Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Büroimmobilien“

In Berlin wird bis Ende 2013 der Büroleerstand um 0,5 Prozentpunkte auf 7,5 % sinken, gleichzeitig steigt die Spitzenmiete um 4 % auf rd. 22,50 Euro/m². Diese Einschätzung geht aus einer Befragung der gif und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hervor. Die Hauptstadt schneidet damit unter den deutschen Top-Bürostandorten am besten ab. Aber auch in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München dürften die Spitzenmieten bis Ende 2013 steigen und die Leerstandsraten sinken. Für Hamburg, Düsseldorf undIn Berlin wird bis Ende 2013 der Büroleerstand um 0,5 Prozentpunkte auf 7,5 % sinken, gleichzeitig steigt die Spitzenmiete um 4 % auf rd. 22,50 Euro/m². Diese Einschätzung geht aus einer Befragung der gif und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hervor. Die Hauptstadt schneidet damit unter den deutschen Top-Bürostandorten am besten ab. Aber auch in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München dürften die Spitzenmieten bis Ende 2013 steigen und die Leerstandsraten sinken. Für Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt geht die Mehrheit der befragten Immobilienmarktexperten allerdings nur mit geringfügigen Veränderungen bei der Spitzenmiete und den realisierbaren Renditen aus. Die niedrigste Spitzenrendite wird für München erwartet. Im Vergleich mit den Ergebnissen der letzten Umfrage wurden die Prognosen merklich nach unten korrigiert Frankfurt geht die Mehrheit der befragten Immobilienmarktexperten allerdings nur mit geringfügigen Veränderungen bei der Spitzenmiete und den realisierbaren Renditen aus. Die niedrigste Spitzenrendite wird für München erwartet. Im Vergleich mit den Ergebnissen der letzten Umfrage wurden die Prognosen merklich nach unten korrigiert

Die Nachfrage nach Büroflächen in den sechs deutschen Bürohochburgen hat sich im 1. Halbjahr erholt und dürfte laut einer Prognose von Jones Lang LaSalle (JLL) sowohl 2010 als auch 2011 wieder steigen. Für dieses Jahr erwartet JLL in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart einen Anstieg um 6 % auf insgesamt rd. 2,2 Mio. m² (2009: rd. 2,1 Mio. m²), 2011 dürfte der Umsatz um weitere 7 % auf rd. 2,4 Mio. m² zulegen. Trifft dies zu, würde 2011 immerhin das Umsatzniveau von 2005 (rd. 2,4 Mio. m²) wieder erreicht. Bei den Spitzenmieten rechnet JLL aufgrund der steigenden Flächennachfrage mit einer Steigerung bis 2011 in Berlin (+3,7 %), Düsseldorf (+2,2 %), München (+1,7 %) und Stuttgart (+1,4 %). In Frankfurt dürfte die Spitzenmiete auf dem Niveau von 2009 verharren, in Hamburg um 1,1 % sinken. Bei den Neubauaktivitäten sei erst ab 2011 mit einem spürbaren Rückgang zu rechnen, weshalb der Leerstand bis dahin noch steigen werde.

Das Stimmungshoch in der Immobilienwirtschaft hält in der August-Befragung des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index weiter an. Den stärksten Anstieg verzeichnet das Büroklima mit dem höchsten Wert seit dem Jahr 2008.

Mit 120,2 Zählerpunkten erreicht das umfragebasierte Immobilienklima nach einem Zuwachs von 8,6 Prozent im August einen neuen Rekord seit dem Beginn der Erhebung im Januar 2008. Im Vormonat lag der Wert noch bei 110,7 Punkten, aber bereits über der 100 Punkte-Schwelle, die signalisiert, dass die Mehrheit der 1.000 befragten Marktteilnehmer die Gegebenheiten positiv bewertet.

Das weitere Wachstum des Immobilienklimas beruht in gleichen Teilen auf der Entwicklung der Investment- und der Ertragsmöglichkeiten. Das Investmentklima steigt um 8,6 Prozent auf 132,1 Zählerpunkte (Vormonat: 121,6). Auch die Erwartungen hinsichtlich der Entwicklung von Mieten und Erträgen, ausgedrückt im Ertragsklima, nehmen um 8,6 Prozent zu und erreichen aktuell 108,7 Punkte (Vormonat: 100,1).

Wieder Vertrauen in Büroimmobilien

Im August bewerten die befragten Marktteilnehmer alle Teilsegmente positiv. Darunter verzeichnet das Büroklima mit 11,4 Prozent den stärksten Anstieg und erreicht mit 106,1 Zählerpunkten (Vormonat: 95,3) seinen höchsten Wert seit März 2008.

