Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Büros“

Büroflächenumsatz in den Big 5 geht im 1. Quartal 2009 um 27 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück
Spitzenmiete ist in allen Märkten leicht rückläufig
Durchschnittsmiete gibt deutlich nach
Erwartungen für 2009: Flächenumsätze zunächst weiter auf niedrigem Niveau, steigende Leerstände, weiterer Mietrückgang im Jahresverlauf

In den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwa 506.000 m² Büroflächen und damit knapp 27 % weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Die schlechten konjunkturellen Rahmenbedingungen haben sich damit unerwartet stark auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Infolge des Nachfragerückgangs gaben auch die Spitzenmieten gegenüber dem Jahresende 2008 leicht nach (durchschnittlich um 2,7 %), während die flächengewichtete Durchschnittsmiete in allen Märkten spürbar zurückging (- 8,0 %).

In den vier Märkten Berlin (- 28 %), Düsseldorf (- 56 %), Hamburg (- 18 %) und München (- 46 %) reduzierte sich die Vermietungsleistung jeweils zweistellig. Einzig Frankfurt kann auf einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal verweisen (+ 36 %). Allerdings ist dies in erster Linie auf die Vermietung des Dresdner-Bank-Towers an die Deutsche Bahn zurückzuführen (71.000 m²), die das andernfalls schwache Vermietungsergebnis nahezu verdoppelt hat. Die Vermietungsleistung fiel in den meisten Märkten schwächer als erwartet aus, was in Einklang mit den nochmals verschlechterten konjunkturellen Rahmenbedingungen steht. Potenzielle Flächennachfrager verhalten sich bislang in der Hoffnung auf weiter sinkende Mieten zurückhaltend.

Zahlreiche größere Flächenanfragen können in den nächsten Wochen zu entsprechender Vermietungsleistung führen, so dass für das 2. Quartal die Hoffnung auf ein etwas besseres Ergebnis besteht. Eine positive Trendwende ist im weiteren Jahresverlauf mit Blick auf die schwache Konjunktur dennoch unwahrscheinlich. Zudem sorgt das schwache Marktumfeld dafür, dass Vermieter aktiv auf ihre Mieter zugehen, um bestehende Mietverträge frühzeitig zu verlängern. Für das Gesamtjahr gehen wir für die fünf Märkte von einem Flächenumsatz von etwa 2 Millionen m² aus (2008: 2,4 Mio. m²).
Das Flächenfertigstellungsvolumen dürfte in beinahe allen Märkten höher als im vergangenen Jahr ausfallen und zu einem spürbaren Anstieg der leer stehenden Flächen führen. Die Durchschnittsmieten werden an allen Märkten weiter nachgeben, die Spitzenmieten gehen unserer Einschätzung nach weniger deutlich zurück.

Savills Research:

Trotz der eingetrübten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wurden auf dem Frankfurter Retail-Markt die Top-Lagen auch 2008 ungebrochen stark nachgefragt. Das ergibt der „Retail Market Report 2009“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, kürzlich veröffentlicht hat.

„Dafür verantwortlich ist insbesondere das weiterhin sehr knappe Angebot in den absoluten 1A-Lagen, zu denen vor allem die Zeil/Fressgass’, Biebergasse und Goethestraße gehören“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von Atisreal. „Außerhalb der Top-Lagen war dagegen, insbesondere gegen Ende des Jahres, die Nachfrage im Vergleich zu 2007 etwas geringer. Die konjunkturellen Einflüsse führen in einigen Branchen zu etwas vorsichtigeren Expansionsplänen, was sich auch in längeren Prüf- und Entscheidungszeiträumen widerspiegelt“. Nach wie vor stark expansiv sind dagegen Monolabel-Stores mit Komplettsortiment, die versuchen, die allerbesten Standorte in den A-Lagen zu besetzen. Zu den Branchengruppen mit nach wie vor sehr ausgeprägter Nachfrage gehören darüber hinaus Bekleidung und Elektronik.
Anders als im Vorjahr konnten 2008 auch einige größere Flächen vermietet werden. In den analysierten Straßenzügen wurden 23 Prozent aller Verträge für Ladenlokale über 500 Quadratmeter abgeschlossen, wobei Läden mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmeter mit knapp 8 Prozent beteiligt waren. Am lebhaftesten war der Markt aber erneut in den kleinen und mittleren Flächenkategorien: Jeweils fast 31 Prozent der Vermietungen entfielen auf Einheiten zwischen 60 und 120 Quadratmetern sowie zwischen 250 und 500 Quadratmetern. Kleine Ladenlokale mit weniger als 60 Quadratmetern waren mit gut 15 Prozent an den Vertragsabschlüssen beteiligt und konnten ihren Vorjahresanteil damit in etwa halten.
Die grundsätzliche Angebotssituation hat sich auch 2008 kaum verändert. In den Top-Lagen sind Flächen nach wie vor Mangelware, da Ladenlokale in den begrenzten 1A-Lagen nur in Ausnahmefällen aufgegeben werden. Daran wird sich auch in diesem Jahr nichts ändern. In den B-Lagen dürfte dagegen aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation die Fluktuation leicht zunehmen, sodass sich die Einzelhandelslandschaft hier etwas mehr bewegen wird als in den vorigen Jahren und sich das Flächenangebot leicht erhöhen sollte. Positiv wirkt sich auch die Ausweitung der Einzelhandelsflächen auf der Zeil aus, wo im Februar 2009 das Shoppingcenter My Zeil eröffnet wurde.

