Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Mieten“

Das Bundeskabinett hat gestern die Mietrechtsnovelle beschlossen. Die wichtigsten Änderungen: Vermieter können Wohnraum künftig auch gegen den Willen der Mieter energetisch sanieren; der Mieter erhält aber ein Sonderkündigungsrecht. Die aus den Baumaßnahmen resultierenden Belastungen muss der Mieter bis zu drei Monate lang hinnehmen, ohne die Miete zu mindern. Wie bisher können 11 % der Umbaukosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden – die Prüfung der Frage, ob dies eine wirtschaftliche Härte für den Mieter darstellt, kann den Beginn der Maßnahmen aber nicht mehr verzögern. Bei der Umstellung aufs Contracting können die Kosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese nicht höher ausfallen als die bisherigen Betriebskosten. Gegen säumige Mieter können Eigentümer künftig Räumungsansprüche einfacher durchsetzen. Im Streitfall dürfen Gerichte anordnen, dass der Mieter den strittigen Betrag bis zum Ende des Verfahrens hinterlegt. Schließlich soll das neue Gesetz die Umgehung des Kündigungsschutzes (Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre) bei der Umwandlung von Miethäusern in Eigentumswohnungen unterbinden.

In Berlin entwickeln sich sowohl Mieten als auch Kaufpreise weiter auseinander: Während die Mieten in einfachen und mittleren Lagen in Teilen leicht nachgaben, stiegen sie in den guten und sehr guten Wohnlagen weiter an. Eigentumswohnungen in Standardwohnlagen blieben mit 1.200 Euro/m² stabil, Kaufinteressenten in Vorzugslagen müssen dagegen durchschnittlich 1.600 Euro/m² und damit rd. 3,5 %  mehr als im Vorjahreszeitraum aufbringen. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD Berlin-Brandenburg e.V. in seinem Immobilienpreisservice für die Metropolregion Berlin-Brandenburg. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei Einzelhandels- und Büroimmobilien. Während die Toplagen (1a, 1b) im Citybereich zulegen konnten, stehen die Flächen in den äußeren Bezirken weiter unter Druck. Die Tauentzienstraße bildet mit 230,00 Euro/m² den Einzelhandelsgipfel. Bei Büro- und Praxisflächen beträgt die Spitzenmiete aktuell 21,00 Euro/m².

Nach Steigerungen von 17 % in den vergangenen fünf Jahren sind die Mietpreise für Ladenlokale in deutschen 1a-Lagen erstmals moderat gesunken: Im ersten Halbjahr 2009 gaben die Mieten gegenüber dem Vorjahr bundesweit um rd. 0,2 % nach, heißt es im aktuellen Mietranking von Comfort. Der Markt für Ladenlokale in absoluten Top-Lagen zeige sich einigermaßen unbeeindruckt von der Finanzkrise. Filialisten würden unverdrossen expandieren. Anders sehe dies bei auslaufenden Verträgen für 1a-Lagen, B-Lagen und in Städten mit starker Konkurrenz für den innerstädtischen Einzelhandel aus. Hier würden die Mietpreise entsprechend stark zurückgehen, so Comfort. Während die Mieten in den süddeutschen Einkaufsstädten in Bayern und Baden-Württemberg sowie in der Mehrzahl der ostdeutschen Städte stabil waren bzw. leicht angestiegen seien, gingen sie im Norden Deutschlands, aber auch in Hessen und Nordrhein-Westfalen mehrheitlich zurück.

Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien haben sich in Deutschland mittel- bis langfristig robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen verhalten. Kurzfristig jedoch beeinflusst ein Anstieg der Arbeitslosigkeit die Höhe der Mieten negativ, während sich ein Rückgang der Neubautätigkeit positiv auswirkt. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Studie der Quantum Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) zum Thema „Die Auswirkungen der Finanzkrise auf die deutschen Wohnimmobilienmärkte”. Ein Anstieg der Arbeitslosenquote um 1 % senke die Mietpreise um 1,2 % bis 1,5 %. Sinkt die Neubauquote dagegen um 1 %, steigen die Mieten um mehr als 1 %. Somit wirke sich die aktuelle Finanzkrise in unterschiedlichem Maße auf einzelne Regionen aus. Besonders betroffen seien die exportorientierten Regionen in Baden-Württemberg und Bayern.

Die deutschen Büroimmobilienmärkte werden in den kommenden Jahren erheblich unter der zunehmenden Alterung der Gesellschaft leiden. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die heute vormittag vorgestellt wird, ist in nahezu allen der 97 untersuchten Städte bis zum Jahr 2025 mit einer sinkenden Flächennachfrage und teilweise erheblich steigenden Leerständen zu rechnen. Besonders dramatisch fallen die Prognosen mit einem Nachfragerückgang von bis zu 40 % für einige ostdeutsche Städte aus. Betroffen sind aber auch die Immobilienhochburgen. Für Berlin wird ein Nachfragerückgang von 6,5 % erwartet, für Frankfurt sind es -2,6 %, für Düsseldorf und Stuttgart -0,7 bzw. -0,3 %. Zu den Gewinnern unter den Topstandorten zählt mit Abstand München. Dort dürfte die Nachfrage um 7,2 % zulegen. Auch für Köln und Hamburg wird eine leicht steigende Nachfrage von 2,7 % bzw. 1,9 % erwartet. Unter den B-Standorten ist laut IW lediglich in Mainz, Nürnberg und Bonn mit einer moderat steigenden Nachfrage zu rechnen. Grundlage für diese Prognosen ist die Entwicklung der Zahl der Erwerbstätigen. In einem Alternativszenario, das davon ausgeht, dass der Anteil der Bürobeschäftigten an den potenziellen Erwerbstätigen nicht gleich bleibt, sondern um 2,5 % steigt, würde die für Köln prognostizierte Flächennachfrage um knapp 11 % steigen, in München sogar um 13,6 %.

