Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Immobilien-Notverkäufe“

Die Wirtschaftskrise erschüttert zunehmend die Realwirtschaft. Doch der Markt für Wohnimmobilien gilt insbesondere im Vergleich mit dem Ausland in Deutschland als solide. Das hat eine aktuelle Befragung unter 1.479 Maklern des Immobilienportals ImmobilienScout24 bestätigt: Neun von zehn Maklern raten jetzt zu einer Investition in „Betongold”.

Die Kaufempfehlung

gilt allerdings bei der Hälfte der Befragten nur eingeschränkt: Neben dem Zeitpunkt muss auch die Lage der Immobilie gut gewählt sein. Für die restlichen 45,5 Prozent der Makler gilt jedoch: Sie bewerten das Preisniveau als günstig, bei niedrigen Zinsen. Das größte Hindernis sehen die Makler in den Banken: Mehr als jeder zweite Makler von Kaufimmobilien beklagt eine wachsende Zurückhaltung bei Immobilienfinanzierungen.

Weitgehende Einigkeit herrscht auch bei der Marktentwicklung. Über die Hälfte der befragten Makler rechnet in den nächsten zwölf Monaten mit gleichbleibenden Quadratmeterpreisen. Mehr noch: 17,7 Prozent der Wohnungsvermittler erwarten sogar steigende Preise. Über ein Viertel der Makler gibt zudem an, dass es derzeit einen Anstieg bei den Kaufanfragen gebe, da Immobilien als krisen- und inflationssicher gelten.

Die Wirtschaftskrise hat zumindest für die Umwelt auch positive Seiten: Mehr als jeder dritte Makler macht derzeit die Erfahrung, dass Käufer und Mieter bei der Suche nach einer neuen Bleibe verstärkt auf den Energieverbrauch einer Immobilie achten (39,4 bzw. 36,6 Prozent).

Weiterhin auffällig: Die durchschnittliche Courtage bei Kaufimmobilien hat sich verringert und auch die Bereitschaft, bei Mietimmobilien Courtage zu zahlen, ist deutlich zurückgegangen – so die Beobachtung der Immobilienvermittler (16,6 Prozent der Makler bei Kaufimmobilien, 37,2 Prozent bei Mietimmobilien).

Das Immobilienberatungsunternehmen Immo Media Consult befragte 1.479 Makler, die im April 2009 eine Immobilie auf dem Internetportal ImmobilienScout24 inseriert haben.

In Deutschland ist der Markt für Immobilieninvestitionen im vergangenen Jahr regelrecht eingebrochen. Das bekommen auch die Maklerunternehmen zu spüren. „Es ist schwierig, Prognosen abzugeben“, sagt Christian Völkers, Vorstandsvorsitzender und Gründer des auf hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisierten Maklergruppe Engel & Völkers aus Hamburg.
Über ein Lizenzpartner-System erzielte das Unternehmen im vergangenen Jahr mit 3300 Mitarbeitern in 25 Ländern und auf vier Kontinenten einen Courtageumsatz von 147 Millionen Euro (Vorjahr 161 Millionen Euro). Der Umsatzrückgang betraf vor allem Gewerbeimmobilien, während der Courtageumsatz mit Wohnimmobilien in Deutschland mit 53,6 Millionen Euro um fast 10 Prozent gesteigert werden konnte.
Der seit mehr als drei Jahrzehnten im Immobiliengeschäft tätige Unternehmer weiß, wie wichtig es ist, in Anbetracht der Krise die richtigen Weichen zu stellen. Er sieht einen engen Zusammenhang zwischen guter Ausbildung und guten Umsätzen. Chancen verspricht sich Völkers durch einen Ausbau der Beratungsleistungen für Banken, die mit den Maklerunternehmen intensiv im Gespräch sind.

Nachfrage gering
Schwierig ist die Situation dagegen auf dem Markt für Ferienhäuser. Immer mehr Menschen wollen sich von ihren Feriendomizilen trennen, obwohl die Nachfrage gering ist. „Wir werden vor allem im Spitzensegment einige Notverkäufe sehen“, sagt Völkers. Besonders brisant sei die Lage in Spanien, wo die Häuserpreise um bis zu 30 Prozent zurückgegangen sind. „Wir haben an einigen Standorten einen hohen Objektzugang. Darauf muss mit entsprechenden Marketingmaßnahmen und Preisreduzierungsgesprächen reagiert werden.“

Für das Maklergeschäft ergeben sich daraus auch Chancen. „Der Lizenzpartner kann die Situation nutzen, um Marktanteile zu gewinnen.“ Er müsse sich jedoch auf längere Verkaufsprozesse einstellen und kaufmännisch intelligent handeln. Zurzeit sind die Preiserwartungen bei den Verkäufern noch sehr hoch. Doch irgendwann werden sie akzeptieren müssen, dass sich die Preise verändert haben. „Wer als Verkäufer zu lange wartet, riskiert, dass er aus dem Markt herauswächst.“

Die Menschen sind mobiler geworden
Für einen langfristigen Erfolg ist aus Völkers Sicht die Vernetzung und internationale Aufstellung der Maklerunternehmen eine Voraussetzung für den nachhaltigen Erfolg. „Mögliche Umsatzlücken können durch ein Netzwerk leichter geschlossen werden.“ So wird nordamerikanischen Lizenzpartnern Zugang zu europäischen Kunden geboten, und die Gewerbebüros erhalten Zugang zu vermögenden Privatkunden. „Die Menschen sind im Hinblick auf Wohn- und Arbeitsplätze mobiler geworden, und viele Privatkunden suchen aus Sorge vor Inflation möglichst risikoarme Anlagemöglichkeiten. Davon kann ein international aufgestelltes Maklerunternehmen profitieren.“
Völkers hält deshalb an seiner Expansionsstrategie fest. „Wir werden in den von uns erschlossenen Märkten weiter in die Tiefe gehen und wollen in diesem Jahr in Indien und China Fuß fassen.“ Das sei mit einem großen Aufwand verbunden. Völkers: „Wir haben 2008 viel in den Ausbau unseres Lizenzsystems investiert, um uns in den kommenden Jahren effizienter und schlanker aufzustellen. Jetzt müssen wir auch international weiter wachsen, damit sich dieser Aufwand lohnt.“ Der Reiz der Globalisierung sei zwar groß, aber man dürfe die Konsequenzen einer internationalen Expansion nicht unterschätzen: angefangen von möglichen Sprachbarrieren bis hin zu rechtlichen Fragen und unterschiedlichen Kulturen.
Die Konkurrenz hat Völkers im Blick, zeigt sich jedoch gelassen. „Die großen Lizenzsysteme kommen aus Amerika. Ihnen fällt der Sprung nach Europa jedoch schwer, weil sie aus einer Monostruktur kommen und mit der rechtlichen, kulturellen und sprachlichen Vielfalt Europas nicht umgehen können.“ Außerdem sei die Immobilienwirtschaft in Amerika anders organisiert. „Dort wachsen die Unternehmen durch die Abwerbung guter Mitarbeiter. In Europa sind 70 bis 80 Prozent der Mitarbeiter in Maklerbüros Quereinsteiger, die erst einmal ausgebildet werden müssen. Auch darauf sind die amerikanischen Systeme nicht eingestellt.“

Quelle: F.A.Z.