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Mieten für Büros und Läden im vergangenen Jahr 2008 in Bayern noch weitgehend konstant
Einzelhändler, die in Bayern neue Läden suchen, konnten zumindest im vergangenen Jahr noch nicht auf günstigere Mieten hoffen. Auch Büroflächen waren 2008 in den meisten Städten kaum billiger als im Vorjahr. Die Mieten für Gewerbeimmobilien in Bayern zeigten sich laut einem Marktbericht des IVD-Instituts konstant oder nur leicht rückläufig. Vor allem die rege Nachfrage im ersten Halbjahr ist Grund dafür, dass die Jahresbilanz kaum fallende Preise ausweist. “Im Herbst und Winter haben sich die Mieten zum Teil nach unten entwickelt”, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Instituts. Dramatische Auswirkungen der Wirtschaftskrise seien auf den Immobilienmärkten in Bayern aber auch derzeit nicht festzustellen.
Gutes Halbjahr
Die Mieten für Büros mit gutem Nutzwert sind bayernweit im vergangenen Jahr leicht von 8,10 auf 7,90 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen. Auch Flächen mit einfachem (5,10 Euro) und mittlerem Nutzwert (6,50 Euro) waren etwa so teuer wie im Vorjahr. Statistische Ausreißer gab es in manchen bayerischen Großstädten. Mit elf Prozent sind die Mieten zum Beispiel in Ingolstadt kräftig gestiegen. Gute Büroflächen kosteten dort im Schnitt zehn Euro – dies ist nach München der landesweit höchste Wert. “Hier waren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im vergangenen Jahr sehr gut”, sagt Kippes, “das macht sich dann auch bei den Mieten bemerkbar”. Hohe Anstiege gab es auch in Passau (+13,3 Prozent auf 8,50 Euro), Würzburg (+9,1 Prozent auf 8,40 Euro), Augsburg (+7,7 Prozent auf sieben Euro) und Regensburg (+5,5 Prozent auf 9,60 Euro).
Stabil war im vergangenen Jahr nicht nur das Mietniveau, sondern auch die Anzahl neu geplanter Projekte. Im Gegensatz zum Wohnungsbau sind die Baugenehmigungen im Büromarkt nicht auf ein Rekordtief abgesackt. Insgesamt wurden in Bayern im vergangenen Jahr etwa 580 000 Quadratmeter neue Büroflächen genehmigt. Dies sind zwar 15,5 Prozent weniger als im Vorjahr, aber mehr als jeweils in den vier Jahren zuvor.
Weitgehend konstant waren im vergangenen Jahr in Bayern auch die Mieten für Ladenlokale. Unvermindert hoch ist die Nachfrage nach hochwertigen Flächen vor allem in zentralen Einkaufsstraßen mit einer hohen Passantenfrequenz. Im Schnitt kostete in Bayern ein Quadratmeter in einem kleinen Laden in bester Lage 27,20 Euro pro Monat, das sind 1,2 Prozent weniger als im Vorjahr. Für größere Läden (etwa 150 Quadratmeter) zahlten Mieter in den Geschäftskernen durchschnittlich 20,50 Euro.
Bei der Preisentwicklung gibt es jedoch starke regionale Unterschiede. Einen außergewöhnlich hohen Anstieg gab es zum Beispiel in Würzburg, wo die Mieten in den 1a-Lagen um etwa 30 Prozent anzogen. “Hier gibt es einen starken Verdrängungswettbewerb”, sagt Kippes, “die großen Filialisten interessieren sich für die besten Lagen und zahlen nahezu jeden Preis.” Im Gegensatz zu den kleinen Händlern können die großen Unternehmen deutlich höhere Mieten zahlen, weil sie günstiger einkaufen, schneller auf den Markt reagieren und überschüssige Ware über eigene Outlet-Center verkaufen können. “Sie decken große Teile der Wertschöpfungskette selbst ab”, sagt Kippes. Die Marken sind besonders an prestigeträchtigen Standorten in den Innenstädten interessiert. Mit den steigenden Mieten hat in Würzburg auch der Filialisierungsgrad zugenommen. Er beträgt im Geschäftskern mehr als 60 Prozent, etwa so viel wie in der Münchner Maximilianstraße.