Trotz der eingetrübten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wurden auf dem Frankfurter Retail-Markt die Top-Lagen auch 2008 ungebrochen stark nachgefragt. Das ergibt der „Retail Market Report 2009“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, kürzlich veröffentlicht hat.

„Dafür verantwortlich ist insbesondere das weiterhin sehr knappe Angebot in den absoluten 1A-Lagen, zu denen vor allem die Zeil/Fressgass’, Biebergasse und Goethestraße gehören“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von Atisreal. „Außerhalb der Top-Lagen war dagegen, insbesondere gegen Ende des Jahres, die Nachfrage im Vergleich zu 2007 etwas geringer. Die konjunkturellen Einflüsse führen in einigen Branchen zu etwas vorsichtigeren Expansionsplänen, was sich auch in längeren Prüf- und Entscheidungszeiträumen widerspiegelt“. Nach wie vor stark expansiv sind dagegen Monolabel-Stores mit Komplettsortiment, die versuchen, die allerbesten Standorte in den A-Lagen zu besetzen. Zu den Branchengruppen mit nach wie vor sehr ausgeprägter Nachfrage gehören darüber hinaus Bekleidung und Elektronik.
Anders als im Vorjahr konnten 2008 auch einige größere Flächen vermietet werden. In den analysierten Straßenzügen wurden 23 Prozent aller Verträge für Ladenlokale über 500 Quadratmeter abgeschlossen, wobei Läden mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmeter mit knapp 8 Prozent beteiligt waren. Am lebhaftesten war der Markt aber erneut in den kleinen und mittleren Flächenkategorien: Jeweils fast 31 Prozent der Vermietungen entfielen auf Einheiten zwischen 60 und 120 Quadratmetern sowie zwischen 250 und 500 Quadratmetern. Kleine Ladenlokale mit weniger als 60 Quadratmetern waren mit gut 15 Prozent an den Vertragsabschlüssen beteiligt und konnten ihren Vorjahresanteil damit in etwa halten.
Die grundsätzliche Angebotssituation hat sich auch 2008 kaum verändert. In den Top-Lagen sind Flächen nach wie vor Mangelware, da Ladenlokale in den begrenzten 1A-Lagen nur in Ausnahmefällen aufgegeben werden. Daran wird sich auch in diesem Jahr nichts ändern. In den B-Lagen dürfte dagegen aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation die Fluktuation leicht zunehmen, sodass sich die Einzelhandelslandschaft hier etwas mehr bewegen wird als in den vorigen Jahren und sich das Flächenangebot leicht erhöhen sollte. Positiv wirkt sich auch die Ausweitung der Einzelhandelsflächen auf der Zeil aus, wo im Februar 2009 das Shoppingcenter My Zeil eröffnet wurde.

Leichter Mietpreisanstieg in den knappen 1A-Lagen
Trotz einer in der zweiten Jahreshälfte eingetrübten Konjunktur haben die Höchstmieten in einigen Top-Lagen 2008 noch einmal leicht zugelegt. Die Spitzenmiete in Frankfurt wird nach wie vor mit 260 Euro pro Quadratmeter (plus 8 %) auf der Zeil erzielt. Auf dem zweiten Platz folgt die Goethestraße (Höchstmiete: 220 €/m²), die sich gegenüber 2007 nicht verändert hat. Den größten Zuwachs verzeichnete die Fressgass’ mit 10,5 Prozent (auf 210 €/m²); auf dem gleichen Niveau liegt die Biebergasse (plus 5 %). Auch die in den A-Lagen erzielten Durchschnittsmieten haben sich noch einmal leicht erhöht. „Bei Ausnahmeobjekten kann jedoch auch ein weitaus höherer Mietpreis erzielt werden“, betont Christoph Scharf.
Anders sieht die Situation in den B-Lagen aus, wo keine positiven Entwicklungen zu beobachten waren, sondern die Mieten vereinzelt schon unter Druck gerieten. Dieser Trend wird sich vor dem Hintergrund einer leicht rückläufigen Nachfrage in diesem Jahr fortsetzen. Für die Top-Lagen deutet dagegen alles auf ein stabiles Mietpreisniveau hin.
Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Premiumlagen 2009 auf einem unverändert hohen Niveau bleiben wird. Trotz der Wirtschaftsflaute, die nach und nach auch im Einzelhandel ankommt, überwiegt die Nachfrage einiger Monolabel-Stores in den 1A-Lagen das Angebot. In den B- und vor allem C-Lagen sind dagegen eine stärkere Fluktuation und etwas mehr Geschäftsaufgaben zu erwarten. Da gleichzeitig der Expansionsdrang vieler Filialisten etwas gebremst ausfallen dürfte, ist in diesen Lagen von einem leicht steigenden Angebot und tendenziell moderat sinkenden Mieten auszugehen“.