Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Baugenehmigungen“

Das Bauhauptgewerbe entwickelte sich im September etwas schwächer als zuvor. Die Auftragseingänge sind im Vergleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 3,8 % gesunken, was aber vor allem auf den Tiefbau (-10 %) zurückgeht. Der Hochbau legte um 2,0 % zu. Im August waren die Auftragseingänge im Hochbau noch um 17,6 % geklettert. Der Umsatz lag im gesamten Bauhauptgewerbe mit 8,8 Mrd. Euro um 2,7 % niedriger als im September 2011. Im August hatte der Gesamtumsatz noch um 2 % zugelegt. Nach den ersten drei Quartalen 2012 bleibt beim Umsatz ein Zuwachs um 1 %, bei den Auftragseingängen gab es einen Anstieg um 3,8 %. Der Hochbau legte im Jahresverlauf um immerhin 6,4 % zu. Bis einschließlich August hatte der Zuwachs noch 7,0 % betragen.

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland nach Angabe des Statistischen Bundesamtes (Destatis) 176.000 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 16,5 % oder 39.000 Wohnungen weniger als im Jahr 2007. Seit 1995, als mit knapp 603.000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurde, ging die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen um mehr als 70 % zurück. Von den 2008 fertiggestellten Wohnungen waren 152.200 Neubauwohnungen in Wohngebäuden. In Mehrfamilienhäusern wurden 8,8 % weniger Wohnungen fertiggestellt als 2007. Dagegen stieg der umbaute Raum der fertiggestellten neuen Nichtwohngebäude gegenüber dem Jahr 2007 auf 206,8 Mio. m³ (+15,3 %). Dieses Plus ist vor allem auf die nichtöffentlichen Bauherren (+17,5 %) zurückzuführen.

„Die Zahl der Baugenehmigungen befindet sich nahezu kontinuierlich seit 1994 auf Talfahrt. Doch gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind Investitionen in Sachwerte wie Immobilien eine gute Vermögensanlage“, kommentiert Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft, die heute vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen. Demnach wurden 2008 in Deutschland nur knapp 174 600 Wohnungen genehmigt. Dies sind rund 4,2 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Rückblickend wurden im Jahr 2008 lediglich 148 300 Genehmigungen im Wohnungsneubau erteilt und das bei einem das bei einem Neubaubedarf von ca. 400.000 pro Jahr, wie die aktuelle Studie „Wohnungsmangel in Deutschland“ des Eduard Pestels Instituts aufzeigt. Somit sind die Zahlen im Wohnungsneubau noch einmal um 5, 6 Prozent unter das Niveau von 2007 gesunken. Besonders deutlich sind die Einbußen bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Rückgang von 6,7 Prozent.
Rasch befürchtet deshalb, dass die Baufertigstellungen im Jahr 2009 einen neuen historischen Tiefpunkt seit Bestehen der Bundesrepublik erreichen werden. „Jedes Haus das nicht genehmigt wird, wird nicht gebaut. Aber nicht jedes Haus das genehmigt wurde, wird auch gebaut. Gerade in Ballungsräumen wie Hamburg, München, Stuttgart oder der Rheinschiene werden die Menschen dies zu spüren bekommen. Geeigneter und vor allem bezahlbarer Wohnraum für Familien, Singles und Senioren wird dort zur Mangelware.“
Rasch fordert daher die Politik zum Handeln auf: „Seit der Finanzkrise ist auch die Immobilenwirtschaft durch eine spürbare Unsicherheit geprägt. Die Wiedereinführung einer degressiven AfA würde einen wichtigen Beitrag leisten, diese zu beseitigen und somit die deutsche Wirtschaft zu stabilisieren“, erklärt BFW-Präsident Rasch. Die Baugenehmigungen auch im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums seien seit dem Auslaufen der Eigenheimzulage ab 2006 stetig rückläufig, so Rasch weiter. Die Eigenheimrente, die seit 2008 eingeführt wurde könne diesen Einbruch kurzfristig nicht kompensieren: Positive Effekte für den Wohnungsneubau seien erst ab 2011 zu erwarten sind. Um die Lücke von 2009 bis 2011 zu schließen, schlägt der BFW daher einen befristeten Schuldzinsenabzug zur Einkommensteuer für selbstgenutztes neu angeschafftes Wohneigentum für die Jahre 2009 bis 2010 vor. Dies würde den Verkauf und den Bau von Neubauwohnungen insbesondere im selbstgenutzten Bereich fördern. Zudem plädiert Rasch für einen Zuschuss von 4.500 Euro, begrenzt bis zum Jahr 2010, für jeden, der ein Eigenheim neu errichtet oder anschafft. Um Familien weiter zu unterstützen und regt einen Kinderzuschuss von 500 Euro pro Kind an.

