Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Die inserierten Wohnungsmieten sind im 3. Quartal laut Empirica gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 3,8 % gestiegen. Mit 5,4 % fiel der Mietanstieg in den kreisfreien Städten deutlich stärker als in den Landkreisen (2,7 %) aus. Besonders stark waren die Mietsteigerungen in Berlin (+1,10 Euro/m²), Ingolstadt (+1,03 Euro/m²), Greifswald (+1,04), Rostock (+0,96) und Pirmasens (+ 0,89). In Freiburg sanken sie dagegen von 10,19 auf 9,79 Euro/m². Fast in jedem dritten Kreis sind die Mieten in den vergangenen fünf Jahren stärker gestiegen als der Preisindex. Vor einem Jahr galt dies nur für jeden neunten Kreis. Die Kaufpreise zeigten sich dagegen stabil. Gegenüber dem Vorquartal sanken sie in den Landkreisen um 0,2 %, in den k

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) in Wiesbaden mitteilte, stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im August im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1,2 Prozent.

Damit hat sich der Preisanstieg weiter beschleunigt. Im Mai waren die Preise um 1,0 Prozent gestiegen. Von Mai auf August erhöhten sich die Preise um 0,4 Prozent. Am geringsten stiegen die Preise für Putz- und Stuckarbeiten. Preisrückgänge habe es nur bei Stahlbauarbeiten gegeben. Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreise für Bürogebäude und für gewerbliche Betriebsgebäude im Jahresvergleich jeweils um 1,3 Prozent. Im Straßenbau kletterten die Preise um 0,8 Prozent.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hält eine allgemeine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer für geboten. Es sei mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar, wenn die Einheitsbewertung des Grundbesitzes mehr als vier Jahrzehnte unverändert sei.

Hintergrund

Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom Bundesfinanzhof (BFH) trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden.

Entscheidung

Jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 hält er daran fest, weist aber zusätzlich darauf hin, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer mit verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes), nicht vereinbar sei.

Zur Begründung führt der BFH aus, dass die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) nur sachgerecht und aus verfassungsrechtlicher Sicht hinnehmbar sei, wenn der Hauptfeststellungszeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreite. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle insbesondere die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung. Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ausgeschlossen werde. Ferner führe das jahrzehntelange Unterlassen einer flächendeckenden Grundstücksneubewertung zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten beim Gesetzesvollzug, weil verfahrensrechtlich nicht sichergestellt werde, dass dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bekannt werden.

(BFH, Urteil v. 30.6.2010, II R 60/08)

Nach Einschätzung des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Stephan Schulz wird es sowohl bei Wohngebäuden als auch bei gewerblich genutzten Objekten in der Mehrzahl der Fälle zu deutlichen Überbewertungen durch die Finanzbehörden kommen. Der Ansatz des Fiskus könnte zwischen 20 und 50 % über dem Verkehrswert in Unterfranken liegen, in Einzelfällen deutlich darüber. Das geht zu Lasten des Steuerpflichtigen. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als verbindlich vorgeschriebener Nachweis kann eine solche Überbewertung verhindern.

Maßstab bei der Wertermittlung der Immobilie ist das Bewertungsgesetz BewG. Dieses enthält lediglich standardisierte Rechenoperationen mit festen Vorgaben, mit denen Anwender, wie etwa Finanzbeamte oder Steuerberater, nur Zahlen ermitteln können. Deren Richtigkeit und Marktbezug wird nicht überprüft. Eigenschaften, die den Wert der Immobilie mindern, werden nicht berücksichtigt, darunter Leerstand, Bauschäden, Qualität der Bausubstanz oder die schlechte Lage des Grundstücks.

Ehepartner und Kinder können ein solches Objekt aufgrund der Freibeträge im Falle einer zehnjährigen Weiternutzung grundsätzlich steuerfrei übernehmen, ohne dass hierfür eine Immobilienbewertung erforderlich ist. Bei nahen Verwandten, darunter Geschwistern, Nichten und Neffen, ist dies anders: Hier liegt der Steuerfreibetrag bei maximal 20.000 Euro.

Das Finanzamt geht bei der Ermittlung – sofern keine direkt vergleichbaren Kaufpreise im jeweiligen Umfeld vorliegen – stets vom einwandfreien Zustand eines durchschnittlich gelegenen Einfamilienwohnhauses aus. Der Fiskus errechnet den Immobilienwert ausschließlich nach dem so genannten Sachwertverfahren. Maßstab sind hier bundeseinheitliche Baukosten, ohne dass Eigenleistungen berücksichtigt werden.

