Immobilienbewertung – Wertermittlung

In Berlin wird bis Ende 2013 der Büroleerstand um 0,5 Prozentpunkte auf 7,5 % sinken, gleichzeitig steigt die Spitzenmiete um 4 % auf rd. 22,50 Euro/m². Diese Einschätzung geht aus einer Befragung der gif und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hervor. Die Hauptstadt schneidet damit unter den deutschen Top-Bürostandorten am besten ab. Aber auch in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München dürften die Spitzenmieten bis Ende 2013 steigen und die Leerstandsraten sinken. Für Hamburg, Düsseldorf undIn Berlin wird bis Ende 2013 der Büroleerstand um 0,5 Prozentpunkte auf 7,5 % sinken, gleichzeitig steigt die Spitzenmiete um 4 % auf rd. 22,50 Euro/m². Diese Einschätzung geht aus einer Befragung der gif und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hervor. Die Hauptstadt schneidet damit unter den deutschen Top-Bürostandorten am besten ab. Aber auch in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München dürften die Spitzenmieten bis Ende 2013 steigen und die Leerstandsraten sinken. Für Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt geht die Mehrheit der befragten Immobilienmarktexperten allerdings nur mit geringfügigen Veränderungen bei der Spitzenmiete und den realisierbaren Renditen aus. Die niedrigste Spitzenrendite wird für München erwartet. Im Vergleich mit den Ergebnissen der letzten Umfrage wurden die Prognosen merklich nach unten korrigiert Frankfurt geht die Mehrheit der befragten Immobilienmarktexperten allerdings nur mit geringfügigen Veränderungen bei der Spitzenmiete und den realisierbaren Renditen aus. Die niedrigste Spitzenrendite wird für München erwartet. Im Vergleich mit den Ergebnissen der letzten Umfrage wurden die Prognosen merklich nach unten korrigiert

Die inserierten Wohnungsmieten sind im 3. Quartal laut Empirica gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 3,8 % gestiegen. Mit 5,4 % fiel der Mietanstieg in den kreisfreien Städten deutlich stärker als in den Landkreisen (2,7 %) aus. Besonders stark waren die Mietsteigerungen in Berlin (+1,10 Euro/m²), Ingolstadt (+1,03 Euro/m²), Greifswald (+1,04), Rostock (+0,96) und Pirmasens (+ 0,89). In Freiburg sanken sie dagegen von 10,19 auf 9,79 Euro/m². Fast in jedem dritten Kreis sind die Mieten in den vergangenen fünf Jahren stärker gestiegen als der Preisindex. Vor einem Jahr galt dies nur für jeden neunten Kreis. Die Kaufpreise zeigten sich dagegen stabil. Gegenüber dem Vorquartal sanken sie in den Landkreisen um 0,2 %, in den k

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) in Wiesbaden mitteilte, stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im August im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1,2 Prozent.

Damit hat sich der Preisanstieg weiter beschleunigt. Im Mai waren die Preise um 1,0 Prozent gestiegen. Von Mai auf August erhöhten sich die Preise um 0,4 Prozent. Am geringsten stiegen die Preise für Putz- und Stuckarbeiten. Preisrückgänge habe es nur bei Stahlbauarbeiten gegeben. Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreise für Bürogebäude und für gewerbliche Betriebsgebäude im Jahresvergleich jeweils um 1,3 Prozent. Im Straßenbau kletterten die Preise um 0,8 Prozent.

Die Bundesregierung kürzt die Mittel für das Förderprogramm CO2-Gebäudesanierung nun offenbar doch. Nach Informationen des “Handelsblatts” stehen für 2011 nur noch 450 Mio. Euro im Etat von Bundesbauminister Peter Ramsauer zur Verfügung. Erst 2012 werde das Programm über den Energiefonds des neuen Energiekonzepts der Regierung um 500 Mio. Euro aufgestockt – allerdings verteilt bis zum Jahr 2021, schreibt die Zeitung. Bislang war eine Erhöhung um 500 Mio. Euro allein für das Jahr 2011 in Aussicht gestellt worden. Eine Stellungnahme des Bundesbauministeriums zu dem Bericht war vor Redaktionsschluss nicht zu erhalten. In dem gestern vom Bundeskabinett abgesegneten Energiekonzept verabschiedet sich die Bundesregierung wie erwartet vom Ziel der Nullemission für Altbauten bis 2050. Vielmehr gilt nun als oberster Grundsatz die Wirtschaftlichkeit. Auch soll jetzt kein Sanierungszwang auf Hauseigentümer ausgeübt, sondern sollen diese vielmehr durch Anreize zu energetischen Modernisierungen ermuntert werden.

