Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland (Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer) stiegen im Mai 2014 gegenüber Mai 2013 um 1,7 %. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im Februar 2014 im Jahresvergleich bei 2,0 % gelegen. Von Februar auf Mai 2014 erhöhten sich die Baupreise um 0,3 %.

Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen von Mai 2013 bis Mai 2014 um 1,4 %, für Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 1,9 %. Nennenswerte Preissteigerungen unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es bei den Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen, Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen sowie bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (jeweils + 2,7 %), Metallbauarbeiten (+ 2,5 %) und bei Zimmer- und Holzbauarbeiten (+ 2,4 %). Bei Tischlerarbeiten stiegen die Preise nur um 0,9 % und bei Betonarbeiten um 0,8 %.

Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2,2 % zu. Die Neubaupreise für Bürogebäude erhöhten sich gegenüber Mai 2013 um 1,8 % und für gewerbliche Betriebsgebäude um 1,7 %. Im Straßenbau stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 1,2 %.

Das Bundeskabinett hat gestern die Mietrechtsnovelle beschlossen. Die wichtigsten Änderungen: Vermieter können Wohnraum künftig auch gegen den Willen der Mieter energetisch sanieren; der Mieter erhält aber ein Sonderkündigungsrecht. Die aus den Baumaßnahmen resultierenden Belastungen muss der Mieter bis zu drei Monate lang hinnehmen, ohne die Miete zu mindern. Wie bisher können 11 % der Umbaukosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden – die Prüfung der Frage, ob dies eine wirtschaftliche Härte für den Mieter darstellt, kann den Beginn der Maßnahmen aber nicht mehr verzögern. Bei der Umstellung aufs Contracting können die Kosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese nicht höher ausfallen als die bisherigen Betriebskosten. Gegen säumige Mieter können Eigentümer künftig Räumungsansprüche einfacher durchsetzen. Im Streitfall dürfen Gerichte anordnen, dass der Mieter den strittigen Betrag bis zum Ende des Verfahrens hinterlegt. Schließlich soll das neue Gesetz die Umgehung des Kündigungsschutzes (Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre) bei der Umwandlung von Miethäusern in Eigentumswohnungen unterbinden.

Die inserierten Wohnungsmieten sind im 3. Quartal laut Empirica gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 3,8 % gestiegen. Mit 5,4 % fiel der Mietanstieg in den kreisfreien Städten deutlich stärker als in den Landkreisen (2,7 %) aus. Besonders stark waren die Mietsteigerungen in Berlin (+1,10 Euro/m²), Ingolstadt (+1,03 Euro/m²), Greifswald (+1,04), Rostock (+0,96) und Pirmasens (+ 0,89). In Freiburg sanken sie dagegen von 10,19 auf 9,79 Euro/m². Fast in jedem dritten Kreis sind die Mieten in den vergangenen fünf Jahren stärker gestiegen als der Preisindex. Vor einem Jahr galt dies nur für jeden neunten Kreis. Die Kaufpreise zeigten sich dagegen stabil. Gegenüber dem Vorquartal sanken sie in den Landkreisen um 0,2 %, in den k

Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienmiethäusern nimmt in Berlin stetig zu. Besonders beliebt sind Objekte in den südwestlichen Bezirken und in der Nähe internationaler Schulen, so ein Ergebnis des IVD-Marktmietspiegels.

Der IVD-Marktmietspiegel für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete in Berlin wird erstmals vorgelegt. Die Studie liefert neue Erkenntnisse zu einem Segment, das vom offiziellen Berliner Mietspiegel nicht berücksichtigt wird. Alle Daten der Studie basieren auf zum 1. September 2010 neu abgeschlossenen Mietverträgen.

Begehrte Lagen: Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf

Die Durchschnittsmiete über alle Berliner Bezirke hinweg liegt bei 7,86 Euro pro Quadratmeter nettokalt im Ein- oder Zweifamilienhaus. Besonders begehrt sind dabei die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf. “In den vergangenen fünf Jahren ist die Durchschnittsmiete rasant um 8,3 Prozent gestiegen”, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg.

“Wir erwarten für die Zukunft weiter steigende Mietpreise in diesem Segment”. Prognostiziert wird vom IVD Berlin-Brandenburg eine Mietdynamik von bis zu drei Prozent pro Jahr.

