Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Leerstandsquote“

Die Spitzenmieten in den europäischen Büroimmobilienmärkten lagen Ende September 2009 durchschnittlich 16 % unter dem Niveau des Vorjahres. Dies entspreche dem höchsten jemals beobachteten Mietpreisrückgang im Zwölf-Monats-Vergleich, heißt es in der aktuellen Ausgabe der “Europäischen Büroimmobilienuhr” von Jones Lang LaSalle (JLL). Auf den deutschen Märkten sind die Preisrückgänge moderater ausgefallen: In Berlin gingen die Preise um 6,8 % auf 246 Euro/m² zurück, für Düsseldorf gibt JLL einen unveränderten Mietpreis von 270 Euro/m² an. In Frankfurt fielen die Spitzenmieten um 5,4 % auf 420 Euro/m², in München um 4,9 % auf 348 Euro/m². Für Stuttgart registrierte JLL gar ein Plus von 2,9 % auf 216 Euro/m². Insbesondere in Städten, in denen die angebotenen Incentives erweitert wurden, habe sich das nominale Mietpreisniveau stabilisiert. Der Büroflächenumsatz im 3. Quartal liege mit rd. 2,2 Mio. m² etwa auf gleichem Niveau wie im Vorquartal. Im Ein-Jahres-Vergleich gingen die Umsätze um rd. 34 % zurück, so JLL.

Die deutschen Büroimmobilienmärkte werden in den kommenden Jahren erheblich unter der zunehmenden Alterung der Gesellschaft leiden. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die heute vormittag vorgestellt wird, ist in nahezu allen der 97 untersuchten Städte bis zum Jahr 2025 mit einer sinkenden Flächennachfrage und teilweise erheblich steigenden Leerständen zu rechnen. Besonders dramatisch fallen die Prognosen mit einem Nachfragerückgang von bis zu 40 % für einige ostdeutsche Städte aus. Betroffen sind aber auch die Immobilienhochburgen. Für Berlin wird ein Nachfragerückgang von 6,5 % erwartet, für Frankfurt sind es -2,6 %, für Düsseldorf und Stuttgart -0,7 bzw. -0,3 %. Zu den Gewinnern unter den Topstandorten zählt mit Abstand München. Dort dürfte die Nachfrage um 7,2 % zulegen. Auch für Köln und Hamburg wird eine leicht steigende Nachfrage von 2,7 % bzw. 1,9 % erwartet. Unter den B-Standorten ist laut IW lediglich in Mainz, Nürnberg und Bonn mit einer moderat steigenden Nachfrage zu rechnen. Grundlage für diese Prognosen ist die Entwicklung der Zahl der Erwerbstätigen. In einem Alternativszenario, das davon ausgeht, dass der Anteil der Bürobeschäftigten an den potenziellen Erwerbstätigen nicht gleich bleibt, sondern um 2,5 % steigt, würde die für Köln prognostizierte Flächennachfrage um knapp 11 % steigen, in München sogar um 13,6 %.

Trotz der eingetrübten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wurden auf dem Frankfurter Retail-Markt die Top-Lagen auch 2008 ungebrochen stark nachgefragt. Das ergibt der „Retail Market Report 2009“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, kürzlich veröffentlicht hat.

„Dafür verantwortlich ist insbesondere das weiterhin sehr knappe Angebot in den absoluten 1A-Lagen, zu denen vor allem die Zeil/Fressgass’, Biebergasse und Goethestraße gehören“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von Atisreal. „Außerhalb der Top-Lagen war dagegen, insbesondere gegen Ende des Jahres, die Nachfrage im Vergleich zu 2007 etwas geringer. Die konjunkturellen Einflüsse führen in einigen Branchen zu etwas vorsichtigeren Expansionsplänen, was sich auch in längeren Prüf- und Entscheidungszeiträumen widerspiegelt“. Nach wie vor stark expansiv sind dagegen Monolabel-Stores mit Komplettsortiment, die versuchen, die allerbesten Standorte in den A-Lagen zu besetzen. Zu den Branchengruppen mit nach wie vor sehr ausgeprägter Nachfrage gehören darüber hinaus Bekleidung und Elektronik.
Anders als im Vorjahr konnten 2008 auch einige größere Flächen vermietet werden. In den analysierten Straßenzügen wurden 23 Prozent aller Verträge für Ladenlokale über 500 Quadratmeter abgeschlossen, wobei Läden mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmeter mit knapp 8 Prozent beteiligt waren. Am lebhaftesten war der Markt aber erneut in den kleinen und mittleren Flächenkategorien: Jeweils fast 31 Prozent der Vermietungen entfielen auf Einheiten zwischen 60 und 120 Quadratmetern sowie zwischen 250 und 500 Quadratmetern. Kleine Ladenlokale mit weniger als 60 Quadratmetern waren mit gut 15 Prozent an den Vertragsabschlüssen beteiligt und konnten ihren Vorjahresanteil damit in etwa halten.
Die grundsätzliche Angebotssituation hat sich auch 2008 kaum verändert. In den Top-Lagen sind Flächen nach wie vor Mangelware, da Ladenlokale in den begrenzten 1A-Lagen nur in Ausnahmefällen aufgegeben werden. Daran wird sich auch in diesem Jahr nichts ändern. In den B-Lagen dürfte dagegen aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation die Fluktuation leicht zunehmen, sodass sich die Einzelhandelslandschaft hier etwas mehr bewegen wird als in den vorigen Jahren und sich das Flächenangebot leicht erhöhen sollte. Positiv wirkt sich auch die Ausweitung der Einzelhandelsflächen auf der Zeil aus, wo im Februar 2009 das Shoppingcenter My Zeil eröffnet wurde.

