Immobilienbewertung – Wertermittlung

Archiv für die Kategorie „Immobilien-News“

Die Verkaufsfläche in Deutschland ist 2008 um rd. 1,3 Mio. m² gewachsen. Das sind nach Angaben des Handelsverbandes BAG 300.000 m² weniger als 2007. Mit dem erneuten Zuwachs verfüge Deutschland jetzt über etwa 117,8 Mio. m² Verkaufsfläche. Erfolgt sei der Zuwachs des letzten Jahres überwiegend in der ersten Jahreshälfte, ab Spätsommer habe der Verband einen spürbaren Rückgang bei der Ausweisung neuer Einzelhandelsflächen verzeichnet. Die Realisierung vieler Einzelhandelsprojekte sei – nicht zuletzt aufgrund der Finanz- und Immobilienkrise – entweder verschoben oder sogar ganz aufgegeben worden. Gewachsen ist 2008 vor allem der Flächenbestand an Shoppingcentern, Lebensmittel- und Textildiscountern sowie Fachmärkten in den westdeutschen Bundesländern. Für 2009 erwartet BAG-Hauptgeschäftsführer Rolf Pangels, dass die Wirtschaftskrise “den Wettbewerb auf dem Sektor der Einzelhandelsimmobilien weiter anheizen” und den “Ausleseprozess” beschleunigen werde. Schon seit einigen Wochen sei eine deutliche Zunahme der Leerstände zu beobachten.

Quelle T.Dally

Dank reformierter Erbschaftsteuer lohnt es sich, das Haus der Eltern zu übernehmen – und ihnen ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Der jahrzehntelang bewährte Nießbrauch ist seit Neujahr zu einem echten Steuersparmodell geworden. Denn mit der Erbschaftsteuerreform steigen nicht nur die Freibeträge für den Nachwuchs, auch die Schulden lassen sich jetzt deutlich besser absetzen.

Von Nießbrauch ist die Rede, wenn der Eigentümer sein Haus dem Kind oder dem Enkel schenkt und im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht genießt oder die Einnahmen erhält. So lässt sich der Besitzerwechsel noch zu Lebzeiten steuergünstig vollziehen. Ansonsten ändert sich wenig: Der bisherige Eigentümer kassiert weiter die Mieten, kümmert sich um Reparaturen und deklariert dem Finanzamt seine Einkünfte. Bis zum Tod der Bewohner hat der neue offizielle Eigentümer außer dem Grundbucheintrag im kaum etwas von der Immobilie.

Nun kommt der Entlastungseffekt der Erbschaftsteuer ins Spiel. Bemessungsgrundlage ist der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten Mieterträge. Dieser kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger Vater oder Großmutter bei der Übergabe sind. Die Jahreseinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert. Ist die Mutter zum Beispiel 60 Jahre alt, liegt der bei 13,7. Bei einem Jahresertrag von 50.000 Euro setzt das Finanzamt 658.000 Euro als Schuldposition an. Beim 40-jährigen Vater sind es über den Faktor 16,3 sogar 815.000 Euro.

Diese Rechnung gab es bereits unter dem alten Recht. Ab 2009 kommen aber positive Stellschrauben hinzu. Mit der Erbschaftsteuerreform werden Grundstücke im Schnitt um 20 bis 50 Prozent höher bewertet, dafür können Kinder einen doppelt und Enkel einen viermal so hohen Freibetrag nutzen. Außerdem zählt der Nießbrauch jetzt sofort und dauerhaft als reale Schuld – Steuern fallen kaum noch an. Vor 2009 wirkte sich der Nießbrauchsvorbehalt nur bis zum Tod der Eltern aus. Dann musste die Steuer so nachbezahlt werden, als wenn das Haus zuvor ohne Belastung übergegangen wäre.
Dabei fällt der Abzugsposten sogar deutlich höher aus. Da das Haus nun mit dem Verkehrswert angesetzt wird, darf auch die Nießbrauchslast großzügiger bemessen werden. Zudem wurde die Sterbetabelle der Finanzverwaltung aktualisiert, was Vater und Mutter statistisch eine um drei Jahre längere Lebensdauer beschert. Das erhöht den Kapitalwert, ohne dass sich die Mieterträge ändern, und führt oft dazu, dass ein verschenktes Mehrfamilienhaus gegen Nießbrauch selbst beim Millionenobjekt ohne Forderungen des Fiskus gelingt.
Ein Manko kann der Nießbrauch aber nicht beheben: Während bei einer Hausschenkung Pflichtteilsansprüche nach zehn Jahren ins Leere laufen, erlischt die Forderung der nahen Angehörigen beim Nießbrauch nicht. Die neuen Besitzer haben also immer drohende Ansprüche der Geschwister im Auge zu behalten. Ein latentes Risiko, da liquide Mittel für den Fall der Fälle vorgehalten werden müssen.
Quelle: Financial Times (Autor: Robert Kracht)