Einen sehr hohen Anstieg bei den Ladenmieten in den 1a-Lagen gab es mit 33 Prozent (kleine Läden) und 20 Prozent (größere Flächen) auch in Passau. Dort hatte im vergangenen Jahr das neue Shopping-Center “Stadtgalerie” eröffnet. Sowohl die neuen Flächen als auch Anstiege in den bestehenden Objekten haben den Durchschnittspreis nach oben getrieben. “Auch hier nimmt der Filialisierungsgrad zu”, sagt Kippes. Einen deutlichen Wertverlust haben dagegen jene Läden, die etwas abseits der zentralen Einkaufszeilen liegen. So sind die Mieten in den Passauer 1b-Lagen um ein Viertel abgerutscht. “In drei bis fünf Jahren kann sich die Lage aber wieder normalisieren”, sagt Kippes. In Kempten hat man diese Entwicklung schon hinter sich. Dort eröffnete 2003 das Shoppingcenter “Forum Allgäu”. Nach einer Talfahrt von circa 33 auf 25 Euro steigen dort die Mieten wieder an, im vergangenen Jahr um 25 Prozent. In den Nebenlagen waren die Mieten für Ladenlokale laut IVD in Bayern im Schnitt gleichbleibend oder leicht rückläufig. Eine Ausnahme bildet Erlangen, wo das Mietniveau um circa 25 Prozent gestiegen ist. Dem geringen Angebot stand dort im vergangenen Jahr eine stetig wachsende Nachfrage gegenüber.
Hinter München gehört Erlangen zu den teuersten Standorten in Bayern. Für einen kleineren Laden (Geschäftskern, 1a-Lage) müssen Mieter im Schnitt 95 Euro bezahlen. Ein ähnliches Niveau erreicht Nürnberg, wo ein vergleichbares Objekt knapp 88 Euro pro Monat und Quadratmeter kostet. Die Mieten in Nürnberg befinden sich damit weiterhin auf hohem Niveau, haben 2008 im Vergleich zum Vorjahr jedoch leicht nachgegeben.
Eine Ausnahmerolle im bayerischen Gewerbeimmobilienmarkt spielt München. Für Läden in 1a-Lagen zahlen Mieter dort mehrere hundert Euro pro Quadratmeter. Auch die Preise für Büros zogen in den begehrten Innenstadtlagen abermals deutlich an.
Quelle: sueddeutsche .de / Andreas Remien
Es kommen die ersten Immobilien-Notverkäufe bei Wohn- und Gewerbeimmobilien
In Deutschland ist der Markt für Immobilieninvestitionen im vergangenen Jahr regelrecht eingebrochen. Das bekommen auch die Maklerunternehmen zu spüren. „Es ist schwierig, Prognosen abzugeben“, sagt Christian Völkers, Vorstandsvorsitzender und Gründer des auf hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisierten Maklergruppe Engel & Völkers aus Hamburg.
Über ein Lizenzpartner-System erzielte das Unternehmen im vergangenen Jahr mit 3300 Mitarbeitern in 25 Ländern und auf vier Kontinenten einen Courtageumsatz von 147 Millionen Euro (Vorjahr 161 Millionen Euro). Der Umsatzrückgang betraf vor allem Gewerbeimmobilien, während der Courtageumsatz mit Wohnimmobilien in Deutschland mit 53,6 Millionen Euro um fast 10 Prozent gesteigert werden konnte.
Der seit mehr als drei Jahrzehnten im Immobiliengeschäft tätige Unternehmer weiß, wie wichtig es ist, in Anbetracht der Krise die richtigen Weichen zu stellen. Er sieht einen engen Zusammenhang zwischen guter Ausbildung und guten Umsätzen. Chancen verspricht sich Völkers durch einen Ausbau der Beratungsleistungen für Banken, die mit den Maklerunternehmen intensiv im Gespräch sind.