Bei dem Sachwertverfahren wird das Einfamilienhaus in zehn Bauteilgruppen eingeteilt. Diese haben jeweils zehn Prozent Anteil am Gesamtobjekt. Ein Finanzbeamter klassifiziert jede Bauteilgruppe – meist ohne Ortsbesichtigung – hinsichtlich der Qualität als „einfach“, „mittel“ oder „gehoben“. Daraus ergeben sich unterschiedlich hohe Quadratmeterpreise, aus deren Mittelwert sich der Herstellungswert ergibt.

Was auf den ersten Blick ein Vorteil für den Eigentümer ist, erweist sich später fiskalisch als Nachteil: Insgesamt 60 Prozent des Gebäudes werden auch dann als gehoben eingestuft, wenn es sich um heutzutage selbstverständliche Eigenschaften handelt. Dazu zählen Bäder und WCs, die bis zur Decke gefliest (10 %) sowie zeitgemäß ausgestattet (10 %) sind. Funierte Innentüren machen denselben Anteil aus. Verfügt das Gebäude über Tondachpfannen, eine Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung sowie mehrere Lichtauslässe und Steckdosen in einem Raum, trägt solche Ausstattung zu weiteren zehn Prozent „gehobener“ Qualität bei.

Umso schlechter für den Bauherren: Er hat durch Eigenleistung Baukosten eingespart und muss diese nun komplett versteuern. Der nächste Nachteil: Weil es eine 40-prozentige Mindestrestnutzungsdauer bei einer Gesamtlebensdauer von 80 Jahren gibt, kann laut Fiskus ein etwa 75 Jahre altes Einfamilienhaus gemäß Bewertungsgesetz im Ist-Zustand stets mindestens weitere 32 Jahre (80 Jahre x 0,4) bewohnt werden. Dies gilt auch dann, wenn es tatsächlich kurz vor einer grundlegenden, kostenintensiven Sanierung steht.

Des Weiteren dürfen die Finanzbehörden im Gegensatz zu einem Sachverständigen keine Reparaturkosten, sonstige Sanierungs- bzw. Investitionsbedarf zum Wohle des Steuerpflichtigen abziehen, selbst wenn dies mit dem bloßen Auge erkennbar ist. Das gilt auch für ein beschädigtes Dach. Abschließend ziehen die Finanzbehörden eine bundeseinheitliche, prozentuale Wertzahl, die so genannte Marktanpassung, vom bislang errechneten Immobilienwert ab. Diese fällt im Vergleich zu den im Landkreis üblichen Abschlägen um etwa zehn bis zwanzig Prozent zu niedrig aus.

Fazit: Das Bewertungsgesetz BewG und der Ausführungserlass der Finanzbehörden enthalten mehrere unpraktikable Festsetzungen zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Bis es zu einer Änderung des Gesetzes kommt, hilft in der Mehrzahl der Fälle ein Gutachten als Beweis. Den Finanzbehörden obliegt in diesen Fällen die Beweiswürdigung. Neu ist, dass eine bloße Mitteilung eines selbst ermittelten Immobilienwerts, etwa durch den Steuerberater, nicht mehr ausreicht. Auch Schriftstücke, die unvollständig sind oder methodische Mängel aufweisen und folglich per Definition kein Gutachten sind, können die Finanzbehörden ohne fachliche Begründung zurückweisen.

Um das Kostenrisiko zu minimieren, sollte jeder Steuerberater bzw. jeder betroffene Steuerzahler vorab anhand eines „Quickchecks“ des Grundstückswerts durch einen Sachverständigen auf Stundenbasis prüfen lassen, ob der von den Finanzbehörden errechnete Grundbesitzwert akzeptabel oder ein Gutachten sinnvoll ist. Das ist dann der Fall, wenn die voraussichtliche Steuerersparnis die Sachverständigenkosten übersteigt.

In Berlin entwickeln sich sowohl Mieten als auch Kaufpreise weiter auseinander: Während die Mieten in einfachen und mittleren Lagen in Teilen leicht nachgaben, stiegen sie in den guten und sehr guten Wohnlagen weiter an. Eigentumswohnungen in Standardwohnlagen blieben mit 1.200 Euro/m² stabil, Kaufinteressenten in Vorzugslagen müssen dagegen durchschnittlich 1.600 Euro/m² und damit rd. 3,5 %  mehr als im Vorjahreszeitraum aufbringen. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD Berlin-Brandenburg e.V. in seinem Immobilienpreisservice für die Metropolregion Berlin-Brandenburg. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei Einzelhandels- und Büroimmobilien. Während die Toplagen (1a, 1b) im Citybereich zulegen konnten, stehen die Flächen in den äußeren Bezirken weiter unter Druck. Die Tauentzienstraße bildet mit 230,00 Euro/m² den Einzelhandelsgipfel. Bei Büro- und Praxisflächen beträgt die Spitzenmiete aktuell 21,00 Euro/m².