Immobilienbewertung – Wertermittlung

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In Deutschland ist der Markt für Immobilieninvestitionen im vergangenen Jahr regelrecht eingebrochen. Das bekommen auch die Maklerunternehmen zu spüren. „Es ist schwierig, Prognosen abzugeben“, sagt Christian Völkers, Vorstandsvorsitzender und Gründer des auf hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisierten Maklergruppe Engel & Völkers aus Hamburg.
Über ein Lizenzpartner-System erzielte das Unternehmen im vergangenen Jahr mit 3300 Mitarbeitern in 25 Ländern und auf vier Kontinenten einen Courtageumsatz von 147 Millionen Euro (Vorjahr 161 Millionen Euro). Der Umsatzrückgang betraf vor allem Gewerbeimmobilien, während der Courtageumsatz mit Wohnimmobilien in Deutschland mit 53,6 Millionen Euro um fast 10 Prozent gesteigert werden konnte.
Der seit mehr als drei Jahrzehnten im Immobiliengeschäft tätige Unternehmer weiß, wie wichtig es ist, in Anbetracht der Krise die richtigen Weichen zu stellen. Er sieht einen engen Zusammenhang zwischen guter Ausbildung und guten Umsätzen. Chancen verspricht sich Völkers durch einen Ausbau der Beratungsleistungen für Banken, die mit den Maklerunternehmen intensiv im Gespräch sind.

Nachfrage gering
Schwierig ist die Situation dagegen auf dem Markt für Ferienhäuser. Immer mehr Menschen wollen sich von ihren Feriendomizilen trennen, obwohl die Nachfrage gering ist. „Wir werden vor allem im Spitzensegment einige Notverkäufe sehen“, sagt Völkers. Besonders brisant sei die Lage in Spanien, wo die Häuserpreise um bis zu 30 Prozent zurückgegangen sind. „Wir haben an einigen Standorten einen hohen Objektzugang. Darauf muss mit entsprechenden Marketingmaßnahmen und Preisreduzierungsgesprächen reagiert werden.“

Für das Maklergeschäft ergeben sich daraus auch Chancen. „Der Lizenzpartner kann die Situation nutzen, um Marktanteile zu gewinnen.“ Er müsse sich jedoch auf längere Verkaufsprozesse einstellen und kaufmännisch intelligent handeln. Zurzeit sind die Preiserwartungen bei den Verkäufern noch sehr hoch. Doch irgendwann werden sie akzeptieren müssen, dass sich die Preise verändert haben. „Wer als Verkäufer zu lange wartet, riskiert, dass er aus dem Markt herauswächst.“

Die Menschen sind mobiler geworden
Für einen langfristigen Erfolg ist aus Völkers Sicht die Vernetzung und internationale Aufstellung der Maklerunternehmen eine Voraussetzung für den nachhaltigen Erfolg. „Mögliche Umsatzlücken können durch ein Netzwerk leichter geschlossen werden.“ So wird nordamerikanischen Lizenzpartnern Zugang zu europäischen Kunden geboten, und die Gewerbebüros erhalten Zugang zu vermögenden Privatkunden. „Die Menschen sind im Hinblick auf Wohn- und Arbeitsplätze mobiler geworden, und viele Privatkunden suchen aus Sorge vor Inflation möglichst risikoarme Anlagemöglichkeiten. Davon kann ein international aufgestelltes Maklerunternehmen profitieren.“
Völkers hält deshalb an seiner Expansionsstrategie fest. „Wir werden in den von uns erschlossenen Märkten weiter in die Tiefe gehen und wollen in diesem Jahr in Indien und China Fuß fassen.“ Das sei mit einem großen Aufwand verbunden. Völkers: „Wir haben 2008 viel in den Ausbau unseres Lizenzsystems investiert, um uns in den kommenden Jahren effizienter und schlanker aufzustellen. Jetzt müssen wir auch international weiter wachsen, damit sich dieser Aufwand lohnt.“ Der Reiz der Globalisierung sei zwar groß, aber man dürfe die Konsequenzen einer internationalen Expansion nicht unterschätzen: angefangen von möglichen Sprachbarrieren bis hin zu rechtlichen Fragen und unterschiedlichen Kulturen.
Die Konkurrenz hat Völkers im Blick, zeigt sich jedoch gelassen. „Die großen Lizenzsysteme kommen aus Amerika. Ihnen fällt der Sprung nach Europa jedoch schwer, weil sie aus einer Monostruktur kommen und mit der rechtlichen, kulturellen und sprachlichen Vielfalt Europas nicht umgehen können.“ Außerdem sei die Immobilienwirtschaft in Amerika anders organisiert. „Dort wachsen die Unternehmen durch die Abwerbung guter Mitarbeiter. In Europa sind 70 bis 80 Prozent der Mitarbeiter in Maklerbüros Quereinsteiger, die erst einmal ausgebildet werden müssen. Auch darauf sind die amerikanischen Systeme nicht eingestellt.“