Leichter Mietpreisanstieg in den knappen 1A-Lagen
Trotz einer in der zweiten Jahreshälfte eingetrübten Konjunktur haben die Höchstmieten in einigen Top-Lagen 2008 noch einmal leicht zugelegt. Die Spitzenmiete in Frankfurt wird nach wie vor mit 260 Euro pro Quadratmeter (plus 8 %) auf der Zeil erzielt. Auf dem zweiten Platz folgt die Goethestraße (Höchstmiete: 220 €/m²), die sich gegenüber 2007 nicht verändert hat. Den größten Zuwachs verzeichnete die Fressgass’ mit 10,5 Prozent (auf 210 €/m²); auf dem gleichen Niveau liegt die Biebergasse (plus 5 %). Auch die in den A-Lagen erzielten Durchschnittsmieten haben sich noch einmal leicht erhöht. „Bei Ausnahmeobjekten kann jedoch auch ein weitaus höherer Mietpreis erzielt werden“, betont Christoph Scharf.
Anders sieht die Situation in den B-Lagen aus, wo keine positiven Entwicklungen zu beobachten waren, sondern die Mieten vereinzelt schon unter Druck gerieten. Dieser Trend wird sich vor dem Hintergrund einer leicht rückläufigen Nachfrage in diesem Jahr fortsetzen. Für die Top-Lagen deutet dagegen alles auf ein stabiles Mietpreisniveau hin.
Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Premiumlagen 2009 auf einem unverändert hohen Niveau bleiben wird. Trotz der Wirtschaftsflaute, die nach und nach auch im Einzelhandel ankommt, überwiegt die Nachfrage einiger Monolabel-Stores in den 1A-Lagen das Angebot. In den B- und vor allem C-Lagen sind dagegen eine stärkere Fluktuation und etwas mehr Geschäftsaufgaben zu erwarten. Da gleichzeitig der Expansionsdrang vieler Filialisten etwas gebremst ausfallen dürfte, ist in diesen Lagen von einem leicht steigenden Angebot und tendenziell moderat sinkenden Mieten auszugehen“.

Die Finanzmarktkrise hat sich 2008 noch nicht auf den deutschen Wohnungsmarkt ausgewirkt. Laut den aktuellen Residential City Profiles von Jones Lang LaSalle (JLL) sind sowohl die angebotenen Wohnungsmieten als auch die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in den acht untersuchten Standorten – München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Berlin und Leipzig – überwiegend gestiegen. Eigentumswohnungen sind weiter in München am teuersten: Mit 3.510 Euro/m² (1. Hj: 3.100 Euro/m²) liegt die bayrische Landeshaupstadt 30 % über dem Kaufpreisgefüge des Zweitplatzierten Frankfurt (2.700 nach 2.510 Euro/m²). Insgesamt wurden in fünf Städten steigende Preise für Eigentumswohnungen registriert; nur in Leipzig, Köln und Hamburg ging es jeweils leicht nach unten. Die angebotenen Wohnungsmieten stiegen im zweiten Halbjahr in sieben Städten, in Köln blieb die Angebotsmiete zumindest stabil. Die teuerste Metropole Deutschlands ist dabei mit einer Schwerpunktmiete von 13,10 Euro/m² im Monat wieder München (1. Hj.: 11,80 Euro/m²), gefolgt von Frankfurt am Main mit 11,50 Euro/m² (1. Hj.: 10,70 Euro/m²). Halb so hohe Mieten wie in München werden JLL zufolge in Berlin mit 6,40 Euro/m² (1. Hj.: 6,05 Euro/m²) verlangt. Auch die Wohnkostenbelastung ist in Berlin geringer als in München und Frankfurt: Laut aktuellen Zahlen, die das Berliner Wohnungsunternehmen GSW zusammen mit JLL und GfK GeoMarketing ermittelt hat, wenden Berliner Mieter durchschnittlich 26,6 % ihrer Kaufkraft für die Wohnkosten auf. In Frankfurt dagegen sind es 32,1 %, in München immerhin 29,8 %.

