Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Vermietung und Verkauf“

Die Finanzmarktkrise hat sich 2008 noch nicht auf den deutschen Wohnungsmarkt ausgewirkt. Laut den aktuellen Residential City Profiles von Jones Lang LaSalle (JLL) sind sowohl die angebotenen Wohnungsmieten als auch die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in den acht untersuchten Standorten – München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Berlin und Leipzig – überwiegend gestiegen. Eigentumswohnungen sind weiter in München am teuersten: Mit 3.510 Euro/m² (1. Hj: 3.100 Euro/m²) liegt die bayrische Landeshaupstadt 30 % über dem Kaufpreisgefüge des Zweitplatzierten Frankfurt (2.700 nach 2.510 Euro/m²). Insgesamt wurden in fünf Städten steigende Preise für Eigentumswohnungen registriert; nur in Leipzig, Köln und Hamburg ging es jeweils leicht nach unten. Die angebotenen Wohnungsmieten stiegen im zweiten Halbjahr in sieben Städten, in Köln blieb die Angebotsmiete zumindest stabil. Die teuerste Metropole Deutschlands ist dabei mit einer Schwerpunktmiete von 13,10 Euro/m² im Monat wieder München (1. Hj.: 11,80 Euro/m²), gefolgt von Frankfurt am Main mit 11,50 Euro/m² (1. Hj.: 10,70 Euro/m²). Halb so hohe Mieten wie in München werden JLL zufolge in Berlin mit 6,40 Euro/m² (1. Hj.: 6,05 Euro/m²) verlangt. Auch die Wohnkostenbelastung ist in Berlin geringer als in München und Frankfurt: Laut aktuellen Zahlen, die das Berliner Wohnungsunternehmen GSW zusammen mit JLL und GfK GeoMarketing ermittelt hat, wenden Berliner Mieter durchschnittlich 26,6 % ihrer Kaufkraft für die Wohnkosten auf. In Frankfurt dagegen sind es 32,1 %, in München immerhin 29,8 %.

Neue Chancen für die Innenstädte: Die Fachmarktzentren zieht es in die Mitte. Während in den vergangenen Jahren Fachmärkte und Fachmarktzentren überwiegend an Ausfallstraßen angesiedelt wurden, gibt es in immer mehr Städten Pläne, sie verstärkt in den Innenstädten anzusiedeln und so auch die Angebotsvielfalt zu erhöhen.

Eigentlich sind die Ansprüche, die Kunden im Zusammenhang mit ihrem Einkauf haben, an eine Innenstadt haben, ganz einfach: Neben günstigen Parkplätzen wollen sie vor allem ein großes Angebot an Geschäften, die Möglichkeit auszuwählen und alle Einkäufe dort zu erledigen. Doch in den Innenstädten ist das nicht mehr ganz so einfach: Quadtratmeterpreise von mehreren 100 Euro im Monat machen es Branchen wie dem Lebensmittelhandel mit seinen niedrigen Margen schwer, sich in den Fußgängerzonen zu halten.

Doch es gibt bei näherer Betrachtung auch für eher margenschwache, aber von den Kunden nachgefragte Branchen durchaus noch Möglichkeiten in den Innenstädten. Es sind die vielen nicht bebauten, meist in der zweiten Reihe liegenden innerstädtischen Grundstücke oder auch Leerstandsflächen, die sich für die Aufnahme von Fachmärkten eignen und so einen Beitrag zur Belebung der Innenstädte leisten können. Die auf die Vermietung und Verkauf von Fachmärkten spezialisierten Essener Immobilienspezialisten der Brockhoff & Partner Immobilien GmbH sehen hier auch eine Chance zur Frequenzbelebung in so mancher bisher wenig frequentierten deutschen Innenstadt. Eckhard Brockhof, geschäftsführender Gesellschafter von Brockhoff & Partner: „Wo gibt es heute noch einen Supermarkt in einer Fußgängerzone bzw. Innenstadt? So etwas gehört aber in die Innenstadt und zum Handelsbesatz.“

Von daher regt Brockhoff & Partner an, mehr solche Ansiedlungen in den Innenstädten vorzunehmen, um deren Attraktivität zu verbessern und die Kaufkraft in der Innenstadt zu halten. Lebensmittel werden von allen Verbrauchern benötigt. Wenn diese in der Innenstadt nicht zu finden sind, fahren die Kunden auf die grüne Wiese, und da dort nicht nur Lebensmittel, sondern auch andere Produkte wie Textilien oder Schuhe angeboten werden, zieht dies dann auch die Kaufkraft aus der Innenstadt auf die grüne Wiese und schwächt damit die Innenstadt. Sinnvoll ist jedoch, dass die Innenstädte, die sich ohnehin im Wettbewerb mit den außerhalb der Stadt gelegenen Fachmärkten und auch den Einkaufszentren behaupten müssen, gestärkt werden.

Hier könnte sicherlich, so Eckhard Brockhoff, die Ansiedlung von mehr Fachmärkten eine vernünftige Lösung sein. Nicht nur Supermärkte, sondern auch Hifi-/Elektronikmärkte, Textilmärkte bieten sich hier als Nutzer an und sind, wie die Gespräche zwischen Brockhoff & Partner und den Entscheidungsträgern der jeweiligen Einzelhandelsunternehmen, die sich in Fachmärkten angesiedelt haben, zeigen, auch schnell zu vermarkten. Die Nachfrage ist da, die in Frage kommenden Flächen ebenfalls. Voraussetzung ist, dass die Gebäudeeigentümer und vor allen die dies genehmigenden Städte die hier schlummernde Chance erkennen. Der Handel gehört in die Innenstadt. Brockhoff: „Bei einem aufmerksamen Rundgang durch jede deutsche Stadt finden sich ausreichend Flächen, auf denen solche Konzepte umzusetzen sind.“