Es zeigt sich, dass Segmente, die während der Krise kritisch eingeschätzt wurden, wieder verstärkt in den Fokus des Interesses rücken. So verzeichnet auch das Industrieklima einen kräftigen Anstieg um 10,9 Prozent auf 116,3 Punkte (Vormonat: 104,8). Das Handelklima liegt mit 122,1 Zählerpunkten bereits zum fünften Mal in Folge über der 100 Punkte-Schwelle (Vormonat: 109,7). Wie in den vergangenen Monaten bleibt auch im August die Spitzenstellung von Wohnimmobilien unangefochten. Mit 152,4 Punkten erreicht das Wohnklima einen neuen Höchststand (Vormonat: 150,4).

Der positive Stimmungstrend der Immobilienwirtschaft spiegelt sich im makroökonomischen Indikator der Immobilienkonjunktur wider. Die auf der Auswertung von Dax, ifo, DIMAX, Zinsen und Staatsanleihen basierende Immobilienkonjunktur steigt leicht um 1,5, Prozent auf 196,1 Zählerpunkte (Vormonat: 193,3). Somit nimmt sie ungefähr ihren Wert von Anfang 2008 ein.

Da Finanz- und Kreditwirtschaft eng mit der Immobilienwirtschaft verknüpft sind, sieht Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland, trotz der optimistischen Stimmung noch erhebliche Risiken. “Experten gehen davon aus, dass sich die Aufholjagd in dieser Geschwindigkeit kaum fortsetzen wird und die Konjunktur sich im zweiten Halbjahr wieder abkühlt. Daher ist auf jeden Fall zur Vorsicht zu raten, auch wenn nicht mehr mit einem erneuten Einbruch zu rechnen ist.”

Die Spitzenmieten in den europäischen Büroimmobilienmärkten lagen Ende September 2009 durchschnittlich 16 % unter dem Niveau des Vorjahres. Dies entspreche dem höchsten jemals beobachteten Mietpreisrückgang im Zwölf-Monats-Vergleich, heißt es in der aktuellen Ausgabe der “Europäischen Büroimmobilienuhr” von Jones Lang LaSalle (JLL). Auf den deutschen Märkten sind die Preisrückgänge moderater ausgefallen: In Berlin gingen die Preise um 6,8 % auf 246 Euro/m² zurück, für Düsseldorf gibt JLL einen unveränderten Mietpreis von 270 Euro/m² an. In Frankfurt fielen die Spitzenmieten um 5,4 % auf 420 Euro/m², in München um 4,9 % auf 348 Euro/m². Für Stuttgart registrierte JLL gar ein Plus von 2,9 % auf 216 Euro/m². Insbesondere in Städten, in denen die angebotenen Incentives erweitert wurden, habe sich das nominale Mietpreisniveau stabilisiert. Der Büroflächenumsatz im 3. Quartal liege mit rd. 2,2 Mio. m² etwa auf gleichem Niveau wie im Vorquartal. Im Ein-Jahres-Vergleich gingen die Umsätze um rd. 34 % zurück, so JLL.

In Berlin entwickeln sich sowohl Mieten als auch Kaufpreise weiter auseinander: Während die Mieten in einfachen und mittleren Lagen in Teilen leicht nachgaben, stiegen sie in den guten und sehr guten Wohnlagen weiter an. Eigentumswohnungen in Standardwohnlagen blieben mit 1.200 Euro/m² stabil, Kaufinteressenten in Vorzugslagen müssen dagegen durchschnittlich 1.600 Euro/m² und damit rd. 3,5 %  mehr als im Vorjahreszeitraum aufbringen. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD Berlin-Brandenburg e.V. in seinem Immobilienpreisservice für die Metropolregion Berlin-Brandenburg. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei Einzelhandels- und Büroimmobilien. Während die Toplagen (1a, 1b) im Citybereich zulegen konnten, stehen die Flächen in den äußeren Bezirken weiter unter Druck. Die Tauentzienstraße bildet mit 230,00 Euro/m² den Einzelhandelsgipfel. Bei Büro- und Praxisflächen beträgt die Spitzenmiete aktuell 21,00 Euro/m².

Mit einem nachhaltigen Aufschwung ist am ehesten am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zu rechnen. Das ist das Ergebnis einer Kurzumfrage, die die Berlin Hyp und die Landesbank Berlin AG (LBB) auf der Expo Real durchgeführt haben. Demnach prognostiziert über die Hälfte der rd. 180 Befragten für Ende 2010 wieder einen stabilen Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt. Über ein Fünftel traut dem deutschen Markt innerhalb der nächsten acht Monate eine nachhaltige Erholung zu. In den Benelux-Staaten und Schweden wird sich diese Entwicklung nach Einschätzung der Experten Ende 2010 bzw. bis Mitte 2011 durchsetzen. Ähnlich lautet die Prognose für Frankreich und Großbritannien, jedoch bei größerer Gewichtung für Mitte 2011. Die Märkte Tschechien und Polen werden nach Auffassung der Befragten am längsten brauchen, um sich von den Folgen der Finanzmarktkrise zu erholen. “Insbesondere im französischen Markt vermuten wir hohes Wachstumspotenzial”, sagt Jan Bettink, Vorsitzender des Vorstands der Berlin Hyp. Quelle Thomas Daily