Die aktuell schwierigen Marktbedingungen sehen 53 % der Investoren, 85 % der Manager von Dachfonds und 37 % der Fondsmanager als Haupthindernis für die Investition in nicht börsennotierte Immobilienfonds an. Zu diesem Ergebnis kommt eine Umfrage der Europäischen Vereinigung von Investoren in nicht-börsennotierte Immobilienfonds (INREV) zu den Investitionsvorhaben 2009. Eine Erholung der Immobilienpreise sehen 60 % der Investoren erst für das Jahr 2011. Fondsmanager (54 %) und die Manager von Dachfonds zeigen sich hier etwas optimistischer und glauben, dass schon 2010 ein Umschwung einsetzen wird. Diese Einschätzung spiegelt sich auch bei den Investitionsentscheidungen wider. Während im vergangenen Jahr nur 5 % der Investoren auf Core-Produkte setzte, wollen im laufenden Jahr 37 % von ihnen mehr auf Sicherheit bauen. Dies geht zulasten der Wertzuwachs-Fonds, die nur noch von 26 % statt von 59 % bevorzugt werden. Investieren wollen die Investoren vor allem in Großbritannien, das damit Frankreich und Deutschland im Ranking der Investorengunst ablöst. Da Großbritannien als erster europäischer Immobilienmarkt auf die globale Finanz- und Wirtschaftskrise reagierte, erwarten die Investoren, dass dieser Markt auch als erster die Talsohle durchschritten haben wird.

Quelle THOMAS DAILY

Das Jahr 2009 beginnt unter schwierigen Vorzeichen. Denn im Einklang mit sämtlichen Indizes befindet sich der für die Immobilienwirtschaft relevante King Sturge Immobilienkonjunktur-Index seit Monaten im Abwärtstrend. Das Immobilienklima verliert im Dezember 2008 etwa 63 Prozent seines Januarwertes und erreicht mit 40,7 Zählerpunkten seinen Jahrestiefpunkt.
Im Januar 2008 spiegelte das Immobilienklima mit 110,1 Zählern noch die positive Branchenstimmung wider, fiel jedoch – abgesehen von einem kurzen Zwischenhoch im Mai und Juni – kontinuierlich im Jahresverlauf. In der zweiten Jahreshälfte verschärfte sich die Situation durch die enge Verflechtung der Immobilienwirtschaft mit dem Finanzmarkt zusehends.

„Auf dem Transaktionsmarkt sind wir heute Zeuge eines Paradigmenwechsels“, sagt Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland. „An die Stelle reiner Finanzdeals kurzfristig agierender Investoren mit hohen Fremdkapitalanteilen tritt nun eine konservative Geschäftspolitik mit höherem Eigenkapital. Eigenkapitalstarke Investoren mit langfristigen, weniger spekulativen Zielen feiern ihr Comeback. Die Zeiten hoher Leverage-Effekte sind vorerst vorbei.“

Ursache des historischen Stimmungstiefs ist vor allem das Investmentklima, das im Dezember auf 29,2 Zähler fällt (Januar: 90,9 Punkte). Dies kennzeichnet die Ende letzten Jahres herrschende Stimmung des Abwartens. Die Transaktionsvolumina wurden zum Jahresende auf ein Minimum zurückgefahren. Das Ertragsklima, das die Nutzernachfrage nach neuen Büro-, Handels- und Wohnflächen sowie die entsprechende Mietentwicklung darstellt, liegt bei 52,7 Zählern (Januar: 130,7 Punkte) und ist damit deutlich positiver als das Investmentklima. Die auf makroökonomischen Daten basierende Immobilienkonjunktur erreicht zum Jahresende mit einem Kennwert von 126,9 (Januar: 184,5 Punkte) das Niveau der Jahre 2002/2003. Indikatoren für den Abschwung der Finanzmärkte gab es bereits vor einem Jahr. So antizipierte das Investmentklima bereits im Januar 2008 mit einer Einschätzung von 90,9 Punkten das Ende der Boomphase der vergangenen Jahre. Das Immobilienklima signalisierte zu diesem Zeitpunkt noch eine positive Erwartungshaltung (110,1 Punkte) und lag erst ab Juli unter dem Schwellenwert von 100 Punkten

