Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Gebäude“

Die Finanzmarktkrise hat sich 2008 noch nicht auf den deutschen Wohnungsmarkt ausgewirkt. Laut den aktuellen Residential City Profiles von Jones Lang LaSalle (JLL) sind sowohl die angebotenen Wohnungsmieten als auch die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in den acht untersuchten Standorten – München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Berlin und Leipzig – überwiegend gestiegen. Eigentumswohnungen sind weiter in München am teuersten: Mit 3.510 Euro/m² (1. Hj: 3.100 Euro/m²) liegt die bayrische Landeshaupstadt 30 % über dem Kaufpreisgefüge des Zweitplatzierten Frankfurt (2.700 nach 2.510 Euro/m²). Insgesamt wurden in fünf Städten steigende Preise für Eigentumswohnungen registriert; nur in Leipzig, Köln und Hamburg ging es jeweils leicht nach unten. Die angebotenen Wohnungsmieten stiegen im zweiten Halbjahr in sieben Städten, in Köln blieb die Angebotsmiete zumindest stabil. Die teuerste Metropole Deutschlands ist dabei mit einer Schwerpunktmiete von 13,10 Euro/m² im Monat wieder München (1. Hj.: 11,80 Euro/m²), gefolgt von Frankfurt am Main mit 11,50 Euro/m² (1. Hj.: 10,70 Euro/m²). Halb so hohe Mieten wie in München werden JLL zufolge in Berlin mit 6,40 Euro/m² (1. Hj.: 6,05 Euro/m²) verlangt. Auch die Wohnkostenbelastung ist in Berlin geringer als in München und Frankfurt: Laut aktuellen Zahlen, die das Berliner Wohnungsunternehmen GSW zusammen mit JLL und GfK GeoMarketing ermittelt hat, wenden Berliner Mieter durchschnittlich 26,6 % ihrer Kaufkraft für die Wohnkosten auf. In Frankfurt dagegen sind es 32,1 %, in München immerhin 29,8 %.

Angesichts der öffentlichen Anhörung des Bundestags-Finanzausschusses am kommenden Montag fordert der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen auch die Immobilienwirtschaft in die Wirtschaftshilfen des zweiten Konjunkturpakets einzubeziehen: „ Deutschland hat 2008 den niedrigsten Stand an Baugenehmigungen nach Ende des Krieges erreicht. Dies führt gerade in Ballungszentren wie München, dem Rhein-Main-Gebiet, Köln oder Hamburg dazu, dass bezahlbarer familien- und altersgerechter Wohnraum knapper wird. Daher ist es wichtig, nicht nur die Infrastruktur im Bereich der Straßen und der öffentlichen Dienstleistungen wie Schulen und Rathäusern zu erneuern, sondern es sollten auch Anreize geschaffen werden, die zu einer Entspannung des Mietwohnungsmarktes in Ballungszentren führen“, so BFW-Präsident Walter Rasch.
Vor allem in den nächsten 15 Jahren ergibt sich laut einem aktuellen Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts ein erhöhter Wohnungsbedarf in Wachstumsregionen: Bis zum Jahr 2025 müssten demnach bundesweit rund 400.000 Wohneinheiten jährlich neu gebaut werden. Tatsächlich erstellt wird derzeit aber nur die Hälfte. „Hinzu kommt zunehmend auch das Problem, dass vor allem viele in der Nachkriegszeit errichteten Gebäude weder unter energetischen noch unter altersgerechten Gesichtspunkten als sanierungsfähig angesehen werden können“, ergänzt Rasch. „Abriss und Ersatzneubau ist bautechnisch und betriebswirtschaftlich häufig der sinnvollere Ansatz, um den energetischen Anforderungen der nächsten Jahre, wie etwa denen der EnEV, gerecht zu werden.“
Der BFW fordert daher Impulse für den Mietwohnungsneubau: „Eine befristete Verdopplung des Abschreibungssatzes für neu errichtete Gebäude auf jährlich vier Prozent degressiv in den ersten acht Jahren, sofern die Höchstwerte der Energieeinsparverordnung um mindestens 30 Prozent unterschritten werden, könnten ein gangbare Lösung sein“, so Rasch. Gleichzeitig würden Investitionen in den Wohnungsneubau wichtige Impulse für die Konjunktur in der aktuellen wirtschaftlichen Schwächephase setzen. Der Freistaat Bayern hatte bereits im Juni 2008 eine entsprechende Initiative in den Bundesrat eingebracht.
Neben den steuerlich notwendigen Impulsen sei zudem die Gewährleistung der Finanzierung von Projektentwicklungen und Neubauvorhaben überhaupt von zentraler Bedeutung: „Für rund 35 Prozent unser Unternehmen haben sich die Zinskonditionen merklich verschlechtert. 30 Prozent berichten sogar von massiven Problemen, überhaupt Projektfinanzierungen zu erhalten“, erläutert der BFW-Präsident. „Vor diesem Hintergrund ist es hoch problematisch, dass Unternehmen weder den mit 15 Milliarden Euro ausgestatteten Versorgungsschirm zur Sicherung der Kreditversorgung der Wirtschaft noch das KfW-Paket für Unternehmen in Höhe von 100 Milliarden Euro nutzen können. Wir fordern daher, auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in die Kreditsicherung mit einzubeziehen.“
Diese Forderungen seien auch vor dem Hintergrund der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Branche notwenig: Die Immobilienwirtschaft stellt laut einem aktuellen Gutachten des IW und des ZEW mit einer Wertschöpfung von fast 390 Milliarden Euro bzw. fast 19 Prozent eine der größten Branchen in Deutschland dar – deutlich größer etwa als der Fahrzeugbau, der Maschinenbau oder der Handel.