Stuttgart ist einfach Spitze – nicht nur, was die Anzahl an Patenten angeht, die die fleißigen Tüftler jedes Jahr anmelden. „Innovative Mittelständler, erfolgreiche Großkonzerne, erstklassige Schulen und Universitäten sorgen dafür, dass Stadt und Peripherie auch in schwierigen Zeiten eine der führenden High-tech Regionen Europas bleiben“, so Dr. Klaus Vogt, Leiter der Wirtschaftsförderung, heute in Stuttgart. Und so ist auch der Stuttgarter Büromarkt nach wie vor ausgesprochen begehrt, wie der heute von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers und der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart vorgestellte Büromarktbericht 2008/2009 belegt.

Auch die Wirtschaftskrise konnte dem Stuttgarter Büromarkt bislang nichts anhaben: 180.000 Quadratmeter Büroflächen wurden 2008 vermietet, Stuttgart war neben Köln die einzige Metropole in Deutschland, die beim Flächenumsatz weiter zulegen konnte – mit steigenden Spitzenmieten. „Die Leerstandsquote liegt nur noch bei 6,2 Prozent, was bei einem Gesamtflächenbestand von 7,36 Millionen Quadratmetern 460.000 Quadratmetern entspricht. Vor allem die Innenstadt verfügt nur noch über wenige Reserven“, sagt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. „Das wird sich auch 2009 nicht wesentlich ändern.“ Zwar sank die Nachfrage im zweiten Halbjahr 2008 etwas, inwieweit das die ersten Auswirkungen der Finanzkrise sind, lässt sich nur schwer verifizieren. Einige Gesuche wurden beispielsweise auf Grund laufender Entscheidungsprozesse auf 2009 verschoben.
„Die konjunkturelle Entwicklung lässt bundesweit eine rückläufige Entwicklung der Vermietungsleistung erwarten, ob das auch auf Stuttgart zutrifft, ist fraglich. Insbesondere moderne Neubauten in guter Lage sind nach wie vor sehr gefragt“, so Ulrich Nestel weiter. Mit Stuttgart 21 und dem damit verbundenen Baubeginn zahlreicher Projekte werden langfristig weitere hochwertige Büroflächen zur Verfügung stehen.
Die Vielzahl der Projekte zeigt die ungebrochene Dynamik, die in Stuttgart herrscht. So möchte die Stadt Stuttgart beispielsweise den Bereich der Lautenschlagerstraße zwischen Börsenplatz und Hauptbahnhof aufwerten – durch die Fortführung der Gebäudekante des Zeppelin Carré bis zum Börsenplatz soll ein einheitliches Bild geschaffen werden.

Das Gesamtvolumen vermieteter Flächen steigerte sich 2008 um sechs Prozent. Auch die Cityrandlagen entwickelten sich positiv, die Vertragsunterzeichnung eines Großnutzers bescherte Leinfelden-Echterdingen eine Steigerung der Vorjahresleistung um 73 Prozent.

Erneut zeigte sich, dass in Stuttgart Büroflächen bis 2.000 Quadratmeter den Marktschwerpunkt bilden, insgesamt wurden 2008 264 Vertragsabschlüsse getätigt. Besonders beliebt waren die Stuttgarter Büroflächen bei IT- und Telekommunikationsunternehmen, rund 21 Prozent der Vermietungen gingen an diese Branche. Nachfragen seitens der öffentlichen Hand sind dagegen rückläufig.

Die Spitzenmieten in der City kletterten erneut, 18 Euro pro Quadratmeter wurde in den Topobjekten Königsbau Passagen und City Plaza erreicht. Die Durchschnittsmiete in der City entsprach 14,50 Euro pro Quadratmeter und liegt damit exakt auf Vorjahresniveau.

„Trotz der Finanzkrise und der allgemeinen konjunkturellen Lage gehen wir von einer verhältnismäßig guten Umsatzentwicklung für das Jahr 2009 aus. Vor allem, wenn man bedenkt, dass einige Anmietungsentscheidungen für Großflächen auf 2009 verlegt wurden und dass vor allem die innerstädtischen Flächen immer noch knapp sind“, sagt Ulrich Nestel. „Unserer Einschätzung nach wird sich das Vermietungsvolumen 2009 zwischen 160.000 und 170.000 Quadratmetern einpendeln. Qualitativ hochwertige Flächen sind auch 2009 sehr gefragt.“