„Wohnimmobilien erweisen sich im Jahresverlauf des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index als stabilstes und risikoärmstes Segment“, stellt Hettrich fest. „Wegen des konstanten Cash-Flows, günstiger Refinanzierungsmöglichkeiten und hoher Markt-Viskosität schlagen sich Krisen in der Wohnungswirtschaft nicht unmittelbar in Mieten und Kaufpreisen nieder“, so Hettrich weiter. Zwar kennzeichnen Konjunkturängste im Dezember 2008 alle Segmente, doch herrschen zwischen der Performance des Büro-, Handels- und Wohnklimas große Differenzen. Dabei gleicht die Jahresentwicklung 2008 der Klimata einer sich öffnenden Schere. Während im Januar 2008 alle Klimawerte zwischen 105 und 115 Zählerpunkten lagen, reagieren der Büro- und Einzelhandelsbereich in der zweiten Jahreshälfte sensibler und rascher auf die konjunkturellen Veränderungen. Aufgrund steigender Leerstände infolge der Wirtschaftsentwicklung, die Insolvenzen zur Folge hat, bewerten die Marktteilnehmer im Dezember Büroimmobilien mit rund 25 Zählern als schwächstes Segment (Januar: 110,8 Punkte). Einzelhandelsimmobilien fallen am Jahresende auf einen Klimazähler von rund 39 Punkten (Januar: 105,6 Punkte), während der Wert von Wohnimmobilien mit knapp 81 Zählern (Januar: 115,1 Punkte) doppelt so hoch wie das Büro- und Einzelhandelsklima ist.

„Angesichts der schwierigen Zeiten wird die Bedeutung von Immobilien als sicherer und überschaubarer Anlageform zunehmen“, prognostiziert Hettrich. „Wohnimmobilien werden als Anlagesegment in der Gunst steigen, da aufgrund des niedrigen Neubauvolumens Mieten und Renditen wachsen und geringe Wertschwankungen stabile Erträge garantieren. Der deutsche Büroimmobiliensektor wird vorerst durch die Wirtschaftskrise und den geschwächten Transaktionsmarkt in Mitleidenschaft gezogen. Core-Objekte an erstklassigen Standorten sind dennoch nach wie vor lukrativ“, so Hettrich weiter. „Gleichzeitig muss jedoch abgewartet werden, wie die schwächelnde Wirtschaft sich tatsächlich im Laufe des Jahre 2009 entwickelt. Grundsätzlich ist die Stimmung der Investoren 2009 in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren deutlich positiver als noch zum Dezember des vergangenen Jahres. Der deutsche Immobilienmarkt wird im Vergleich mit anderen europäischen Märkten als relativ gesund angesehen. Hier trägt auch die Tatsache bei, dass der deutsche Markt keine Überhitzung auf breiter Front, wie dies beispielsweise in Spanien oder Großbritannien der Fall war, aufwies.“

Über King Sturge Immobilienkonjunktur-Index
In Anlehnung an den ifo-Geschäftsklimaindex, den ZEW-Konjunkturerwartungsindex und den GfK-Konsumklimaindex wird der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index monatlich aus den beiden Komponenten aktuelle Geschäftslage und Erwartungen bestimmt. Während das Immobilienklima konjunkturelle Wendepunkte in der Immobilienwirtschaft aufzeigt, ermöglicht die Immobilienkonjunktur, in die statistische makroökonomische Monatsdaten wie DAX, Ifo-Geschäftsklimaindex, DIMAX und Basiszinsen einfließen, Aussagen über den aktuellen Stand innerhalb der makroökonomischen Entwicklung. Auf der Webseite www.immokonjunktur.de können Panelmitglieder ihre Meinungsbilder zu Investment- und Nutzernachfrage, den Miet- und Kaufpreisen sowie zu gesamtwirtschaftlichen Parametern angeben.

Quelle: Thomas Daily GmbH

In Deutschland wurden 2008 weniger Immobilien zwangsversteigert als 2007. Die Zahl der Versteigerungstermine bei den Amtsgerichten reduzierte sich um 3,7 Prozent auf knapp 88.400.

Das teilte die Argetra GmbH aus Ratingen mit, die einen monatlichen Versteigerungskalender herausgibt. Dennoch bewege sich die Zahl immer noch auf einem hohen Niveau, hieß es.

Die von den Gerichten festgesetzten Verkehrswerte gingen nach Angaben von
Argetra-Chef Winfried Aufterbeck noch stärker um 6,9 Prozent auf 15,4 Milliarden
Euro zurück. Knapp zwei Drittel der Zwangsversteigerungen entfallen auf
Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser und ähnliche Objekte. Der Rest sind gewerbliche Immobilien, unbebaute Grundstücke,
Garagen und ähnliches.

Im Vergleich der Bundesländer sind die Zwangsversteigerungen im Osten
stärker zurückgegangenen als im Westen. Das ist jedoch auch darauf
zurückzuführen, dass dort viele wackelige Finanzierungen schon in den Jahren
zuvor zusammengebrochen waren. Gemessen an der Bevölkerung gibt es in
Ostdeutschland nach wie vor deutlich mehr Zwangsversteigerungen als im Westen.

Aufterbeck rechnet nicht damit, dass die Zahl der Zwangsversteigerungen
weiter zurückgeht. “Die wirtschaftliche Situation wird für viele nicht
einfacher”, sagte er. Das werde sich spürbar jedoch erst im kommenden Jahr
auswirken.

Quelle: dpa