Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Mietpreisniveau“

Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien haben sich in Deutschland mittel- bis langfristig robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen verhalten. Kurzfristig jedoch beeinflusst ein Anstieg der Arbeitslosigkeit die Höhe der Mieten negativ, während sich ein Rückgang der Neubautätigkeit positiv auswirkt. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Studie der Quantum Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) zum Thema „Die Auswirkungen der Finanzkrise auf die deutschen Wohnimmobilienmärkte”. Ein Anstieg der Arbeitslosenquote um 1 % senke die Mietpreise um 1,2 % bis 1,5 %. Sinkt die Neubauquote dagegen um 1 %, steigen die Mieten um mehr als 1 %. Somit wirke sich die aktuelle Finanzkrise in unterschiedlichem Maße auf einzelne Regionen aus. Besonders betroffen seien die exportorientierten Regionen in Baden-Württemberg und Bayern.

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland nach Angabe des Statistischen Bundesamtes (Destatis) 176.000 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 16,5 % oder 39.000 Wohnungen weniger als im Jahr 2007. Seit 1995, als mit knapp 603.000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurde, ging die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen um mehr als 70 % zurück. Von den 2008 fertiggestellten Wohnungen waren 152.200 Neubauwohnungen in Wohngebäuden. In Mehrfamilienhäusern wurden 8,8 % weniger Wohnungen fertiggestellt als 2007. Dagegen stieg der umbaute Raum der fertiggestellten neuen Nichtwohngebäude gegenüber dem Jahr 2007 auf 206,8 Mio. m³ (+15,3 %). Dieses Plus ist vor allem auf die nichtöffentlichen Bauherren (+17,5 %) zurückzuführen.

Die deutschen Büroimmobilienmärkte werden in den kommenden Jahren erheblich unter der zunehmenden Alterung der Gesellschaft leiden. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die heute vormittag vorgestellt wird, ist in nahezu allen der 97 untersuchten Städte bis zum Jahr 2025 mit einer sinkenden Flächennachfrage und teilweise erheblich steigenden Leerständen zu rechnen. Besonders dramatisch fallen die Prognosen mit einem Nachfragerückgang von bis zu 40 % für einige ostdeutsche Städte aus. Betroffen sind aber auch die Immobilienhochburgen. Für Berlin wird ein Nachfragerückgang von 6,5 % erwartet, für Frankfurt sind es -2,6 %, für Düsseldorf und Stuttgart -0,7 bzw. -0,3 %. Zu den Gewinnern unter den Topstandorten zählt mit Abstand München. Dort dürfte die Nachfrage um 7,2 % zulegen. Auch für Köln und Hamburg wird eine leicht steigende Nachfrage von 2,7 % bzw. 1,9 % erwartet. Unter den B-Standorten ist laut IW lediglich in Mainz, Nürnberg und Bonn mit einer moderat steigenden Nachfrage zu rechnen. Grundlage für diese Prognosen ist die Entwicklung der Zahl der Erwerbstätigen. In einem Alternativszenario, das davon ausgeht, dass der Anteil der Bürobeschäftigten an den potenziellen Erwerbstätigen nicht gleich bleibt, sondern um 2,5 % steigt, würde die für Köln prognostizierte Flächennachfrage um knapp 11 % steigen, in München sogar um 13,6 %.

Wohnen in Deutschland wird teurer – die Nettokaltmieten in Deutschland sind im vergangenen Jahr bundesweit angezogen. Dabei fallen die Mietpreissteigerungen in den Großstädten höher als in den Mittel- und Kleinstädten aus. Zu diesen Ergebnissen kommt der Immobilienverband IVD in seinem Wohnpreisspiegel 2008/2009. „Wer 2008 eine Mietwohnung neu bezogen hat, musste durchschnittlich über ein Prozent mehr Miete zahlen als im Vorjahr“, berichtet Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. In Städten mit über 100.000 Einwohnern seien die Nettokaltmieten sogar zwischen zwei und drei Prozent gestiegen.

Anders als in den Jahren zuvor hat sich der Anstieg der Neuvertragsmieten in allen Segmenten und in allen Städtegrößen flächendeckend durchgesetzt. Selbst in den Mittel- und Kleinstädten sind durchschnittliche Mietpreisanstiege von knapp einem Prozent messbar. „Dabei sind bei Altbauwohnungen in guten Wohnlagen der Großstädte mit rund vier Prozent die höchsten durchschnittlichen Preissteigerungen zu verzeichnen“, erklärt Kießling. „Dies ist der höchste Mietpreisanstieg bei Altbauwohnungen seit 1992/1993.“

Weitere Mietpreissteigerungen erwartet

Es werden weiter steigende Mieten in den Großstädten erwartet. Gründe hierfür sind laut IVD der seit einigen Jahren stark rückläufige Wohnungsbau, die wachsende Zahl der Haushalte aufgrund des demografischen Wandels, das knappe Angebot in einigen Städten und die steigende Nachfrage nach Altbauwohnungen.

Der zweithöchste Anstieg der Mieten ist im Neubausegment zu beobachten. Im Bundesdurchschnitt ist der Mietpreisanstieg mit rund einem Prozent bereits doppelt so hoch wie im Vorjahr, in den Großstädten hat der IVD sogar Steigerungsraten von zwei bis drei Prozent beobachtet.