Quelle: F.A.Z.

Vergleich zu 2007 erzielt werden. Dies berichtet Atisreal in seinem jüngsten “City Office News Dortmund”. Das Volumen leer stehender Flächen hat sich im Laufe des Jahres 2008 weiter deutlich reduziert und belief sich zum Jahresende auf 97.000 m² (- 11 %). Relativ hoch daran sei der Anteil moderner Leerstandsflächen mit gut 45 %, so Atisreal. Der Abbau habe sich mit knapp 12.000 m² nahezu ausschließlich im Citykern (- 30 %) vollzogen. Insgesamt verteile sich der Leerstand jedoch recht gleichmäßig auf die Nebenlagen (32.000 m²), die City (27.000 m²) und den Cityrand (26.000 m²). Die Leerstandsrate wird mit 3,5 % angegeben. Die Bürospitzenmiete lag zum Jahresende 2008 bei 13,50 Euro/m². Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Lage sei es unwahrscheinlich, dass 2009 die Ergebnisse der vergangenen Jahre erneut erzielt werden können, so das Maklerhaus.

Der Umsatz auf dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt ist 2008 im Vergleich zum Vorjahr stark zurück gegangen. Laut Bericht des Gutachterausschusses sank der Umsatz auf 2,44 Mrd. Euro (2007: 4,2 Mrd. Euro). Das Ergebnis sei mit dem Ausbleiben der in den vergangenen Jahren verstärkt aufgetretenen institutionellen ausländischen Investoren zu erklären, sagt Wilfried Mann, Vorsitzender des Düsseldorfer Gutachterausschusses. Auf die Preisentwicklung habe dies hingegen keinen Einfluss gehabt: Die Preise für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke stiegen 2008 um 5 %. Dagegen haben sich die Preise für unbebaute Grundstücke für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser (Renditeobjekte) im Durchschnitt nicht geändert. Spitzenreiter für Büro- und Geschäftshausgrundstücke blieb die Königsallee, wo bis zu 14.500 Euro/m² Grund und Boden gezahlt werden mussten

Quelle: Thomas Dally

Die Commerzbank prüft laut einem Bericht des “Handelsblatts” den Verkauf des Dresdner-Bank-Turms in Frankfurt. Durch den Zusammenschluss der beiden Banken würden bisher genutzte Flächen nicht mehr benötigt. Deshalb würden die Optionen für die künftige Nutzung und Vermarktungsmöglichkeiten geprüft, sagte ein Sprecher der Banken der Zeitung. So soll u.a. die Deutsche Bahn das Objekt besichtigt haben. Der 32-stöckige Turm am Jürgen-Ponto-Platz verfügt über rd. 33.400 m² Bürofläche und wurde 1980 eingeweiht. Der Wert des Objekts wird laut Experten auf 200 Mio. Euro geschätzt. Veräußert werden solle möglicherweise auch ein siebenstöckiges Gebäude in der Gallusanlage 8, in dem bis vor kurzem der Vorstand der Dresdner Bank untergebracht war, so das “Handelsblatt”.

Dank reformierter Erbschaftsteuer lohnt es sich, das Haus der Eltern zu übernehmen – und ihnen ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Der jahrzehntelang bewährte Nießbrauch ist seit Neujahr zu einem echten Steuersparmodell geworden. Denn mit der Erbschaftsteuerreform steigen nicht nur die Freibeträge für den Nachwuchs, auch die Schulden lassen sich jetzt deutlich besser absetzen.

