Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Mit einer bundesweiten Razzia ist die Frankfurter Staatsanwaltschaft  gegen die Unternehmensgruppe S&K mit Hauptsitz in Frankfurt/Main vorgegangen. 1.200 Ermittlungsbeamte und 15 Staatsanwälte sollen im Einsatz gewesen sein. Die Staatsanwaltschaft erwartet mehre tausend geschädigte Kapitalanleger im gesamten Bundesgebiet. Der Schaden für die Anleger soll sich nach ersten Einschätzungen im dreistelligen Millionenbereich bewegen.

Stellungnahme des Sachverständigenbüros Lemler

Bereits seit Mitte des vergangen Jahres standen die Geschäfte der S&K Gruppe unter kritischer Beobachtung durch Anlegerschutzanwälte und den Medien, für die wir eine geeignete Anzahl von Wertgutachten der S&K Anlageimmobilien geprüft haben.

Die ausgewiesenen Immobilienwerte der uns vorgelegten Gutachten erschienen nach Prüfung deutlich überhöht und über dem vom Bundesgerichtshof zitierten „noch tolerablen Rahmen“.  Nahezu regelmäßig, so stellten wir fest, wurden die Parameter zur Mietentwicklung, die Restnutzungsdauer oder der Zinssatz zur Abdiskontierung der zukünftig zu erwartenden Erträge zu optimistisch gewählt.

Soweit  einzelne oder mehrere, wertrelevante Parameter in den Gutachten zu optimistisch gewählt waren, führte dies in den jeweiligen Gutachten der S&K Unternehmensgruppe zu deutlich überhöhten, nicht mehr marktkonformen  „Verkehrswerten“, die den Anlegern in den Referenzkatalogen der S&K Gruppe suggeriert wurden.

Über die Ergebnisse unserer Prüfung  zu den fragwürdigen Gutachten und Bewertungen des Immobilienbestands der S&K Unternehmensgruppe berichtete bereits  das manager magazin online im vergangenen November unter dem Titel „Dubiose Wertgutachten, Immobilienhelden mit Schädling” im Bestand“ .

In der Vergangenheit hat die S&K Unternehmensgruppe nach den uns bekannt gegebenen Informationen Ihr Netzwerk und Einfluss durch Übernahme oder Kooperationen erheblich erweitert oder unter ihre Kontrolle gebracht u.a.

• SHB Fonds (versch. SHB Fonds)
• FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG
• Midas Management AG (MIDAS Mittelstandfonds)
• DCM Service GmbH, DCM Verwaltungs GmbH, (versch. DCM Fonds)
• Asset Trust AG (Vario Zins”, “Vario Flex”, “Vario Loan”, “Vario First” und “Vario Prime”"Vario Trust” 

Medienberichten zufolge hat die S&K Gruppe erhebliche Transaktionen aus dem zumindest fragwürdig bewerteten Immobilienbestand an einzelne dieser Gesellschaften  bereits vorbereitet.

Den betroffenen Anlegern empfehlen wir, die geplanten oder in jüngster Vergangenheit bereits durchgeführten Transaktionen, kritisch auf die Werthaltigkeit der einzelnen Immobilien zu prüfen.

Sachverständigenbüro Michael Lemler

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten

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Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) in Wiesbaden mitteilte, stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im August im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1,2 Prozent.

Damit hat sich der Preisanstieg weiter beschleunigt. Im Mai waren die Preise um 1,0 Prozent gestiegen. Von Mai auf August erhöhten sich die Preise um 0,4 Prozent. Am geringsten stiegen die Preise für Putz- und Stuckarbeiten. Preisrückgänge habe es nur bei Stahlbauarbeiten gegeben. Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreise für Bürogebäude und für gewerbliche Betriebsgebäude im Jahresvergleich jeweils um 1,3 Prozent. Im Straßenbau kletterten die Preise um 0,8 Prozent.

