Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Wohnraum“

Das Bauhauptgewerbe entwickelte sich im September etwas schwächer als zuvor. Die Auftragseingänge sind im Vergleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 3,8 % gesunken, was aber vor allem auf den Tiefbau (-10 %) zurückgeht. Der Hochbau legte um 2,0 % zu. Im August waren die Auftragseingänge im Hochbau noch um 17,6 % geklettert. Der Umsatz lag im gesamten Bauhauptgewerbe mit 8,8 Mrd. Euro um 2,7 % niedriger als im September 2011. Im August hatte der Gesamtumsatz noch um 2 % zugelegt. Nach den ersten drei Quartalen 2012 bleibt beim Umsatz ein Zuwachs um 1 %, bei den Auftragseingängen gab es einen Anstieg um 3,8 %. Der Hochbau legte im Jahresverlauf um immerhin 6,4 % zu. Bis einschließlich August hatte der Zuwachs noch 7,0 % betragen.

Die inserierten Wohnungsmieten sind im 3. Quartal laut Empirica gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 3,8 % gestiegen. Mit 5,4 % fiel der Mietanstieg in den kreisfreien Städten deutlich stärker als in den Landkreisen (2,7 %) aus. Besonders stark waren die Mietsteigerungen in Berlin (+1,10 Euro/m²), Ingolstadt (+1,03 Euro/m²), Greifswald (+1,04), Rostock (+0,96) und Pirmasens (+ 0,89). In Freiburg sanken sie dagegen von 10,19 auf 9,79 Euro/m². Fast in jedem dritten Kreis sind die Mieten in den vergangenen fünf Jahren stärker gestiegen als der Preisindex. Vor einem Jahr galt dies nur für jeden neunten Kreis. Die Kaufpreise zeigten sich dagegen stabil. Gegenüber dem Vorquartal sanken sie in den Landkreisen um 0,2 %, in den k

Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienmiethäusern nimmt in Berlin stetig zu. Besonders beliebt sind Objekte in den südwestlichen Bezirken und in der Nähe internationaler Schulen, so ein Ergebnis des IVD-Marktmietspiegels.

Der IVD-Marktmietspiegel für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete in Berlin wird erstmals vorgelegt. Die Studie liefert neue Erkenntnisse zu einem Segment, das vom offiziellen Berliner Mietspiegel nicht berücksichtigt wird. Alle Daten der Studie basieren auf zum 1. September 2010 neu abgeschlossenen Mietverträgen.

Begehrte Lagen: Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf

Die Durchschnittsmiete über alle Berliner Bezirke hinweg liegt bei 7,86 Euro pro Quadratmeter nettokalt im Ein- oder Zweifamilienhaus. Besonders begehrt sind dabei die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf. “In den vergangenen fünf Jahren ist die Durchschnittsmiete rasant um 8,3 Prozent gestiegen”, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg.

“Wir erwarten für die Zukunft weiter steigende Mietpreise in diesem Segment”. Prognostiziert wird vom IVD Berlin-Brandenburg eine Mietdynamik von bis zu drei Prozent pro Jahr.

Nachfrage: Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen

Aufgrund erhöhter Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt neige die Bevölkerungsgruppe der jungen Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen inzwischen häufig zur Anmietung statt zum Kauf eines Hauses. Die neue Flexibilität der Berliner Jungfamilien spiegelt sich auch in der durchschnittlichen Anmietdauer, die laut IVD bei vier bis sechs Jahren liegt.

Die höchsten Mieten werden in Grunewald und Dahlem mit 16 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter in der Spitze gezahlt. Ebenfalls teuer ist es in Nikolassee (14 Euro) und im Berliner Norden in Frohnau (13 Euro). Zu den Aufsteigern gehören neben Frohnau der Bezirk Niederschönhausen sowie gute Lagen in Treptow-Köpenick. Die Liste der Absteiger wird angeführt von einfachen Lagen in Reinickendorf und Spandau sowie dem Bezirk Marienfelde.

Hohe Renditeaussichten für Investoren

Für Investoren bietet das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete gute Renditeaussichten. Stagnierenden Kaufpreisen stehen steigende Mieten gegenüber. Die hohe Fluktuation sorgt dafür, dass die Mieten bei Neuabschlüssen dem Markt angepasst werden können – in der Regel nach oben. Durch diese Entwicklung ist mittel- bis langfristig eine Sogwirkung auf die Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern denkbar, die nach langen Jahren der Stagnation wieder steigen könnten. 