Von Nießbrauch ist die Rede, wenn der Eigentümer sein Haus dem Kind oder dem Enkel schenkt und im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht genießt oder die Einnahmen erhält. So lässt sich der Besitzerwechsel noch zu Lebzeiten steuergünstig vollziehen. Ansonsten ändert sich wenig: Der bisherige Eigentümer kassiert weiter die Mieten, kümmert sich um Reparaturen und deklariert dem Finanzamt seine Einkünfte. Bis zum Tod der Bewohner hat der neue offizielle Eigentümer außer dem Grundbucheintrag im kaum etwas von der Immobilie.

Nun kommt der Entlastungseffekt der Erbschaftsteuer ins Spiel. Bemessungsgrundlage ist der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten Mieterträge. Dieser kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger Vater oder Großmutter bei der Übergabe sind. Die Jahreseinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert. Ist die Mutter zum Beispiel 60 Jahre alt, liegt der bei 13,7. Bei einem Jahresertrag von 50.000 Euro setzt das Finanzamt 658.000 Euro als Schuldposition an. Beim 40-jährigen Vater sind es über den Faktor 16,3 sogar 815.000 Euro.

Diese Rechnung gab es bereits unter dem alten Recht. Ab 2009 kommen aber positive Stellschrauben hinzu. Mit der Erbschaftsteuerreform werden Grundstücke im Schnitt um 20 bis 50 Prozent höher bewertet, dafür können Kinder einen doppelt und Enkel einen viermal so hohen Freibetrag nutzen. Außerdem zählt der Nießbrauch jetzt sofort und dauerhaft als reale Schuld – Steuern fallen kaum noch an. Vor 2009 wirkte sich der Nießbrauchsvorbehalt nur bis zum Tod der Eltern aus. Dann musste die Steuer so nachbezahlt werden, als wenn das Haus zuvor ohne Belastung übergegangen wäre.
Dabei fällt der Abzugsposten sogar deutlich höher aus. Da das Haus nun mit dem Verkehrswert angesetzt wird, darf auch die Nießbrauchslast großzügiger bemessen werden. Zudem wurde die Sterbetabelle der Finanzverwaltung aktualisiert, was Vater und Mutter statistisch eine um drei Jahre längere Lebensdauer beschert. Das erhöht den Kapitalwert, ohne dass sich die Mieterträge ändern, und führt oft dazu, dass ein verschenktes Mehrfamilienhaus gegen Nießbrauch selbst beim Millionenobjekt ohne Forderungen des Fiskus gelingt.
Ein Manko kann der Nießbrauch aber nicht beheben: Während bei einer Hausschenkung Pflichtteilsansprüche nach zehn Jahren ins Leere laufen, erlischt die Forderung der nahen Angehörigen beim Nießbrauch nicht. Die neuen Besitzer haben also immer drohende Ansprüche der Geschwister im Auge zu behalten. Ein latentes Risiko, da liquide Mittel für den Fall der Fälle vorgehalten werden müssen.
Quelle: Financial Times (Autor: Robert Kracht)

Die Neckarsulmer Schwarz-Gruppe (Lidl, Kaufland) gehört möglicherweise zu den großen Profiteuren der Finanzkrise. Denn sie hat Lidl-Immobilien, die sie zur Hochpreisphase Ende 2006 an den australischen Finanzinvestor Babcock & Brown (B&B) veräußert hat, nach Informationen der Lebensmittel Zeitung zurückgekauft. Gegenüber IZ aktuell erklärt ein Mitarbeiter: “Wir haben nur ganz wenige Objekte zurückgekauft und wollten auf keinen Fall die Situation ausnutzen, in der sich B&B derzeit befindet.” Das Investmentunternehmen B&B, das mit der Finanzkrise in Schieflage geraten ist, hatte 2006 in zwei Sale-and-Leaseback-Transaktionen 250 Lidl- und Kauflandobjekte erworben, nannte den damals kolportierten Kaufpreis von 1 Mrd. Euro aber “falsch und übertrieben hoch”. Kurz darauf wollte B&B zusammen mit der GPT Group die Immobilien im European Retail Fund an die Vierländerbörse Euronext in Amsterdam bringen, musste den Börsengang aber absagen, weil er laut B&B “nicht ausreichend den Wert des Portfolios gehoben” hätte.