Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Immobilienklima Immobilienwirtschaft Immobilienkonjunktur“

Das Bauhauptgewerbe entwickelte sich im September etwas schwächer als zuvor. Die Auftragseingänge sind im Vergleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 3,8 % gesunken, was aber vor allem auf den Tiefbau (-10 %) zurückgeht. Der Hochbau legte um 2,0 % zu. Im August waren die Auftragseingänge im Hochbau noch um 17,6 % geklettert. Der Umsatz lag im gesamten Bauhauptgewerbe mit 8,8 Mrd. Euro um 2,7 % niedriger als im September 2011. Im August hatte der Gesamtumsatz noch um 2 % zugelegt. Nach den ersten drei Quartalen 2012 bleibt beim Umsatz ein Zuwachs um 1 %, bei den Auftragseingängen gab es einen Anstieg um 3,8 %. Der Hochbau legte im Jahresverlauf um immerhin 6,4 % zu. Bis einschließlich August hatte der Zuwachs noch 7,0 % betragen.

Die Mietpreise für 1A-Ladenlokale in den großen deutschen Einkaufsmetropolen sind nach Angaben von Comfort im vergangenen Jahr mehr als viermal so stark gestiegen wie im Bundesdurchschnitt. So kletterten die Mietpreise in den “Big Five” Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt um 4,8 %, während die 170 von Comfort untersuchten Städte im Schnitt nur um 1,1 % zulegten. Am höchsten waren die Zuwächse im vergangenen Jahr in München (6,5 %), Frankfurt (6,3 %), Hamburg (5,3 %), aber auch in Düsseldorf (4,6 %), Hannover (2,8 %) und Stuttgart (2,1 %) gingen die Mieten überdurchschnittlich nach oben. Comfort führt die Entwicklung u.a. auf die massive Nachfrage vonseiten internationaler Retailer zurück.

In Berlin wird bis Ende 2013 der Büroleerstand um 0,5 Prozentpunkte auf 7,5 % sinken, gleichzeitig steigt die Spitzenmiete um 4 % auf rd. 22,50 Euro/m². Diese Einschätzung geht aus einer Befragung der gif und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hervor. Die Hauptstadt schneidet damit unter den deutschen Top-Bürostandorten am besten ab. Aber auch in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München dürften die Spitzenmieten bis Ende 2013 steigen und die Leerstandsraten sinken. Für Hamburg, Düsseldorf undIn Berlin wird bis Ende 2013 der Büroleerstand um 0,5 Prozentpunkte auf 7,5 % sinken, gleichzeitig steigt die Spitzenmiete um 4 % auf rd. 22,50 Euro/m². Diese Einschätzung geht aus einer Befragung der gif und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hervor. Die Hauptstadt schneidet damit unter den deutschen Top-Bürostandorten am besten ab. Aber auch in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München dürften die Spitzenmieten bis Ende 2013 steigen und die Leerstandsraten sinken. Für Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt geht die Mehrheit der befragten Immobilienmarktexperten allerdings nur mit geringfügigen Veränderungen bei der Spitzenmiete und den realisierbaren Renditen aus. Die niedrigste Spitzenrendite wird für München erwartet. Im Vergleich mit den Ergebnissen der letzten Umfrage wurden die Prognosen merklich nach unten korrigiert Frankfurt geht die Mehrheit der befragten Immobilienmarktexperten allerdings nur mit geringfügigen Veränderungen bei der Spitzenmiete und den realisierbaren Renditen aus. Die niedrigste Spitzenrendite wird für München erwartet. Im Vergleich mit den Ergebnissen der letzten Umfrage wurden die Prognosen merklich nach unten korrigiert

Die Nachfrage nach Büroflächen in den sechs deutschen Bürohochburgen hat sich im 1. Halbjahr erholt und dürfte laut einer Prognose von Jones Lang LaSalle (JLL) sowohl 2010 als auch 2011 wieder steigen. Für dieses Jahr erwartet JLL in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart einen Anstieg um 6 % auf insgesamt rd. 2,2 Mio. m² (2009: rd. 2,1 Mio. m²), 2011 dürfte der Umsatz um weitere 7 % auf rd. 2,4 Mio. m² zulegen. Trifft dies zu, würde 2011 immerhin das Umsatzniveau von 2005 (rd. 2,4 Mio. m²) wieder erreicht. Bei den Spitzenmieten rechnet JLL aufgrund der steigenden Flächennachfrage mit einer Steigerung bis 2011 in Berlin (+3,7 %), Düsseldorf (+2,2 %), München (+1,7 %) und Stuttgart (+1,4 %). In Frankfurt dürfte die Spitzenmiete auf dem Niveau von 2009 verharren, in Hamburg um 1,1 % sinken. Bei den Neubauaktivitäten sei erst ab 2011 mit einem spürbaren Rückgang zu rechnen, weshalb der Leerstand bis dahin noch steigen werde.