Die Renditen liegen über denen von Eigentumswohnungen. So werden bei Wohnungen in den Innenstadtbezirken, die im Fokus der Investoren liegen, Renditen von rund drei bis vier Prozent erzielt. Demgegenüber zeigen Ein- und Zweifamilienhäuser in den Stadtrandlagen Renditen von rund vier bis fünf Prozent.

Der Geldumsatz auf dem Wohnungsmarkt in Berlin und Brandenburg ist 2008 gegenüber dem Vorjahr massiv gesunken. Die Kauffälle gingen um insgesamt 11 % auf 21.600 zurück, die Geldumsätze um 36 % auf 5,2 Mrd. Euro. Zu diesen Ergebnissen kommt der Marktmonitor des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Die Umsätze mit bebauten Grundstücken sanken in Berlin sogar um 48 %. Das Preisniveau bei Altbauten mit Komfortausstattung reduzierte sich in einigen Bezirken im Westteil der Stadt vom 14- auf das 13-fache der Jahresnettomiete, in einigen Bezirken im Ostteil vom 17- auf das 15-fache. Preissteigerungen gab es hingegen bei Berliner Eigentumswohnungen. In den kommenden fünf Jahren rechnet der Verband für Berlin vor allem mit einer Zunahme der Nachfrage nach selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, allerdings auf niedrigem Niveau. Berlin werde weiterhin eine ausgesprochene Mieterstadt bleiben. Bei Mietwohnungen werden vor allem kleine und große Wohnungen gefragt sein, während sich bei mittelgroßen Wohnungen ein Überhang von 30.000 ergeben wird.

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland nach Angabe des Statistischen Bundesamtes (Destatis) 176.000 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 16,5 % oder 39.000 Wohnungen weniger als im Jahr 2007. Seit 1995, als mit knapp 603.000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurde, ging die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen um mehr als 70 % zurück. Von den 2008 fertiggestellten Wohnungen waren 152.200 Neubauwohnungen in Wohngebäuden. In Mehrfamilienhäusern wurden 8,8 % weniger Wohnungen fertiggestellt als 2007. Dagegen stieg der umbaute Raum der fertiggestellten neuen Nichtwohngebäude gegenüber dem Jahr 2007 auf 206,8 Mio. m³ (+15,3 %). Dieses Plus ist vor allem auf die nichtöffentlichen Bauherren (+17,5 %) zurückzuführen.

Am 30. Juni endet für Erben der Jahre 2007 und 2008 die Frist, innerhalb der sie sich für die Anwendung des neuen Erbschaftsteuerrechts entscheiden können.

Das neue Erbschaftsteuerrecht sieht für Erben der Jahre 2007 und 2008 ein besonderes Wahlrecht vor: Entweder sie werden nach dem bis zum Jahresende 2008 geltenden „alten” Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht veranlagt oder sie entscheiden sich für die Anwendung des neuen Rechts. Dieses Wahlrecht läuft Ende Juni aus.

Der Erwerber kann aufgrund des Wahlrechts bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung beantragen, dass für alle Erwerbe von Todes wegen, für die die Steuer nach dem 31.12.2006 und vor dem 1.1.2009 entstanden ist (also für alle Todesfälle in den Jahren 2007 und 2008) schon alle Bewertungsregelungen und alle erbschaftsteuerrechtlichen Regelungen nach neuem Recht angewendet werden. Lediglich die persönlichen Freibeträge sind auch in diesen Fällen weiterhin nach altem Recht anzusetzen.

Die Finanzverwaltung hat mit Schreiben vom 23.2.2009 (BStBl I 2009, 446) zu den Anwendungsregelungen Stellung genommen. Damit gibt es bei Erbfällen 2007/2008 grundsätzlich die folgenden Möglichkeiten:

1. Die Steuer ist schon bis zum 31.12.2008 festgesetzt worden => Der Antrag ist bis spätestens zum 30.6.2009 zu stellen.
2. Die Steuer ist in der Zeit vom 1.1.2009 bis 30.6.2009 festgesetzt worden => Der Antrag ist bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung, spätestens bis zum 30.6.2009 zu stellen. Die Unanfechtbarkeit tritt mit formeller Bestandskraft ein. Damit ist innerhalb von einem Monat nachdem der Bescheid ergangen ist, der Antrag spätestens zu stellen.
3. Es ist bis zum 30.6.2009 noch keine Steuer festgesetzt worden: Der Antrag ist bis spätestens zum 30.6.2009 zu stellen.

Quelle Haufe