die Mutter zum Beispiel 60 Jahre alt, liegt der bei 13,7. Bei einem Jahresertrag von 50.000 Euro setzt das Finanzamt 658.000 Euro als Schuldposition an. Beim 40-jährigen Vater sind es über den Faktor 16,3 sogar 815.000 Euro.

Diese Rechnung gab es bereits unter dem alten Recht. Ab 2009 kommen aber positive Stellschrauben hinzu. Mit der Erbschaftsteuerreform werden Grundstücke im Schnitt um 20 bis 50 Prozent höher bewertet, dafür können Kinder einen doppelt und Enkel einen viermal so hohen Freibetrag nutzen. Außerdem zählt der Nießbrauch jetzt sofort und dauerhaft als reale Schuld – Steuern fallen kaum noch an. Vor 2009 wirkte sich der Nießbrauchsvorbehalt nur bis zum Tod der Eltern aus. Dann musste die Steuer so nachbezahlt werden, als wenn das Haus zuvor ohne Belastung übergegangen wäre.
Dabei fällt der Abzugsposten sogar deutlich höher aus. Da das Haus nun mit dem Verkehrswert angesetzt wird, darf auch die Nießbrauchslast großzügiger bemessen werden. Zudem wurde die Sterbetabelle der Finanzverwaltung aktualisiert, was Vater und Mutter statistisch eine um drei Jahre längere Lebensdauer beschert. Das erhöht den Kapitalwert, ohne dass sich die Mieterträge ändern, und führt oft dazu, dass ein verschenktes Mehrfamilienhaus gegen Nießbrauch selbst beim Millionenobjekt ohne Forderungen des Fiskus gelingt.
Ein Manko kann der Nießbrauch aber nicht beheben: Während bei einer Hausschenkung Pflichtteilsansprüche nach zehn Jahren ins Leere laufen, erlischt die Forderung der nahen Angehörigen beim Nießbrauch nicht. Die neuen Besitzer haben also immer drohende Ansprüche der Geschwister im Auge zu behalten. Ein latentes Risiko, da liquide Mittel für den Fall der Fälle vorgehalten werden müssen.
Quelle: Financial Times (Autor: Robert Kracht)