Angesichts der öffentlichen Anhörung des Bundestags-Finanzausschusses am kommenden Montag fordert der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen auch die Immobilienwirtschaft in die Wirtschaftshilfen des zweiten Konjunkturpakets einzubeziehen: „ Deutschland hat 2008 den niedrigsten Stand an Baugenehmigungen nach Ende des Krieges erreicht. Dies führt gerade in Ballungszentren wie München, dem Rhein-Main-Gebiet, Köln oder Hamburg dazu, dass bezahlbarer familien- und altersgerechter Wohnraum knapper wird. Daher ist es wichtig, nicht nur die Infrastruktur im Bereich der Straßen und der öffentlichen Dienstleistungen wie Schulen und Rathäusern zu erneuern, sondern es sollten auch Anreize geschaffen werden, die zu einer Entspannung des Mietwohnungsmarktes in Ballungszentren führen“, so BFW-Präsident Walter Rasch.
Vor allem in den nächsten 15 Jahren ergibt sich laut einem aktuellen Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts ein erhöhter Wohnungsbedarf in Wachstumsregionen: Bis zum Jahr 2025 müssten demnach bundesweit rund 400.000 Wohneinheiten jährlich neu gebaut werden. Tatsächlich erstellt wird derzeit aber nur die Hälfte. „Hinzu kommt zunehmend auch das Problem, dass vor allem viele in der Nachkriegszeit errichteten Gebäude weder unter energetischen noch unter altersgerechten Gesichtspunkten als sanierungsfähig angesehen werden können“, ergänzt Rasch. „Abriss und Ersatzneubau ist bautechnisch und betriebswirtschaftlich häufig der sinnvollere Ansatz, um den energetischen Anforderungen der nächsten Jahre, wie etwa denen der EnEV, gerecht zu werden.“
Der BFW fordert daher Impulse für den Mietwohnungsneubau: „Eine befristete Verdopplung des Abschreibungssatzes für neu errichtete Gebäude auf jährlich vier Prozent degressiv in den ersten acht Jahren, sofern die Höchstwerte der Energieeinsparverordnung um mindestens 30 Prozent unterschritten werden, könnten ein gangbare Lösung sein“, so Rasch. Gleichzeitig würden Investitionen in den Wohnungsneubau wichtige Impulse für die Konjunktur in der aktuellen wirtschaftlichen Schwächephase setzen. Der Freistaat Bayern hatte bereits im Juni 2008 eine entsprechende Initiative in den Bundesrat eingebracht.
Neben den steuerlich notwendigen Impulsen sei zudem die Gewährleistung der Finanzierung von Projektentwicklungen und Neubauvorhaben überhaupt von zentraler Bedeutung: „Für rund 35 Prozent unser Unternehmen haben sich die Zinskonditionen merklich verschlechtert. 30 Prozent berichten sogar von massiven Problemen, überhaupt Projektfinanzierungen zu erhalten“, erläutert der BFW-Präsident. „Vor diesem Hintergrund ist es hoch problematisch, dass Unternehmen weder den mit 15 Milliarden Euro ausgestatteten Versorgungsschirm zur Sicherung der Kreditversorgung der Wirtschaft noch das KfW-Paket für Unternehmen in Höhe von 100 Milliarden Euro nutzen können. Wir fordern daher, auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in die Kreditsicherung mit einzubeziehen.“
Diese Forderungen seien auch vor dem Hintergrund der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Branche notwenig: Die Immobilienwirtschaft stellt laut einem aktuellen Gutachten des IW und des ZEW mit einer Wertschöpfung von fast 390 Milliarden Euro bzw. fast 19 Prozent eine der größten Branchen in Deutschland dar – deutlich größer etwa als der Fahrzeugbau, der Maschinenbau oder der Handel.