Leichter Mietpreisanstieg in den knappen 1A-Lagen
Trotz einer in der zweiten Jahreshälfte eingetrübten Konjunktur haben die Höchstmieten in einigen Top-Lagen 2008 noch einmal leicht zugelegt. Die Spitzenmiete in Frankfurt wird nach wie vor mit 260 Euro pro Quadratmeter (plus 8 %) auf der Zeil erzielt. Auf dem zweiten Platz folgt die Goethestraße (Höchstmiete: 220 €/m²), die sich gegenüber 2007 nicht verändert hat. Den größten Zuwachs verzeichnete die Fressgass’ mit 10,5 Prozent (auf 210 €/m²); auf dem gleichen Niveau liegt die Biebergasse (plus 5 %). Auch die in den A-Lagen erzielten Durchschnittsmieten haben sich noch einmal leicht erhöht. „Bei Ausnahmeobjekten kann jedoch auch ein weitaus höherer Mietpreis erzielt werden“, betont Christoph Scharf.
Anders sieht die Situation in den B-Lagen aus, wo keine positiven Entwicklungen zu beobachten waren, sondern die Mieten vereinzelt schon unter Druck gerieten. Dieser Trend wird sich vor dem Hintergrund einer leicht rückläufigen Nachfrage in diesem Jahr fortsetzen. Für die Top-Lagen deutet dagegen alles auf ein stabiles Mietpreisniveau hin.
Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Premiumlagen 2009 auf einem unverändert hohen Niveau bleiben wird. Trotz der Wirtschaftsflaute, die nach und nach auch im Einzelhandel ankommt, überwiegt die Nachfrage einiger Monolabel-Stores in den 1A-Lagen das Angebot. In den B- und vor allem C-Lagen sind dagegen eine stärkere Fluktuation und etwas mehr Geschäftsaufgaben zu erwarten. Da gleichzeitig der Expansionsdrang vieler Filialisten etwas gebremst ausfallen dürfte, ist in diesen Lagen von einem leicht steigenden Angebot und tendenziell moderat sinkenden Mieten auszugehen“.

Stuttgart ist einfach Spitze – nicht nur, was die Anzahl an Patenten angeht, die die fleißigen Tüftler jedes Jahr anmelden. „Innovative Mittelständler, erfolgreiche Großkonzerne, erstklassige Schulen und Universitäten sorgen dafür, dass Stadt und Peripherie auch in schwierigen Zeiten eine der führenden High-tech Regionen Europas bleiben“, so Dr. Klaus Vogt, Leiter der Wirtschaftsförderung, heute in Stuttgart. Und so ist auch der Stuttgarter Büromarkt nach wie vor ausgesprochen begehrt, wie der heute von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers und der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart vorgestellte Büromarktbericht 2008/2009 belegt.

