Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Mit einer bundesweiten Razzia ist die Frankfurter Staatsanwaltschaft  gegen die Unternehmensgruppe S&K mit Hauptsitz in Frankfurt/Main vorgegangen. 1.200 Ermittlungsbeamte und 15 Staatsanwälte sollen im Einsatz gewesen sein. Die Staatsanwaltschaft erwartet mehre tausend geschädigte Kapitalanleger im gesamten Bundesgebiet. Der Schaden für die Anleger soll sich nach ersten Einschätzungen im dreistelligen Millionenbereich bewegen.

Stellungnahme des Sachverständigenbüros Lemler

Bereits seit Mitte des vergangen Jahres standen die Geschäfte der S&K Gruppe unter kritischer Beobachtung durch Anlegerschutzanwälte und den Medien, für die wir eine geeignete Anzahl von Wertgutachten der S&K Anlageimmobilien geprüft haben.

Die ausgewiesenen Immobilienwerte der uns vorgelegten Gutachten erschienen nach Prüfung deutlich überhöht und über dem vom Bundesgerichtshof zitierten „noch tolerablen Rahmen“.  Nahezu regelmäßig, so stellten wir fest, wurden die Parameter zur Mietentwicklung, die Restnutzungsdauer oder der Zinssatz zur Abdiskontierung der zukünftig zu erwartenden Erträge zu optimistisch gewählt.

Soweit  einzelne oder mehrere, wertrelevante Parameter in den Gutachten zu optimistisch gewählt waren, führte dies in den jeweiligen Gutachten der S&K Unternehmensgruppe zu deutlich überhöhten, nicht mehr marktkonformen  „Verkehrswerten“, die den Anlegern in den Referenzkatalogen der S&K Gruppe suggeriert wurden.

Über die Ergebnisse unserer Prüfung  zu den fragwürdigen Gutachten und Bewertungen des Immobilienbestands der S&K Unternehmensgruppe berichtete bereits  das manager magazin online im vergangenen November unter dem Titel „Dubiose Wertgutachten, Immobilienhelden mit Schädling” im Bestand“ .

In der Vergangenheit hat die S&K Unternehmensgruppe nach den uns bekannt gegebenen Informationen Ihr Netzwerk und Einfluss durch Übernahme oder Kooperationen erheblich erweitert oder unter ihre Kontrolle gebracht u.a.

• SHB Fonds (versch. SHB Fonds)
• FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG
• Midas Management AG (MIDAS Mittelstandfonds)
• DCM Service GmbH, DCM Verwaltungs GmbH, (versch. DCM Fonds)
• Asset Trust AG (Vario Zins”, “Vario Flex”, “Vario Loan”, “Vario First” und “Vario Prime”"Vario Trust” 

Medienberichten zufolge hat die S&K Gruppe erhebliche Transaktionen aus dem zumindest fragwürdig bewerteten Immobilienbestand an einzelne dieser Gesellschaften  bereits vorbereitet.

Den betroffenen Anlegern empfehlen wir, die geplanten oder in jüngster Vergangenheit bereits durchgeführten Transaktionen, kritisch auf die Werthaltigkeit der einzelnen Immobilien zu prüfen.

Sachverständigenbüro Michael Lemler

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten

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Die deutschen Büroimmobilienmärkte werden in den kommenden Jahren erheblich unter der zunehmenden Alterung der Gesellschaft leiden. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die heute vormittag vorgestellt wird, ist in nahezu allen der 97 untersuchten Städte bis zum Jahr 2025 mit einer sinkenden Flächennachfrage und teilweise erheblich steigenden Leerständen zu rechnen. Besonders dramatisch fallen die Prognosen mit einem Nachfragerückgang von bis zu 40 % für einige ostdeutsche Städte aus. Betroffen sind aber auch die Immobilienhochburgen. Für Berlin wird ein Nachfragerückgang von 6,5 % erwartet, für Frankfurt sind es -2,6 %, für Düsseldorf und Stuttgart -0,7 bzw. -0,3 %. Zu den Gewinnern unter den Topstandorten zählt mit Abstand München. Dort dürfte die Nachfrage um 7,2 % zulegen. Auch für Köln und Hamburg wird eine leicht steigende Nachfrage von 2,7 % bzw. 1,9 % erwartet. Unter den B-Standorten ist laut IW lediglich in Mainz, Nürnberg und Bonn mit einer moderat steigenden Nachfrage zu rechnen. Grundlage für diese Prognosen ist die Entwicklung der Zahl der Erwerbstätigen. In einem Alternativszenario, das davon ausgeht, dass der Anteil der Bürobeschäftigten an den potenziellen Erwerbstätigen nicht gleich bleibt, sondern um 2,5 % steigt, würde die für Köln prognostizierte Flächennachfrage um knapp 11 % steigen, in München sogar um 13,6 %.