Die Nachfrage nach Büroflächen in den sechs deutschen Bürohochburgen hat sich im 1. Halbjahr erholt und dürfte laut einer Prognose von Jones Lang LaSalle (JLL) sowohl 2010 als auch 2011 wieder steigen. Für dieses Jahr erwartet JLL in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart einen Anstieg um 6 % auf insgesamt rd. 2,2 Mio. m² (2009: rd. 2,1 Mio. m²), 2011 dürfte der Umsatz um weitere 7 % auf rd. 2,4 Mio. m² zulegen. Trifft dies zu, würde 2011 immerhin das Umsatzniveau von 2005 (rd. 2,4 Mio. m²) wieder erreicht. Bei den Spitzenmieten rechnet JLL aufgrund der steigenden Flächennachfrage mit einer Steigerung bis 2011 in Berlin (+3,7 %), Düsseldorf (+2,2 %), München (+1,7 %) und Stuttgart (+1,4 %). In Frankfurt dürfte die Spitzenmiete auf dem Niveau von 2009 verharren, in Hamburg um 1,1 % sinken. Bei den Neubauaktivitäten sei erst ab 2011 mit einem spürbaren Rückgang zu rechnen, weshalb der Leerstand bis dahin noch steigen werde.

Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienmiethäusern nimmt in Berlin stetig zu. Besonders beliebt sind Objekte in den südwestlichen Bezirken und in der Nähe internationaler Schulen, so ein Ergebnis des IVD-Marktmietspiegels.

Der IVD-Marktmietspiegel für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete in Berlin wird erstmals vorgelegt. Die Studie liefert neue Erkenntnisse zu einem Segment, das vom offiziellen Berliner Mietspiegel nicht berücksichtigt wird. Alle Daten der Studie basieren auf zum 1. September 2010 neu abgeschlossenen Mietverträgen.

Begehrte Lagen: Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf

Die Durchschnittsmiete über alle Berliner Bezirke hinweg liegt bei 7,86 Euro pro Quadratmeter nettokalt im Ein- oder Zweifamilienhaus. Besonders begehrt sind dabei die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf. “In den vergangenen fünf Jahren ist die Durchschnittsmiete rasant um 8,3 Prozent gestiegen”, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg.

“Wir erwarten für die Zukunft weiter steigende Mietpreise in diesem Segment”. Prognostiziert wird vom IVD Berlin-Brandenburg eine Mietdynamik von bis zu drei Prozent pro Jahr.

Nachfrage: Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen

Aufgrund erhöhter Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt neige die Bevölkerungsgruppe der jungen Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen inzwischen häufig zur Anmietung statt zum Kauf eines Hauses. Die neue Flexibilität der Berliner Jungfamilien spiegelt sich auch in der durchschnittlichen Anmietdauer, die laut IVD bei vier bis sechs Jahren liegt.

Die höchsten Mieten werden in Grunewald und Dahlem mit 16 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter in der Spitze gezahlt. Ebenfalls teuer ist es in Nikolassee (14 Euro) und im Berliner Norden in Frohnau (13 Euro). Zu den Aufsteigern gehören neben Frohnau der Bezirk Niederschönhausen sowie gute Lagen in Treptow-Köpenick. Die Liste der Absteiger wird angeführt von einfachen Lagen in Reinickendorf und Spandau sowie dem Bezirk Marienfelde.

Hohe Renditeaussichten für Investoren

Für Investoren bietet das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete gute Renditeaussichten. Stagnierenden Kaufpreisen stehen steigende Mieten gegenüber. Die hohe Fluktuation sorgt dafür, dass die Mieten bei Neuabschlüssen dem Markt angepasst werden können – in der Regel nach oben. Durch diese Entwicklung ist mittel- bis langfristig eine Sogwirkung auf die Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern denkbar, die nach langen Jahren der Stagnation wieder steigen könnten. 

Die Renditen liegen über denen von Eigentumswohnungen. So werden bei Wohnungen in den Innenstadtbezirken, die im Fokus der Investoren liegen, Renditen von rund drei bis vier Prozent erzielt. Demgegenüber zeigen Ein- und Zweifamilienhäuser in den Stadtrandlagen Renditen von rund vier bis fünf Prozent.