Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Die Wohnungspreise werden 2010 um 1 % und in den kommenden beiden Jahren um rd. 1,5 % pro Jahr steigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der Deutschen Bank Research. Als Gründe nennen die Researcher geringe Fertigstellungszahlen, die rasche konjunkturelle Erholung, niedrige Zinsen und die Suche vieler Anleger nach sicheren Investmentprodukten. Teurer werden vor allem die Wohnungen in Ballungsgebieten und etablierten Universitätsstädten. Die Entwicklungen der vergangenen zehn Jahre zeigen eine deutliche Differenzierung der Wohnungsmärkte, so die Studie. Während die Preise in wirtschaftsstarken Regionen in diesem Zeitraum um bis zu 20 % stiegen, gaben sie in schwachen Regionen um gut 30 % nach. Unterschiede zeigten sich auch bei der Mietrendite: Währen sie in München relativ stabil blieb, legten in Marburg und Karlsruhe die Preise deutlich mehr zu als die Mieten. Cashfloworientierte Investoren könnten in solchen Städten noch auf einen größeren Wertzuwachs setzen

Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien haben sich in Deutschland mittel- bis langfristig robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen verhalten. Kurzfristig jedoch beeinflusst ein Anstieg der Arbeitslosigkeit die Höhe der Mieten negativ, während sich ein Rückgang der Neubautätigkeit positiv auswirkt. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Studie der Quantum Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) zum Thema „Die Auswirkungen der Finanzkrise auf die deutschen Wohnimmobilienmärkte”. Ein Anstieg der Arbeitslosenquote um 1 % senke die Mietpreise um 1,2 % bis 1,5 %. Sinkt die Neubauquote dagegen um 1 %, steigen die Mieten um mehr als 1 %. Somit wirke sich die aktuelle Finanzkrise in unterschiedlichem Maße auf einzelne Regionen aus. Besonders betroffen seien die exportorientierten Regionen in Baden-Württemberg und Bayern.

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland nach Angabe des Statistischen Bundesamtes (Destatis) 176.000 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 16,5 % oder 39.000 Wohnungen weniger als im Jahr 2007. Seit 1995, als mit knapp 603.000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurde, ging die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen um mehr als 70 % zurück. Von den 2008 fertiggestellten Wohnungen waren 152.200 Neubauwohnungen in Wohngebäuden. In Mehrfamilienhäusern wurden 8,8 % weniger Wohnungen fertiggestellt als 2007. Dagegen stieg der umbaute Raum der fertiggestellten neuen Nichtwohngebäude gegenüber dem Jahr 2007 auf 206,8 Mio. m³ (+15,3 %). Dieses Plus ist vor allem auf die nichtöffentlichen Bauherren (+17,5 %) zurückzuführen.

Am 30. Juni endet für Erben der Jahre 2007 und 2008 die Frist, innerhalb der sie sich für die Anwendung des neuen Erbschaftsteuerrechts entscheiden können.

Das neue Erbschaftsteuerrecht sieht für Erben der Jahre 2007 und 2008 ein besonderes Wahlrecht vor: Entweder sie werden nach dem bis zum Jahresende 2008 geltenden „alten” Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht veranlagt oder sie entscheiden sich für die Anwendung des neuen Rechts. Dieses Wahlrecht läuft Ende Juni aus.

Der Erwerber kann aufgrund des Wahlrechts bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung beantragen, dass für alle Erwerbe von Todes wegen, für die die Steuer nach dem 31.12.2006 und vor dem 1.1.2009 entstanden ist (also für alle Todesfälle in den Jahren 2007 und 2008) schon alle Bewertungsregelungen und alle erbschaftsteuerrechtlichen Regelungen nach neuem Recht angewendet werden. Lediglich die persönlichen Freibeträge sind auch in diesen Fällen weiterhin nach altem Recht anzusetzen.

Die Finanzverwaltung hat mit Schreiben vom 23.2.2009 (BStBl I 2009, 446) zu den Anwendungsregelungen Stellung genommen. Damit gibt es bei Erbfällen 2007/2008 grundsätzlich die folgenden Möglichkeiten:

1. Die Steuer ist schon bis zum 31.12.2008 festgesetzt worden => Der Antrag ist bis spätestens zum 30.6.2009 zu stellen.
2. Die Steuer ist in der Zeit vom 1.1.2009 bis 30.6.2009 festgesetzt worden => Der Antrag ist bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung, spätestens bis zum 30.6.2009 zu stellen. Die Unanfechtbarkeit tritt mit formeller Bestandskraft ein. Damit ist innerhalb von einem Monat nachdem der Bescheid ergangen ist, der Antrag spätestens zu stellen.
3. Es ist bis zum 30.6.2009 noch keine Steuer festgesetzt worden: Der Antrag ist bis spätestens zum 30.6.2009 zu stellen.

