Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Leerstandsflächen“

Das Umsatzvolumen auf dem Münchener Logistikmarkt ist stark geschrumpft: Laut Marktbericht von Colliers Schauer & Schöll wurden im 1. Quartal des Jahres 42.000 m² Fläche umgesetzt – das sind 50 % weniger als im Durchschnitt der Vergleichsquartale 2007 und 2008. Grund für den Rückgang sei das Ausbleiben von großvolumigen Vermietungen. Hingegen seien die Mietpreise für Industrie und Lagerflächen der neuesten Generation weiterhin wertstabil: Je nach Lage werden in der Spitze Mieten zwischen 5,75 und 6,50 Euro/m² erzielt. Da derzeit einige Großvermietungen vor dem Abschluss stünden, sei mit einem besseren Ergebnis im 2. Quartal zu rechnen, so das Maklerhaus

Büroflächenumsatz in den Big 5 geht im 1. Quartal 2009 um 27 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück
Spitzenmiete ist in allen Märkten leicht rückläufig
Durchschnittsmiete gibt deutlich nach
Erwartungen für 2009: Flächenumsätze zunächst weiter auf niedrigem Niveau, steigende Leerstände, weiterer Mietrückgang im Jahresverlauf

In den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwa 506.000 m² Büroflächen und damit knapp 27 % weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Die schlechten konjunkturellen Rahmenbedingungen haben sich damit unerwartet stark auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Infolge des Nachfragerückgangs gaben auch die Spitzenmieten gegenüber dem Jahresende 2008 leicht nach (durchschnittlich um 2,7 %), während die flächengewichtete Durchschnittsmiete in allen Märkten spürbar zurückging (- 8,0 %).

In den vier Märkten Berlin (- 28 %), Düsseldorf (- 56 %), Hamburg (- 18 %) und München (- 46 %) reduzierte sich die Vermietungsleistung jeweils zweistellig. Einzig Frankfurt kann auf einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal verweisen (+ 36 %). Allerdings ist dies in erster Linie auf die Vermietung des Dresdner-Bank-Towers an die Deutsche Bahn zurückzuführen (71.000 m²), die das andernfalls schwache Vermietungsergebnis nahezu verdoppelt hat. Die Vermietungsleistung fiel in den meisten Märkten schwächer als erwartet aus, was in Einklang mit den nochmals verschlechterten konjunkturellen Rahmenbedingungen steht. Potenzielle Flächennachfrager verhalten sich bislang in der Hoffnung auf weiter sinkende Mieten zurückhaltend.

Zahlreiche größere Flächenanfragen können in den nächsten Wochen zu entsprechender Vermietungsleistung führen, so dass für das 2. Quartal die Hoffnung auf ein etwas besseres Ergebnis besteht. Eine positive Trendwende ist im weiteren Jahresverlauf mit Blick auf die schwache Konjunktur dennoch unwahrscheinlich. Zudem sorgt das schwache Marktumfeld dafür, dass Vermieter aktiv auf ihre Mieter zugehen, um bestehende Mietverträge frühzeitig zu verlängern. Für das Gesamtjahr gehen wir für die fünf Märkte von einem Flächenumsatz von etwa 2 Millionen m² aus (2008: 2,4 Mio. m²).
Das Flächenfertigstellungsvolumen dürfte in beinahe allen Märkten höher als im vergangenen Jahr ausfallen und zu einem spürbaren Anstieg der leer stehenden Flächen führen. Die Durchschnittsmieten werden an allen Märkten weiter nachgeben, die Spitzenmieten gehen unserer Einschätzung nach weniger deutlich zurück.

Savills Research:

Neue Chancen für die Innenstädte: Die Fachmarktzentren zieht es in die Mitte. Während in den vergangenen Jahren Fachmärkte und Fachmarktzentren überwiegend an Ausfallstraßen angesiedelt wurden, gibt es in immer mehr Städten Pläne, sie verstärkt in den Innenstädten anzusiedeln und so auch die Angebotsvielfalt zu erhöhen.

Eigentlich sind die Ansprüche, die Kunden im Zusammenhang mit ihrem Einkauf haben, an eine Innenstadt haben, ganz einfach: Neben günstigen Parkplätzen wollen sie vor allem ein großes Angebot an Geschäften, die Möglichkeit auszuwählen und alle Einkäufe dort zu erledigen. Doch in den Innenstädten ist das nicht mehr ganz so einfach: Quadtratmeterpreise von mehreren 100 Euro im Monat machen es Branchen wie dem Lebensmittelhandel mit seinen niedrigen Margen schwer, sich in den Fußgängerzonen zu halten.

Doch es gibt bei näherer Betrachtung auch für eher margenschwache, aber von den Kunden nachgefragte Branchen durchaus noch Möglichkeiten in den Innenstädten. Es sind die vielen nicht bebauten, meist in der zweiten Reihe liegenden innerstädtischen Grundstücke oder auch Leerstandsflächen, die sich für die Aufnahme von Fachmärkten eignen und so einen Beitrag zur Belebung der Innenstädte leisten können. Die auf die Vermietung und Verkauf von Fachmärkten spezialisierten Essener Immobilienspezialisten der Brockhoff & Partner Immobilien GmbH sehen hier auch eine Chance zur Frequenzbelebung in so mancher bisher wenig frequentierten deutschen Innenstadt. Eckhard Brockhof, geschäftsführender Gesellschafter von Brockhoff & Partner: „Wo gibt es heute noch einen Supermarkt in einer Fußgängerzone bzw. Innenstadt? So etwas gehört aber in die Innenstadt und zum Handelsbesatz.“

Von daher regt Brockhoff & Partner an, mehr solche Ansiedlungen in den Innenstädten vorzunehmen, um deren Attraktivität zu verbessern und die Kaufkraft in der Innenstadt zu halten. Lebensmittel werden von allen Verbrauchern benötigt. Wenn diese in der Innenstadt nicht zu finden sind, fahren die Kunden auf die grüne Wiese, und da dort nicht nur Lebensmittel, sondern auch andere Produkte wie Textilien oder Schuhe angeboten werden, zieht dies dann auch die Kaufkraft aus der Innenstadt auf die grüne Wiese und schwächt damit die Innenstadt. Sinnvoll ist jedoch, dass die Innenstädte, die sich ohnehin im Wettbewerb mit den außerhalb der Stadt gelegenen Fachmärkten und auch den Einkaufszentren behaupten müssen, gestärkt werden.

Hier könnte sicherlich, so Eckhard Brockhoff, die Ansiedlung von mehr Fachmärkten eine vernünftige Lösung sein. Nicht nur Supermärkte, sondern auch Hifi-/Elektronikmärkte, Textilmärkte bieten sich hier als Nutzer an und sind, wie die Gespräche zwischen Brockhoff & Partner und den Entscheidungsträgern der jeweiligen Einzelhandelsunternehmen, die sich in Fachmärkten angesiedelt haben, zeigen, auch schnell zu vermarkten. Die Nachfrage ist da, die in Frage kommenden Flächen ebenfalls. Voraussetzung ist, dass die Gebäudeeigentümer und vor allen die dies genehmigenden Städte die hier schlummernde Chance erkennen. Der Handel gehört in die Innenstadt. Brockhoff: „Bei einem aufmerksamen Rundgang durch jede deutsche Stadt finden sich ausreichend Flächen, auf denen solche Konzepte umzusetzen sind.“