Nachfrage: Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen

Aufgrund erhöhter Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt neige die Bevölkerungsgruppe der jungen Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen inzwischen häufig zur Anmietung statt zum Kauf eines Hauses. Die neue Flexibilität der Berliner Jungfamilien spiegelt sich auch in der durchschnittlichen Anmietdauer, die laut IVD bei vier bis sechs Jahren liegt.

Die höchsten Mieten werden in Grunewald und Dahlem mit 16 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter in der Spitze gezahlt. Ebenfalls teuer ist es in Nikolassee (14 Euro) und im Berliner Norden in Frohnau (13 Euro). Zu den Aufsteigern gehören neben Frohnau der Bezirk Niederschönhausen sowie gute Lagen in Treptow-Köpenick. Die Liste der Absteiger wird angeführt von einfachen Lagen in Reinickendorf und Spandau sowie dem Bezirk Marienfelde.

Hohe Renditeaussichten für Investoren

Für Investoren bietet das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete gute Renditeaussichten. Stagnierenden Kaufpreisen stehen steigende Mieten gegenüber. Die hohe Fluktuation sorgt dafür, dass die Mieten bei Neuabschlüssen dem Markt angepasst werden können – in der Regel nach oben. Durch diese Entwicklung ist mittel- bis langfristig eine Sogwirkung auf die Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern denkbar, die nach langen Jahren der Stagnation wieder steigen könnten. 

Die Renditen liegen über denen von Eigentumswohnungen. So werden bei Wohnungen in den Innenstadtbezirken, die im Fokus der Investoren liegen, Renditen von rund drei bis vier Prozent erzielt. Demgegenüber zeigen Ein- und Zweifamilienhäuser in den Stadtrandlagen Renditen von rund vier bis fünf Prozent.

Die Wohnungspreise werden 2010 um 1 % und in den kommenden beiden Jahren um rd. 1,5 % pro Jahr steigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der Deutschen Bank Research. Als Gründe nennen die Researcher geringe Fertigstellungszahlen, die rasche konjunkturelle Erholung, niedrige Zinsen und die Suche vieler Anleger nach sicheren Investmentprodukten. Teurer werden vor allem die Wohnungen in Ballungsgebieten und etablierten Universitätsstädten. Die Entwicklungen der vergangenen zehn Jahre zeigen eine deutliche Differenzierung der Wohnungsmärkte, so die Studie. Während die Preise in wirtschaftsstarken Regionen in diesem Zeitraum um bis zu 20 % stiegen, gaben sie in schwachen Regionen um gut 30 % nach. Unterschiede zeigten sich auch bei der Mietrendite: Währen sie in München relativ stabil blieb, legten in Marburg und Karlsruhe die Preise deutlich mehr zu als die Mieten. Cashfloworientierte Investoren könnten in solchen Städten noch auf einen größeren Wertzuwachs setzen

Nach Einschätzung des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Stephan Schulz wird es sowohl bei Wohngebäuden als auch bei gewerblich genutzten Objekten in der Mehrzahl der Fälle zu deutlichen Überbewertungen durch die Finanzbehörden kommen. Der Ansatz des Fiskus könnte zwischen 20 und 50 % über dem Verkehrswert in Unterfranken liegen, in Einzelfällen deutlich darüber. Das geht zu Lasten des Steuerpflichtigen. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als verbindlich vorgeschriebener Nachweis kann eine solche Überbewertung verhindern.

Maßstab bei der Wertermittlung der Immobilie ist das Bewertungsgesetz BewG. Dieses enthält lediglich standardisierte Rechenoperationen mit festen Vorgaben, mit denen Anwender, wie etwa Finanzbeamte oder Steuerberater, nur Zahlen ermitteln können. Deren Richtigkeit und Marktbezug wird nicht überprüft. Eigenschaften, die den Wert der Immobilie mindern, werden nicht berücksichtigt, darunter Leerstand, Bauschäden, Qualität der Bausubstanz oder die schlechte Lage des Grundstücks.

Ehepartner und Kinder können ein solches Objekt aufgrund der Freibeträge im Falle einer zehnjährigen Weiternutzung grundsätzlich steuerfrei übernehmen, ohne dass hierfür eine Immobilienbewertung erforderlich ist. Bei nahen Verwandten, darunter Geschwistern, Nichten und Neffen, ist dies anders: Hier liegt der Steuerfreibetrag bei maximal 20.000 Euro.