Anstieg der Wohnungsmieten im Vergleich zum Vorjahr in Prozent – mittlerer Wohnwert – Nachkriegsbau (Fertigstellung nach 1949)

Potsdam                5,20     5,80     + 11,54 %

Koblenz                5,50     6,00     + 9,09 %

München               8,90     9,70     + 8,99 %

Gelsenkirchen  3,50     3,80     + 8,57 %

Frankfurt/M.              7,20     7,80     + 8,33 %

Dresden                       5,00     5,40     + 8,00 %

Düsseldorf                   7,00     7,50     + 7,14 %

Heidelberg                 7,60     8,00     + 5,26 %

Leipzig                        4,80     5,00     + 4,17 %

Hannover                     4,85     5,00     + 3,09 %

Köln                             7,35     7,50     + 2,04 %

Hamburg                     7,00     7,10     + 1,43 %

(IVD-Preisspiegeldurchschnitt 2008/2009 = + 1,12 Prozent gegenüber Vorjahr.)

Mieter zahlen demnach in Deutschland durchschnittlich 2,14 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,78 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Die Betriebskosten in Ost und West nähern sich immer mehr an.

Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund (DMB) auf Grundlage von ca. 35.000 Abrechnungsdaten des Jahres 2007 vorlegt hat. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 668,80 Euro im Jahr 2007 nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das sind 1,5 Prozent weniger als noch im Abrechnungsjahr 2006.

Die Preise für Heizung und Warmwasser sind demnach im Abrechnungsjahr 2007 um 7,5 Prozent gesunken. Ursächlich dafür waren nach Angaben des DMB die stabilen Energiepreise 2007, teilweise sogar Preisrückgänge und spürbar gesunkene Verbräuche. Neben einem milden Winter hätten sich auch energetische Modernisierungen und sparsameres Heizverhalten der Mieterinnen und Mieter bemerkbar gemacht. Gleichzeitig “warnt” der DMB, denn der Winter 2008 war kälter und vor allem sind die Energiepreise 2008 explodiert. Öl wurde um rund 32 Prozent und Gas um rund zehn Prozent teurer. Die Betriebskostenabrechnungen für 2008 würden deshalb spürbar um 20 bis 30 Prozent höher ausfallen.

Die Preise der so genannten kalten Betriebskosten waren 2007 stabil. Hier gab es praktisch keine Steigerungen. Die Aufzugskosten fallen sogar niedriger aus als im Vorjahr. Hier machen sich ein gesteigertes Kostenbewusstsein und ein Betriebskostenmanagement bemerkbar, insbesondere in der Wohnungswirtschaft. Gleichzeitig sind die meisten der kalten Betriebskosten im Jahr 2007 auch nur geringfügig gestiegen, wenn man zum Vergleich die Preisangaben des Statistischen Bundesamtes heranzieht: Wasser plus 1,0 Prozent, Abwasser plus 1,1 Prozent, Müll plus 1,2 Prozent. Der Anstieg der Stromkosten um 6,9 Prozent fällt bei dem Betriebskostenspiegel kaum ins Gewicht, da hier nur Allgemeinstrom, also zum Beispiel das Treppenhauslicht, abgerechnet wird.

Ost- und Westdeutschland nähern sich bei den Betriebskosten immer stärker an. Das gilt nicht nur bei den warmen Betriebskosten. Heizung und Warmwasser sind im Ergebnis in Ost (1,01 Euro) und West (0,98 Euro) praktisch gleich teuer. Bei den so genannten kalten Betriebskosten gleichen sich die Preise auch stark an, sind zum Beispiel bei Wasser und Abwasser, Aufzug oder Antenne/Kabel auf dem gleichen Niveau. Die größten Preisunterschiede zeigen sich bei der Grundsteuer und bei den Kosten der Müllbeseitigung. Hier sind die Kosten im Westen um fast ein Drittel höher als im Osten. Unterschiede gibt es auch immer noch bei stark personenbezogenen Kosten, wie Hauswart, Gartenpflege oder Gebäudereinigung. Aber auch hier sind die Abstände zwischen West und Ost kleiner geworden. Bei den Stromkosten wird in den östlichen Bundesländern sogar durchschnittlich ein Cent mehr bezahlt als im Westen.

Quelle: Deutscher Mieterbund

Die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen liegen in Frankfurt mit bis zu 270 Euro/m² um ca. 10 Euro über dem Vorjahresniveau. Damit gehöre Frankfurt zu einer der wenigen Städte, in denen die Einzelhandelsmieten gegen den bundesweiten Trend weiter gestiegen seien, heißt es in der aktuellen Ausgabe des “Retail Ticker Frankfurt” von Kemper’s Jones Lang LaSalle (Kemper’s JLL). Für das zweite Halbjahr 2009 sind dem Bericht zufolge stabile Werte zu erwarten. Die Frankfurter Toplage Zeil sei durch die im Februar erfolgte Eröffnung des Multifunktions- und Einkaufszentrum “MyZeil” aufgewertet worden. Es sei zu erwarten, dass sich die Zentralitätskennziffer durch die Neueröffnung des Centers weiter verbessern werde. In der Goethestraße sei die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen bei Spitzenmieten von bis zu 220 Euro/m² weiterhin stabil. Für die Fressgass registriert Kemper’s JLL ein gleichbleibendes Mietpreisniveau von bis zu 200 Euro/m².