Die Wohnungspreise werden 2010 um 1 % und in den kommenden beiden Jahren um rd. 1,5 % pro Jahr steigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der Deutschen Bank Research. Als Gründe nennen die Researcher geringe Fertigstellungszahlen, die rasche konjunkturelle Erholung, niedrige Zinsen und die Suche vieler Anleger nach sicheren Investmentprodukten. Teurer werden vor allem die Wohnungen in Ballungsgebieten und etablierten Universitätsstädten. Die Entwicklungen der vergangenen zehn Jahre zeigen eine deutliche Differenzierung der Wohnungsmärkte, so die Studie. Während die Preise in wirtschaftsstarken Regionen in diesem Zeitraum um bis zu 20 % stiegen, gaben sie in schwachen Regionen um gut 30 % nach. Unterschiede zeigten sich auch bei der Mietrendite: Währen sie in München relativ stabil blieb, legten in Marburg und Karlsruhe die Preise deutlich mehr zu als die Mieten. Cashfloworientierte Investoren könnten in solchen Städten noch auf einen größeren Wertzuwachs setzen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hält eine allgemeine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer für geboten. Es sei mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar, wenn die Einheitsbewertung des Grundbesitzes mehr als vier Jahrzehnte unverändert sei.

Hintergrund

Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom Bundesfinanzhof (BFH) trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden.

Entscheidung

Jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 hält er daran fest, weist aber zusätzlich darauf hin, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer mit verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes), nicht vereinbar sei.

Zur Begründung führt der BFH aus, dass die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) nur sachgerecht und aus verfassungsrechtlicher Sicht hinnehmbar sei, wenn der Hauptfeststellungszeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreite. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle insbesondere die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung. Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ausgeschlossen werde. Ferner führe das jahrzehntelange Unterlassen einer flächendeckenden Grundstücksneubewertung zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten beim Gesetzesvollzug, weil verfahrensrechtlich nicht sichergestellt werde, dass dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bekannt werden.

(BFH, Urteil v. 30.6.2010, II R 60/08)

Der Geldumsatz auf dem Wohnungsmarkt in Berlin und Brandenburg ist 2008 gegenüber dem Vorjahr massiv gesunken. Die Kauffälle gingen um insgesamt 11 % auf 21.600 zurück, die Geldumsätze um 36 % auf 5,2 Mrd. Euro. Zu diesen Ergebnissen kommt der Marktmonitor des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Die Umsätze mit bebauten Grundstücken sanken in Berlin sogar um 48 %. Das Preisniveau bei Altbauten mit Komfortausstattung reduzierte sich in einigen Bezirken im Westteil der Stadt vom 14- auf das 13-fache der Jahresnettomiete, in einigen Bezirken im Ostteil vom 17- auf das 15-fache. Preissteigerungen gab es hingegen bei Berliner Eigentumswohnungen. In den kommenden fünf Jahren rechnet der Verband für Berlin vor allem mit einer Zunahme der Nachfrage nach selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, allerdings auf niedrigem Niveau. Berlin werde weiterhin eine ausgesprochene Mieterstadt bleiben. Bei Mietwohnungen werden vor allem kleine und große Wohnungen gefragt sein, während sich bei mittelgroßen Wohnungen ein Überhang von 30.000 ergeben wird.

Die Spitzenmieten in den europäischen Büroimmobilienmärkten lagen Ende September 2009 durchschnittlich 16 % unter dem Niveau des Vorjahres. Dies entspreche dem höchsten jemals beobachteten Mietpreisrückgang im Zwölf-Monats-Vergleich, heißt es in der aktuellen Ausgabe der “Europäischen Büroimmobilienuhr” von Jones Lang LaSalle (JLL). Auf den deutschen Märkten sind die Preisrückgänge moderater ausgefallen: In Berlin gingen die Preise um 6,8 % auf 246 Euro/m² zurück, für Düsseldorf gibt JLL einen unveränderten Mietpreis von 270 Euro/m² an. In Frankfurt fielen die Spitzenmieten um 5,4 % auf 420 Euro/m², in München um 4,9 % auf 348 Euro/m². Für Stuttgart registrierte JLL gar ein Plus von 2,9 % auf 216 Euro/m². Insbesondere in Städten, in denen die angebotenen Incentives erweitert wurden, habe sich das nominale Mietpreisniveau stabilisiert. Der Büroflächenumsatz im 3. Quartal liege mit rd. 2,2 Mio. m² etwa auf gleichem Niveau wie im Vorquartal. Im Ein-Jahres-Vergleich gingen die Umsätze um rd. 34 % zurück, so JLL.