Das Finanzamt geht bei der Ermittlung – sofern keine direkt vergleichbaren Kaufpreise im jeweiligen Umfeld vorliegen – stets vom einwandfreien Zustand eines durchschnittlich gelegenen Einfamilienwohnhauses aus. Der Fiskus errechnet den Immobilienwert ausschließlich nach dem so genannten Sachwertverfahren. Maßstab sind hier bundeseinheitliche Baukosten, ohne dass Eigenleistungen berücksichtigt werden.

Bei dem Sachwertverfahren wird das Einfamilienhaus in zehn Bauteilgruppen eingeteilt. Diese haben jeweils zehn Prozent Anteil am Gesamtobjekt. Ein Finanzbeamter klassifiziert jede Bauteilgruppe – meist ohne Ortsbesichtigung – hinsichtlich der Qualität als „einfach“, „mittel“ oder „gehoben“. Daraus ergeben sich unterschiedlich hohe Quadratmeterpreise, aus deren Mittelwert sich der Herstellungswert ergibt.

Was auf den ersten Blick ein Vorteil für den Eigentümer ist, erweist sich später fiskalisch als Nachteil: Insgesamt 60 Prozent des Gebäudes werden auch dann als gehoben eingestuft, wenn es sich um heutzutage selbstverständliche Eigenschaften handelt. Dazu zählen Bäder und WCs, die bis zur Decke gefliest (10 %) sowie zeitgemäß ausgestattet (10 %) sind. Funierte Innentüren machen denselben Anteil aus. Verfügt das Gebäude über Tondachpfannen, eine Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung sowie mehrere Lichtauslässe und Steckdosen in einem Raum, trägt solche Ausstattung zu weiteren zehn Prozent „gehobener“ Qualität bei.

Umso schlechter für den Bauherren: Er hat durch Eigenleistung Baukosten eingespart und muss diese nun komplett versteuern. Der nächste Nachteil: Weil es eine 40-prozentige Mindestrestnutzungsdauer bei einer Gesamtlebensdauer von 80 Jahren gibt, kann laut Fiskus ein etwa 75 Jahre altes Einfamilienhaus gemäß Bewertungsgesetz im Ist-Zustand stets mindestens weitere 32 Jahre (80 Jahre x 0,4) bewohnt werden. Dies gilt auch dann, wenn es tatsächlich kurz vor einer grundlegenden, kostenintensiven Sanierung steht.

Des Weiteren dürfen die Finanzbehörden im Gegensatz zu einem Sachverständigen keine Reparaturkosten, sonstige Sanierungs- bzw. Investitionsbedarf zum Wohle des Steuerpflichtigen abziehen, selbst wenn dies mit dem bloßen Auge erkennbar ist. Das gilt auch für ein beschädigtes Dach. Abschließend ziehen die Finanzbehörden eine bundeseinheitliche, prozentuale Wertzahl, die so genannte Marktanpassung, vom bislang errechneten Immobilienwert ab. Diese fällt im Vergleich zu den im Landkreis üblichen Abschlägen um etwa zehn bis zwanzig Prozent zu niedrig aus.

Fazit: Das Bewertungsgesetz BewG und der Ausführungserlass der Finanzbehörden enthalten mehrere unpraktikable Festsetzungen zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Bis es zu einer Änderung des Gesetzes kommt, hilft in der Mehrzahl der Fälle ein Gutachten als Beweis. Den Finanzbehörden obliegt in diesen Fällen die Beweiswürdigung. Neu ist, dass eine bloße Mitteilung eines selbst ermittelten Immobilienwerts, etwa durch den Steuerberater, nicht mehr ausreicht. Auch Schriftstücke, die unvollständig sind oder methodische Mängel aufweisen und folglich per Definition kein Gutachten sind, können die Finanzbehörden ohne fachliche Begründung zurückweisen.

Um das Kostenrisiko zu minimieren, sollte jeder Steuerberater bzw. jeder betroffene Steuerzahler vorab anhand eines „Quickchecks“ des Grundstückswerts durch einen Sachverständigen auf Stundenbasis prüfen lassen, ob der von den Finanzbehörden errechnete Grundbesitzwert akzeptabel oder ein Gutachten sinnvoll ist. Das ist dann der Fall, wenn die voraussichtliche Steuerersparnis die Sachverständigenkosten übersteigt.