Das Stimmungshoch in der Immobilienwirtschaft hält in der August-Befragung des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index weiter an. Den stärksten Anstieg verzeichnet das Büroklima mit dem höchsten Wert seit dem Jahr 2008.

Mit 120,2 Zählerpunkten erreicht das umfragebasierte Immobilienklima nach einem Zuwachs von 8,6 Prozent im August einen neuen Rekord seit dem Beginn der Erhebung im Januar 2008. Im Vormonat lag der Wert noch bei 110,7 Punkten, aber bereits über der 100 Punkte-Schwelle, die signalisiert, dass die Mehrheit der 1.000 befragten Marktteilnehmer die Gegebenheiten positiv bewertet.

Das weitere Wachstum des Immobilienklimas beruht in gleichen Teilen auf der Entwicklung der Investment- und der Ertragsmöglichkeiten. Das Investmentklima steigt um 8,6 Prozent auf 132,1 Zählerpunkte (Vormonat: 121,6). Auch die Erwartungen hinsichtlich der Entwicklung von Mieten und Erträgen, ausgedrückt im Ertragsklima, nehmen um 8,6 Prozent zu und erreichen aktuell 108,7 Punkte (Vormonat: 100,1).

Wieder Vertrauen in Büroimmobilien

Im August bewerten die befragten Marktteilnehmer alle Teilsegmente positiv. Darunter verzeichnet das Büroklima mit 11,4 Prozent den stärksten Anstieg und erreicht mit 106,1 Zählerpunkten (Vormonat: 95,3) seinen höchsten Wert seit März 2008.

Es zeigt sich, dass Segmente, die während der Krise kritisch eingeschätzt wurden, wieder verstärkt in den Fokus des Interesses rücken. So verzeichnet auch das Industrieklima einen kräftigen Anstieg um 10,9 Prozent auf 116,3 Punkte (Vormonat: 104,8). Das Handelklima liegt mit 122,1 Zählerpunkten bereits zum fünften Mal in Folge über der 100 Punkte-Schwelle (Vormonat: 109,7). Wie in den vergangenen Monaten bleibt auch im August die Spitzenstellung von Wohnimmobilien unangefochten. Mit 152,4 Punkten erreicht das Wohnklima einen neuen Höchststand (Vormonat: 150,4).

Der positive Stimmungstrend der Immobilienwirtschaft spiegelt sich im makroökonomischen Indikator der Immobilienkonjunktur wider. Die auf der Auswertung von Dax, ifo, DIMAX, Zinsen und Staatsanleihen basierende Immobilienkonjunktur steigt leicht um 1,5, Prozent auf 196,1 Zählerpunkte (Vormonat: 193,3). Somit nimmt sie ungefähr ihren Wert von Anfang 2008 ein.

Da Finanz- und Kreditwirtschaft eng mit der Immobilienwirtschaft verknüpft sind, sieht Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland, trotz der optimistischen Stimmung noch erhebliche Risiken. “Experten gehen davon aus, dass sich die Aufholjagd in dieser Geschwindigkeit kaum fortsetzen wird und die Konjunktur sich im zweiten Halbjahr wieder abkühlt. Daher ist auf jeden Fall zur Vorsicht zu raten, auch wenn nicht mehr mit einem erneuten Einbruch zu rechnen ist.”

Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien haben sich in Deutschland mittel- bis langfristig robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen verhalten. Kurzfristig jedoch beeinflusst ein Anstieg der Arbeitslosigkeit die Höhe der Mieten negativ, während sich ein Rückgang der Neubautätigkeit positiv auswirkt. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Studie der Quantum Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) zum Thema „Die Auswirkungen der Finanzkrise auf die deutschen Wohnimmobilienmärkte”. Ein Anstieg der Arbeitslosenquote um 1 % senke die Mietpreise um 1,2 % bis 1,5 %. Sinkt die Neubauquote dagegen um 1 %, steigen die Mieten um mehr als 1 %. Somit wirke sich die aktuelle Finanzkrise in unterschiedlichem Maße auf einzelne Regionen aus. Besonders betroffen seien die exportorientierten Regionen in Baden-Württemberg und Bayern.