Auch die Wirtschaftskrise konnte dem Stuttgarter Büromarkt bislang nichts anhaben: 180.000 Quadratmeter Büroflächen wurden 2008 vermietet, Stuttgart war neben Köln die einzige Metropole in Deutschland, die beim Flächenumsatz weiter zulegen konnte – mit steigenden Spitzenmieten. „Die Leerstandsquote liegt nur noch bei 6,2 Prozent, was bei einem Gesamtflächenbestand von 7,36 Millionen Quadratmetern 460.000 Quadratmetern entspricht. Vor allem die Innenstadt verfügt nur noch über wenige Reserven“, sagt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. „Das wird sich auch 2009 nicht wesentlich ändern.“ Zwar sank die Nachfrage im zweiten Halbjahr 2008 etwas, inwieweit das die ersten Auswirkungen der Finanzkrise sind, lässt sich nur schwer verifizieren. Einige Gesuche wurden beispielsweise auf Grund laufender Entscheidungsprozesse auf 2009 verschoben.
„Die konjunkturelle Entwicklung lässt bundesweit eine rückläufige Entwicklung der Vermietungsleistung erwarten, ob das auch auf Stuttgart zutrifft, ist fraglich. Insbesondere moderne Neubauten in guter Lage sind nach wie vor sehr gefragt“, so Ulrich Nestel weiter. Mit Stuttgart 21 und dem damit verbundenen Baubeginn zahlreicher Projekte werden langfristig weitere hochwertige Büroflächen zur Verfügung stehen.
Die Vielzahl der Projekte zeigt die ungebrochene Dynamik, die in Stuttgart herrscht. So möchte die Stadt Stuttgart beispielsweise den Bereich der Lautenschlagerstraße zwischen Börsenplatz und Hauptbahnhof aufwerten – durch die Fortführung der Gebäudekante des Zeppelin Carré bis zum Börsenplatz soll ein einheitliches Bild geschaffen werden.

Das Gesamtvolumen vermieteter Flächen steigerte sich 2008 um sechs Prozent. Auch die Cityrandlagen entwickelten sich positiv, die Vertragsunterzeichnung eines Großnutzers bescherte Leinfelden-Echterdingen eine Steigerung der Vorjahresleistung um 73 Prozent.

Erneut zeigte sich, dass in Stuttgart Büroflächen bis 2.000 Quadratmeter den Marktschwerpunkt bilden, insgesamt wurden 2008 264 Vertragsabschlüsse getätigt. Besonders beliebt waren die Stuttgarter Büroflächen bei IT- und Telekommunikationsunternehmen, rund 21 Prozent der Vermietungen gingen an diese Branche. Nachfragen seitens der öffentlichen Hand sind dagegen rückläufig.

Die Spitzenmieten in der City kletterten erneut, 18 Euro pro Quadratmeter wurde in den Topobjekten Königsbau Passagen und City Plaza erreicht. Die Durchschnittsmiete in der City entsprach 14,50 Euro pro Quadratmeter und liegt damit exakt auf Vorjahresniveau.

„Trotz der Finanzkrise und der allgemeinen konjunkturellen Lage gehen wir von einer verhältnismäßig guten Umsatzentwicklung für das Jahr 2009 aus. Vor allem, wenn man bedenkt, dass einige Anmietungsentscheidungen für Großflächen auf 2009 verlegt wurden und dass vor allem die innerstädtischen Flächen immer noch knapp sind“, sagt Ulrich Nestel. „Unserer Einschätzung nach wird sich das Vermietungsvolumen 2009 zwischen 160.000 und 170.000 Quadratmetern einpendeln. Qualitativ hochwertige Flächen sind auch 2009 sehr gefragt.“