Quelle Haufe

Der „Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft” der Bundesregierung bleibt in vielen Punkten praxisfern. „Die Bundesregierung hat zwar die zentralen Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft erkannt. Leider hat sie trotz der großen volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirtschaft notwendige politische Maßnahmen bisher nicht auf den Weg gebracht”, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. Die von der Bundesregierung getroffenen Maßnahmen im Rahmen der Konjunkturpakete hätten der Immobilienwirtschaft nur indirekt genutzt. „Wir fordern von der Bundesregierung eine gezielte, direkte Förderung der Immobilienwirtschaft. Dadurch könnten wichtige konjunkturelle Impulse ausgelöst werden”, ist sich Kießling sicher. Bei den Maßnahmepaketen zur Ankurbelung der Konjunktur sei die Immobilienwirtschaft nicht ausreichend berücksichtigt worden.

„Von einer Entspannung der Wohnungsmärkte kann in Deutschlands nicht gesprochen werden”, kritisiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, den Bericht der Bundesregierung. „Der IVD warnt bereits seit Jahren vor einer Wohnungsknappheit, da das Neubauvolumen immer weiter zurückgeht und kontinuierlich weniger Häuser fertig gestellt werden, als der Markt braucht”, so der IVD-Vizepräsident weiter. Als Folge der konstant niedrigen Zahl von Baufertigstellungen und steigenden Haushaltszahlen würden die Mieten steigen. Der IVD verzeichnet in allen Segmenten des Deutschen Wohnimmobilienmarktes steigende Mieten. „Die Bundesregierung muss schnellstmöglich Anreize für den Wohnungsneu-bau schaffen. Ansonsten wird sich diese Situation nicht ändern, sondern verschärfen”, sagt Schick. „Wir kritisieren in diesem Zusammenhang besonders, dass aus dem Erfordernis für Neubau von Wohnungen in Deutschland keine politischen Maßnahmen ergriffen werden. Wenn dieses Erfordernis festgestellt wird, dann muss die Politik auch die entsprechenden Maßnahmen ergreifen”, so Schick weiter.

Die Bundesregierung habe den hohen Stellenwert von selbstgenutztem Wohneigentum bei der Altersvorsorge richtig erkannt und die Förderung der Wohneigentumsquote folgerichtig zum Ziel ausgegeben. „Mit dem mittlerweile eingeführten so genannten ‚Wohn-Riester’ wird dieses Ziel allerdings nicht erreicht. Er ist kein adäquater Ersatz für die gestrichenen Förderungen”, betont Jens-Ulrich Kießling. Hier würden die Zahlen der Abschlüsse von neuen Riester-Anwendungen, die in den letzten Wochen veröffentlicht worden sind, mit einem großen Erfolg der Wohn-Riester Förderung gleichgesetzt. Offensichtlich fließen bei den weiter rückläufigen Neubauzahlen in Deutschland die abgeschlossenen Verträge nicht in den Wohnungsneubau. Notwendig seien steuerliche Anreize wie die Wiedereinführung des privaten Schuldzinsenabzugs. Der IVD habe bereits konkrete steuerpolitische Vorschläge zur Förderung von Wohneigentum und zur energetischen Sanierung erarbeitet und werde diese in die Diskussion einbringen.

Quelle Thomas Dally

Die Wirtschaftskrise erschüttert zunehmend die Realwirtschaft. Doch der Markt für Wohnimmobilien gilt insbesondere im Vergleich mit dem Ausland in Deutschland als solide. Das hat eine aktuelle Befragung unter 1.479 Maklern des Immobilienportals ImmobilienScout24 bestätigt: Neun von zehn Maklern raten jetzt zu einer Investition in „Betongold”.

Die Kaufempfehlung

gilt allerdings bei der Hälfte der Befragten nur eingeschränkt: Neben dem Zeitpunkt muss auch die Lage der Immobilie gut gewählt sein. Für die restlichen 45,5 Prozent der Makler gilt jedoch: Sie bewerten das Preisniveau als günstig, bei niedrigen Zinsen. Das größte Hindernis sehen die Makler in den Banken: Mehr als jeder zweite Makler von Kaufimmobilien beklagt eine wachsende Zurückhaltung bei Immobilienfinanzierungen.

Weitgehende Einigkeit herrscht auch bei der Marktentwicklung. Über die Hälfte der befragten Makler rechnet in den nächsten zwölf Monaten mit gleichbleibenden Quadratmeterpreisen. Mehr noch: 17,7 Prozent der Wohnungsvermittler erwarten sogar steigende Preise. Über ein Viertel der Makler gibt zudem an, dass es derzeit einen Anstieg bei den Kaufanfragen gebe, da Immobilien als krisen- und inflationssicher gelten.

Die Wirtschaftskrise hat zumindest für die Umwelt auch positive Seiten: Mehr als jeder dritte Makler macht derzeit die Erfahrung, dass Käufer und Mieter bei der Suche nach einer neuen Bleibe verstärkt auf den Energieverbrauch einer Immobilie achten (39,4 bzw. 36,6 Prozent).

Weiterhin auffällig: Die durchschnittliche Courtage bei Kaufimmobilien hat sich verringert und auch die Bereitschaft, bei Mietimmobilien Courtage zu zahlen, ist deutlich zurückgegangen – so die Beobachtung der Immobilienvermittler (16,6 Prozent der Makler bei Kaufimmobilien, 37,2 Prozent bei Mietimmobilien).

Das Immobilienberatungsunternehmen Immo Media Consult befragte 1.479 Makler, die im April 2009 eine Immobilie auf dem Internetportal ImmobilienScout24 inseriert haben.