Nachfrage gering
Schwierig ist die Situation dagegen auf dem Markt für Ferienhäuser. Immer mehr Menschen wollen sich von ihren Feriendomizilen trennen, obwohl die Nachfrage gering ist. „Wir werden vor allem im Spitzensegment einige Notverkäufe sehen“, sagt Völkers. Besonders brisant sei die Lage in Spanien, wo die Häuserpreise um bis zu 30 Prozent zurückgegangen sind. „Wir haben an einigen Standorten einen hohen Objektzugang. Darauf muss mit entsprechenden Marketingmaßnahmen und Preisreduzierungsgesprächen reagiert werden.“
Für das Maklergeschäft ergeben sich daraus auch Chancen. „Der Lizenzpartner kann die Situation nutzen, um Marktanteile zu gewinnen.“ Er müsse sich jedoch auf längere Verkaufsprozesse einstellen und kaufmännisch intelligent handeln. Zurzeit sind die Preiserwartungen bei den Verkäufern noch sehr hoch. Doch irgendwann werden sie akzeptieren müssen, dass sich die Preise verändert haben. „Wer als Verkäufer zu lange wartet, riskiert, dass er aus dem Markt herauswächst.“
Die Menschen sind mobiler geworden
Für einen langfristigen Erfolg ist aus Völkers Sicht die Vernetzung und internationale Aufstellung der Maklerunternehmen eine Voraussetzung für den nachhaltigen Erfolg. „Mögliche Umsatzlücken können durch ein Netzwerk leichter geschlossen werden.“ So wird nordamerikanischen Lizenzpartnern Zugang zu europäischen Kunden geboten, und die Gewerbebüros erhalten Zugang zu vermögenden Privatkunden. „Die Menschen sind im Hinblick auf Wohn- und Arbeitsplätze mobiler geworden, und viele Privatkunden suchen aus Sorge vor Inflation möglichst risikoarme Anlagemöglichkeiten. Davon kann ein international aufgestelltes Maklerunternehmen profitieren.“
Völkers hält deshalb an seiner Expansionsstrategie fest. „Wir werden in den von uns erschlossenen Märkten weiter in die Tiefe gehen und wollen in diesem Jahr in Indien und China Fuß fassen.“ Das sei mit einem großen Aufwand verbunden. Völkers: „Wir haben 2008 viel in den Ausbau unseres Lizenzsystems investiert, um uns in den kommenden Jahren effizienter und schlanker aufzustellen. Jetzt müssen wir auch international weiter wachsen, damit sich dieser Aufwand lohnt.“ Der Reiz der Globalisierung sei zwar groß, aber man dürfe die Konsequenzen einer internationalen Expansion nicht unterschätzen: angefangen von möglichen Sprachbarrieren bis hin zu rechtlichen Fragen und unterschiedlichen Kulturen.
Die Konkurrenz hat Völkers im Blick, zeigt sich jedoch gelassen. „Die großen Lizenzsysteme kommen aus Amerika. Ihnen fällt der Sprung nach Europa jedoch schwer, weil sie aus einer Monostruktur kommen und mit der rechtlichen, kulturellen und sprachlichen Vielfalt Europas nicht umgehen können.“ Außerdem sei die Immobilienwirtschaft in Amerika anders organisiert. „Dort wachsen die Unternehmen durch die Abwerbung guter Mitarbeiter. In Europa sind 70 bis 80 Prozent der Mitarbeiter in Maklerbüros Quereinsteiger, die erst einmal ausgebildet werden müssen. Auch darauf sind die amerikanischen Systeme nicht eingestellt.“
Quelle: F.A.Z.
Dortmund: Umsatzplus von 17 % auf dem Markt für Büroimmobilien
Vergleich zu 2007 erzielt werden. Dies berichtet Atisreal in seinem jüngsten “City Office News Dortmund”. Das Volumen leer stehender Flächen hat sich im Laufe des Jahres 2008 weiter deutlich reduziert und belief sich zum Jahresende auf 97.000 m² (- 11 %). Relativ hoch daran sei der Anteil moderner Leerstandsflächen mit gut 45 %, so Atisreal. Der Abbau habe sich mit knapp 12.000 m² nahezu ausschließlich im Citykern (- 30 %) vollzogen. Insgesamt verteile sich der Leerstand jedoch recht gleichmäßig auf die Nebenlagen (32.000 m²), die City (27.000 m²) und den Cityrand (26.000 m²). Die Leerstandsrate wird mit 3,5 % angegeben. Die Bürospitzenmiete lag zum Jahresende 2008 bei 13,50 Euro/m². Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Lage sei es unwahrscheinlich, dass 2009 die Ergebnisse der vergangenen Jahre erneut erzielt werden können, so das Maklerhaus.
Düsseldorf: Investmentumsätze bei den Immobilien brechen ein – Preise bleiben stabil
Der Umsatz auf dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt ist 2008 im Vergleich zum Vorjahr stark zurück gegangen. Laut Bericht des Gutachterausschusses sank der Umsatz auf 2,44 Mrd. Euro (2007: 4,2 Mrd. Euro). Das Ergebnis sei mit dem Ausbleiben der in den vergangenen Jahren verstärkt aufgetretenen institutionellen ausländischen Investoren zu erklären, sagt Wilfried Mann, Vorsitzender des Düsseldorfer Gutachterausschusses. Auf die Preisentwicklung habe dies hingegen keinen Einfluss gehabt: Die Preise für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke stiegen 2008 um 5 %. Dagegen haben sich die Preise für unbebaute Grundstücke für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser (Renditeobjekte) im Durchschnitt nicht geändert. Spitzenreiter für Büro- und Geschäftshausgrundstücke blieb die Königsallee, wo bis zu 14.500 Euro/m² Grund und Boden gezahlt werden mussten
Quelle: Thomas Dally
Frankfurt: Immobilie Dresdner-Bank-Turm laut Zeitung vor Verkauf
Die Commerzbank prüft laut einem Bericht des “Handelsblatts” den Verkauf des Dresdner-Bank-Turms in Frankfurt. Durch den Zusammenschluss der beiden Banken würden bisher genutzte Flächen nicht mehr benötigt. Deshalb würden die Optionen für die künftige Nutzung und Vermarktungsmöglichkeiten geprüft, sagte ein Sprecher der Banken der Zeitung. So soll u.a. die Deutsche Bahn das Objekt besichtigt haben. Der 32-stöckige Turm am Jürgen-Ponto-Platz verfügt über rd. 33.400 m² Bürofläche und wurde 1980 eingeweiht. Der Wert des Objekts wird laut Experten auf 200 Mio. Euro geschätzt. Veräußert werden solle möglicherweise auch ein siebenstöckiges Gebäude in der Gallusanlage 8, in dem bis vor kurzem der Vorstand der Dresdner Bank untergebracht war, so das “Handelsblatt”.
Wiesbaden: Büroflächenumsatz hat sich 2008 laut JLL halbiert
Die Angst der Unternehmen vor einer wirtschaftlichen Rezession hat den Wiesbadener Büromarkt gebeutelt. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) wurden 2008 nur 56.900 m² vermietet – nach 116.000 m² im Rekordjahr 2007. Für 2009 prognostiziert JLL eine hohe Nachfrage – allerdings werden statt Neuansiedlungen oder Expansionen Umzüge auf günstigere Flächen erwartet. Der Leerstand ist 2008 erstmals seit 2003 wieder gewachsen und dürfte nach Einschätzung des Maklerunternehmens 2009 weiter zunehmen. Die Spitzenmiete sei 2008 stabil geblieben und werde auch 2009 kaum unter Druck geraten.
Quelle: welt.de