Einzelhändler, die in Bayern neue Läden suchen, konnten zumindest im vergangenen Jahr noch nicht auf günstigere Mieten hoffen. Auch Büroflächen waren 2008 in den meisten Städten kaum billiger als im Vorjahr. Die Mieten für Gewerbeimmobilien in Bayern zeigten sich laut einem Marktbericht des IVD-Instituts konstant oder nur leicht rückläufig. Vor allem die rege Nachfrage im ersten Halbjahr ist Grund dafür, dass die Jahresbilanz kaum fallende Preise ausweist. “Im Herbst und Winter haben sich die Mieten zum Teil nach unten entwickelt”, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Instituts. Dramatische Auswirkungen der Wirtschaftskrise seien auf den Immobilienmärkten in Bayern aber auch derzeit nicht festzustellen.
Gutes Halbjahr
Die Mieten für Büros mit gutem Nutzwert sind bayernweit im vergangenen Jahr leicht von 8,10 auf 7,90 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen. Auch Flächen mit einfachem (5,10 Euro) und mittlerem Nutzwert (6,50 Euro) waren etwa so teuer wie im Vorjahr. Statistische Ausreißer gab es in manchen bayerischen Großstädten. Mit elf Prozent sind die Mieten zum Beispiel in Ingolstadt kräftig gestiegen. Gute Büroflächen kosteten dort im Schnitt zehn Euro – dies ist nach München der landesweit höchste Wert. “Hier waren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im vergangenen Jahr sehr gut”, sagt Kippes, “das macht sich dann auch bei den Mieten bemerkbar”. Hohe Anstiege gab es auch in Passau (+13,3 Prozent auf 8,50 Euro), Würzburg (+9,1 Prozent auf 8,40 Euro), Augsburg (+7,7 Prozent auf sieben Euro) und Regensburg (+5,5 Prozent auf 9,60 Euro).
Stabil war im vergangenen Jahr nicht nur das Mietniveau, sondern auch die Anzahl neu geplanter Projekte. Im Gegensatz zum Wohnungsbau sind die Baugenehmigungen im Büromarkt nicht auf ein Rekordtief abgesackt. Insgesamt wurden in Bayern im vergangenen Jahr etwa 580 000 Quadratmeter neue Büroflächen genehmigt. Dies sind zwar 15,5 Prozent weniger als im Vorjahr, aber mehr als jeweils in den vier Jahren zuvor.
Weitgehend konstant waren im vergangenen Jahr in Bayern auch die Mieten für Ladenlokale. Unvermindert hoch ist die Nachfrage nach hochwertigen Flächen vor allem in zentralen Einkaufsstraßen mit einer hohen Passantenfrequenz. Im Schnitt kostete in Bayern ein Quadratmeter in einem kleinen Laden in bester Lage 27,20 Euro pro Monat, das sind 1,2 Prozent weniger als im Vorjahr. Für größere Läden (etwa 150 Quadratmeter) zahlten Mieter in den Geschäftskernen durchschnittlich 20,50 Euro.
Bei der Preisentwicklung gibt es jedoch starke regionale Unterschiede. Einen außergewöhnlich hohen Anstieg gab es zum Beispiel in Würzburg, wo die Mieten in den 1a-Lagen um etwa 30 Prozent anzogen. “Hier gibt es einen starken Verdrängungswettbewerb”, sagt Kippes, “die großen Filialisten interessieren sich für die besten Lagen und zahlen nahezu jeden Preis.” Im Gegensatz zu den kleinen Händlern können die großen Unternehmen deutlich höhere Mieten zahlen, weil sie günstiger einkaufen, schneller auf den Markt reagieren und überschüssige Ware über eigene Outlet-Center verkaufen können. “Sie decken große Teile der Wertschöpfungskette selbst ab”, sagt Kippes. Die Marken sind besonders an prestigeträchtigen Standorten in den Innenstädten interessiert. Mit den steigenden Mieten hat in Würzburg auch der Filialisierungsgrad zugenommen. Er beträgt im Geschäftskern mehr als 60 Prozent, etwa so viel wie in der Münchner Maximilianstraße.
Einen sehr hohen Anstieg bei den Ladenmieten in den 1a-Lagen gab es mit 33 Prozent (kleine Läden) und 20 Prozent (größere Flächen) auch in Passau. Dort hatte im vergangenen Jahr das neue Shopping-Center “Stadtgalerie” eröffnet. Sowohl die neuen Flächen als auch Anstiege in den bestehenden Objekten haben den Durchschnittspreis nach oben getrieben. “Auch hier nimmt der Filialisierungsgrad zu”, sagt Kippes. Einen deutlichen Wertverlust haben dagegen jene Läden, die etwas abseits der zentralen Einkaufszeilen liegen. So sind die Mieten in den Passauer 1b-Lagen um ein Viertel abgerutscht. “In drei bis fünf Jahren kann sich die Lage aber wieder normalisieren”, sagt Kippes. In Kempten hat man diese Entwicklung schon hinter sich. Dort eröffnete 2003 das Shoppingcenter “Forum Allgäu”. Nach einer Talfahrt von circa 33 auf 25 Euro steigen dort die Mieten wieder an, im vergangenen Jahr um 25 Prozent. In den Nebenlagen waren die Mieten für Ladenlokale laut IVD in Bayern im Schnitt gleichbleibend oder leicht rückläufig. Eine Ausnahme bildet Erlangen, wo das Mietniveau um circa 25 Prozent gestiegen ist. Dem geringen Angebot stand dort im vergangenen Jahr eine stetig wachsende Nachfrage gegenüber.
Hinter München gehört Erlangen zu den teuersten Standorten in Bayern. Für einen kleineren Laden (Geschäftskern, 1a-Lage) müssen Mieter im Schnitt 95 Euro bezahlen. Ein ähnliches Niveau erreicht Nürnberg, wo ein vergleichbares Objekt knapp 88 Euro pro Monat und Quadratmeter kostet. Die Mieten in Nürnberg befinden sich damit weiterhin auf hohem Niveau, haben 2008 im Vergleich zum Vorjahr jedoch leicht nachgegeben.
Eine Ausnahmerolle im bayerischen Gewerbeimmobilienmarkt spielt München. Für Läden in 1a-Lagen zahlen Mieter dort mehrere hundert Euro pro Quadratmeter. Auch die Preise für Büros zogen in den begehrten Innenstadtlagen abermals deutlich an.

Quelle: sueddeutsche .de / Andreas Remien