Das Umsatzvolumen auf dem Münchener Logistikmarkt ist stark geschrumpft: Laut Marktbericht von Colliers Schauer & Schöll wurden im 1. Quartal des Jahres 42.000 m² Fläche umgesetzt – das sind 50 % weniger als im Durchschnitt der Vergleichsquartale 2007 und 2008. Grund für den Rückgang sei das Ausbleiben von großvolumigen Vermietungen. Hingegen seien die Mietpreise für Industrie und Lagerflächen der neuesten Generation weiterhin wertstabil: Je nach Lage werden in der Spitze Mieten zwischen 5,75 und 6,50 Euro/m² erzielt. Da derzeit einige Großvermietungen vor dem Abschluss stünden, sei mit einem besseren Ergebnis im 2. Quartal zu rechnen, so das Maklerhaus

Büroflächenumsatz in den Big 5 geht im 1. Quartal 2009 um 27 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück
Spitzenmiete ist in allen Märkten leicht rückläufig
Durchschnittsmiete gibt deutlich nach
Erwartungen für 2009: Flächenumsätze zunächst weiter auf niedrigem Niveau, steigende Leerstände, weiterer Mietrückgang im Jahresverlauf

In den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwa 506.000 m² Büroflächen und damit knapp 27 % weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Die schlechten konjunkturellen Rahmenbedingungen haben sich damit unerwartet stark auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Infolge des Nachfragerückgangs gaben auch die Spitzenmieten gegenüber dem Jahresende 2008 leicht nach (durchschnittlich um 2,7 %), während die flächengewichtete Durchschnittsmiete in allen Märkten spürbar zurückging (- 8,0 %).

In den vier Märkten Berlin (- 28 %), Düsseldorf (- 56 %), Hamburg (- 18 %) und München (- 46 %) reduzierte sich die Vermietungsleistung jeweils zweistellig. Einzig Frankfurt kann auf einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal verweisen (+ 36 %). Allerdings ist dies in erster Linie auf die Vermietung des Dresdner-Bank-Towers an die Deutsche Bahn zurückzuführen (71.000 m²), die das andernfalls schwache Vermietungsergebnis nahezu verdoppelt hat. Die Vermietungsleistung fiel in den meisten Märkten schwächer als erwartet aus, was in Einklang mit den nochmals verschlechterten konjunkturellen Rahmenbedingungen steht. Potenzielle Flächennachfrager verhalten sich bislang in der Hoffnung auf weiter sinkende Mieten zurückhaltend.

Zahlreiche größere Flächenanfragen können in den nächsten Wochen zu entsprechender Vermietungsleistung führen, so dass für das 2. Quartal die Hoffnung auf ein etwas besseres Ergebnis besteht. Eine positive Trendwende ist im weiteren Jahresverlauf mit Blick auf die schwache Konjunktur dennoch unwahrscheinlich. Zudem sorgt das schwache Marktumfeld dafür, dass Vermieter aktiv auf ihre Mieter zugehen, um bestehende Mietverträge frühzeitig zu verlängern. Für das Gesamtjahr gehen wir für die fünf Märkte von einem Flächenumsatz von etwa 2 Millionen m² aus (2008: 2,4 Mio. m²).
Das Flächenfertigstellungsvolumen dürfte in beinahe allen Märkten höher als im vergangenen Jahr ausfallen und zu einem spürbaren Anstieg der leer stehenden Flächen führen. Die Durchschnittsmieten werden an allen Märkten weiter nachgeben, die Spitzenmieten gehen unserer Einschätzung nach weniger deutlich zurück.

Savills Research: