Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Wohnraum“

Der „Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft” der Bundesregierung bleibt in vielen Punkten praxisfern. „Die Bundesregierung hat zwar die zentralen Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft erkannt. Leider hat sie trotz der großen volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirtschaft notwendige politische Maßnahmen bisher nicht auf den Weg gebracht”, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. Die von der Bundesregierung getroffenen Maßnahmen im Rahmen der Konjunkturpakete hätten der Immobilienwirtschaft nur indirekt genutzt. „Wir fordern von der Bundesregierung eine gezielte, direkte Förderung der Immobilienwirtschaft. Dadurch könnten wichtige konjunkturelle Impulse ausgelöst werden”, ist sich Kießling sicher. Bei den Maßnahmepaketen zur Ankurbelung der Konjunktur sei die Immobilienwirtschaft nicht ausreichend berücksichtigt worden.

„Von einer Entspannung der Wohnungsmärkte kann in Deutschlands nicht gesprochen werden”, kritisiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, den Bericht der Bundesregierung. „Der IVD warnt bereits seit Jahren vor einer Wohnungsknappheit, da das Neubauvolumen immer weiter zurückgeht und kontinuierlich weniger Häuser fertig gestellt werden, als der Markt braucht”, so der IVD-Vizepräsident weiter. Als Folge der konstant niedrigen Zahl von Baufertigstellungen und steigenden Haushaltszahlen würden die Mieten steigen. Der IVD verzeichnet in allen Segmenten des Deutschen Wohnimmobilienmarktes steigende Mieten. „Die Bundesregierung muss schnellstmöglich Anreize für den Wohnungsneu-bau schaffen. Ansonsten wird sich diese Situation nicht ändern, sondern verschärfen”, sagt Schick. „Wir kritisieren in diesem Zusammenhang besonders, dass aus dem Erfordernis für Neubau von Wohnungen in Deutschland keine politischen Maßnahmen ergriffen werden. Wenn dieses Erfordernis festgestellt wird, dann muss die Politik auch die entsprechenden Maßnahmen ergreifen”, so Schick weiter.

Die Bundesregierung habe den hohen Stellenwert von selbstgenutztem Wohneigentum bei der Altersvorsorge richtig erkannt und die Förderung der Wohneigentumsquote folgerichtig zum Ziel ausgegeben. „Mit dem mittlerweile eingeführten so genannten ‚Wohn-Riester’ wird dieses Ziel allerdings nicht erreicht. Er ist kein adäquater Ersatz für die gestrichenen Förderungen”, betont Jens-Ulrich Kießling. Hier würden die Zahlen der Abschlüsse von neuen Riester-Anwendungen, die in den letzten Wochen veröffentlicht worden sind, mit einem großen Erfolg der Wohn-Riester Förderung gleichgesetzt. Offensichtlich fließen bei den weiter rückläufigen Neubauzahlen in Deutschland die abgeschlossenen Verträge nicht in den Wohnungsneubau. Notwendig seien steuerliche Anreize wie die Wiedereinführung des privaten Schuldzinsenabzugs. Der IVD habe bereits konkrete steuerpolitische Vorschläge zur Förderung von Wohneigentum und zur energetischen Sanierung erarbeitet und werde diese in die Diskussion einbringen.

Quelle Thomas Dally

Die Wirtschaftskrise erschüttert zunehmend die Realwirtschaft. Doch der Markt für Wohnimmobilien gilt insbesondere im Vergleich mit dem Ausland in Deutschland als solide. Das hat eine aktuelle Befragung unter 1.479 Maklern des Immobilienportals ImmobilienScout24 bestätigt: Neun von zehn Maklern raten jetzt zu einer Investition in „Betongold”.

Die Kaufempfehlung

gilt allerdings bei der Hälfte der Befragten nur eingeschränkt: Neben dem Zeitpunkt muss auch die Lage der Immobilie gut gewählt sein. Für die restlichen 45,5 Prozent der Makler gilt jedoch: Sie bewerten das Preisniveau als günstig, bei niedrigen Zinsen. Das größte Hindernis sehen die Makler in den Banken: Mehr als jeder zweite Makler von Kaufimmobilien beklagt eine wachsende Zurückhaltung bei Immobilienfinanzierungen.

Weitgehende Einigkeit herrscht auch bei der Marktentwicklung. Über die Hälfte der befragten Makler rechnet in den nächsten zwölf Monaten mit gleichbleibenden Quadratmeterpreisen. Mehr noch: 17,7 Prozent der Wohnungsvermittler erwarten sogar steigende Preise. Über ein Viertel der Makler gibt zudem an, dass es derzeit einen Anstieg bei den Kaufanfragen gebe, da Immobilien als krisen- und inflationssicher gelten.

Die Wirtschaftskrise hat zumindest für die Umwelt auch positive Seiten: Mehr als jeder dritte Makler macht derzeit die Erfahrung, dass Käufer und Mieter bei der Suche nach einer neuen Bleibe verstärkt auf den Energieverbrauch einer Immobilie achten (39,4 bzw. 36,6 Prozent).

Weiterhin auffällig: Die durchschnittliche Courtage bei Kaufimmobilien hat sich verringert und auch die Bereitschaft, bei Mietimmobilien Courtage zu zahlen, ist deutlich zurückgegangen – so die Beobachtung der Immobilienvermittler (16,6 Prozent der Makler bei Kaufimmobilien, 37,2 Prozent bei Mietimmobilien).

Das Immobilienberatungsunternehmen Immo Media Consult befragte 1.479 Makler, die im April 2009 eine Immobilie auf dem Internetportal ImmobilienScout24 inseriert haben.

Urteil: Fehlt eine Größenangabe im Mietvertrag, kann der Mieter die Miete nicht mindern, weil die Wohnung angeblich zu klein ist, berichtet Immowelt.de.
Ein Mieter kann nur dann die Miete wegen einer zu kleinen Wohnung mindern, wenn die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl mehr als zehn Prozent höher ist, als die tatsächliche Größe der Wohnung. Gibt es jedoch im Mietvertrag keinerlei Angaben zur Größe der Wohnung, ist eine Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung ausgeschlossen, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Amtsgericht Hagen (Az.: 9 C 500/07).

Im verhandelten Fall mietete ein Familienvater eine Wohnung, die angeblich 100 Quadratmeter groß sein sollte – so stand es jedenfalls im Inserat. Mehrere Jahre später ließ er die Wohnung ausmessen. Dabei stellte sich heraus, dass deren tatsächliche Größe nur bei knapp 90 Quadratmetern lag. Da der Mieter wohl davon gehört hatte, dass Abweichungen von mehr als zehn Prozent laut der einschlägigen Rechtsprechung eine Minderung der Miete rechtfertigen, forderte er von seinem Vermieter rückwirkend mehrere tausend Euro Miete und Nebenkosten zurück.

Vor dem Amtsgericht Hagen scheiterte er allerdings mit diesem Ansinnen. Denn im Mietvertrag gab es keinerlei Angaben zur Wohnungsgröße. Das Gericht ging laut Immowelt.de deshalb davon aus, dass sich der Mieter nicht wegen einer bestimmten Wohnungsgröße, sondern aufgrund seines Eindrucks, den er bei der Besichtigung der Wohnung gewonnen hatte, zur Anmietung entschied. Dass ihm die Größe der Wohnung dabei besonders wichtig gewesen sein soll, schloss das Gericht ebenfalls aus – denn dann hätte der Mieter auf eine Flächenangabe im Mietvertrag bestanden.

Wohnen in Deutschland wird teurer – die Nettokaltmieten in Deutschland sind im vergangenen Jahr bundesweit angezogen. Dabei fallen die Mietpreissteigerungen in den Großstädten höher als in den Mittel- und Kleinstädten aus. Zu diesen Ergebnissen kommt der Immobilienverband IVD in seinem Wohnpreisspiegel 2008/2009. „Wer 2008 eine Mietwohnung neu bezogen hat, musste durchschnittlich über ein Prozent mehr Miete zahlen als im Vorjahr“, berichtet Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. In Städten mit über 100.000 Einwohnern seien die Nettokaltmieten sogar zwischen zwei und drei Prozent gestiegen.

Anders als in den Jahren zuvor hat sich der Anstieg der Neuvertragsmieten in allen Segmenten und in allen Städtegrößen flächendeckend durchgesetzt. Selbst in den Mittel- und Kleinstädten sind durchschnittliche Mietpreisanstiege von knapp einem Prozent messbar. „Dabei sind bei Altbauwohnungen in guten Wohnlagen der Großstädte mit rund vier Prozent die höchsten durchschnittlichen Preissteigerungen zu verzeichnen“, erklärt Kießling. „Dies ist der höchste Mietpreisanstieg bei Altbauwohnungen seit 1992/1993.“

Weitere Mietpreissteigerungen erwartet

Es werden weiter steigende Mieten in den Großstädten erwartet. Gründe hierfür sind laut IVD der seit einigen Jahren stark rückläufige Wohnungsbau, die wachsende Zahl der Haushalte aufgrund des demografischen Wandels, das knappe Angebot in einigen Städten und die steigende Nachfrage nach Altbauwohnungen.

Der zweithöchste Anstieg der Mieten ist im Neubausegment zu beobachten. Im Bundesdurchschnitt ist der Mietpreisanstieg mit rund einem Prozent bereits doppelt so hoch wie im Vorjahr, in den Großstädten hat der IVD sogar Steigerungsraten von zwei bis drei Prozent beobachtet.

Anstieg der Wohnungsmieten im Vergleich zum Vorjahr in Prozent – mittlerer Wohnwert – Nachkriegsbau (Fertigstellung nach 1949)

Potsdam                5,20     5,80     + 11,54 %

Koblenz                5,50     6,00     + 9,09 %

München               8,90     9,70     + 8,99 %

Gelsenkirchen  3,50     3,80     + 8,57 %

Frankfurt/M.              7,20     7,80     + 8,33 %

Dresden                       5,00     5,40     + 8,00 %

Düsseldorf                   7,00     7,50     + 7,14 %

Heidelberg                 7,60     8,00     + 5,26 %

Leipzig                        4,80     5,00     + 4,17 %

Hannover                     4,85     5,00     + 3,09 %

Köln                             7,35     7,50     + 2,04 %

Hamburg                     7,00     7,10     + 1,43 %

(IVD-Preisspiegeldurchschnitt 2008/2009 = + 1,12 Prozent gegenüber Vorjahr.)

er Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass in die Berechnung von Wohnflächen Balkone, Loggien und Dachterrassen anteilig nicht nur zu einem Viertel, sondern nach § 44 Abs. 2 II. BV auch bis zur Hälfte möglich sind (VIII ZR 86/08).
Christian Bruch, Rechtsreferent beim BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft, begrüßt das Urteil: „Das Bekenntnis des BGH zum vollen Rahmen des § 44 Abs. 2 II BV und der damit verbundenen Möglichkeit der Anrechung von 50 % der Balkonfläche ist zu begrüßen. Allerdings bleibt es dabei, dass der BFW empfiehlt, die Anrechnungsquote ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln, um Unsicherheiten bzgl. eventuell abweichender ortsüblichen Verkehrssitte auszuschließen.“

VNW begrüßt BGH-Urteil zur Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 22. April 2009 entschieden, dass auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum zur Berechnung der Wohnfläche der Wohnung Terrassen, Loggien und Dachterrassen zwar in der Regel mit einem Viertel, aber auch bis zur Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden können (VIII ZR 86/08). Der Bundesgerichtshof hat damit seine bisherige Rechtsprechung bestätigt.

Nach dem Urteil gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße die gleich “allgemeinen Regeln”, wie für den preisgebundenen Wohnraum. Bis Ende 2003 durften hier nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung Terrassen- und Balkonflächen bis zu 50 Prozent angesetzt werden. Nach der ab 2004 geltenden Wohnflächenverordnung sind diese Flächen regelmäßig zu 25 Prozent anzusetzen, können aber auch mit bis zu 50 Prozent berechnet werden, wenn dies beispielsweise ortsüblich ist. Im preisgebundenen Wohnungsbestand, für den das Kostenmietrecht gilt, ist eine Anrechnung bis zu 50 Prozent üblich. Hier wird durch den BGH-Entscheid vermieden, dass “Neu-Mietern” eine niedrigere Wohnfläche berechnet werden müsste als “Alt-Mietern”, was z.B. für die Betriebskostenabrechnung von Bedeutung ist. Das Gleiche gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum, bei dem Terrassen und Balkone bisher in der Regel mit 50 Prozent ihrer Fläche angerechnet wurden.

Verbandsdirektor Dr. Joachim Wege:

“Die Entscheidung des BGH ist erfreulich praxisgerecht, da Terrassen, Loggien und Dachterrassen sowie Balkone den Wohnwert deutlich verbessern. Hätte der BGH – wie in der Öffentlichkeit vielfach bereits fälschlich vorweggenommen wurde – die Anrechnung generell nur zu einem Viertel zugelassen, wäre es bei einer unabsehbaren Vielzahl von Mietverhältnissen, bei denen im Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung eine hälftige Anrechnung vorgenommen wurde, zwingend zum Streit wegen Mietminderungen gekommen. Dies hat der BGH mit seinem Urteil vermieden.”

„Die Zahl der Baugenehmigungen befindet sich nahezu kontinuierlich seit 1994 auf Talfahrt. Doch gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind Investitionen in Sachwerte wie Immobilien eine gute Vermögensanlage“, kommentiert Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft, die heute vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen. Demnach wurden 2008 in Deutschland nur knapp 174 600 Wohnungen genehmigt. Dies sind rund 4,2 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Rückblickend wurden im Jahr 2008 lediglich 148 300 Genehmigungen im Wohnungsneubau erteilt und das bei einem das bei einem Neubaubedarf von ca. 400.000 pro Jahr, wie die aktuelle Studie „Wohnungsmangel in Deutschland“ des Eduard Pestels Instituts aufzeigt. Somit sind die Zahlen im Wohnungsneubau noch einmal um 5, 6 Prozent unter das Niveau von 2007 gesunken. Besonders deutlich sind die Einbußen bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Rückgang von 6,7 Prozent.
Rasch befürchtet deshalb, dass die Baufertigstellungen im Jahr 2009 einen neuen historischen Tiefpunkt seit Bestehen der Bundesrepublik erreichen werden. „Jedes Haus das nicht genehmigt wird, wird nicht gebaut. Aber nicht jedes Haus das genehmigt wurde, wird auch gebaut. Gerade in Ballungsräumen wie Hamburg, München, Stuttgart oder der Rheinschiene werden die Menschen dies zu spüren bekommen. Geeigneter und vor allem bezahlbarer Wohnraum für Familien, Singles und Senioren wird dort zur Mangelware.“
Rasch fordert daher die Politik zum Handeln auf: „Seit der Finanzkrise ist auch die Immobilenwirtschaft durch eine spürbare Unsicherheit geprägt. Die Wiedereinführung einer degressiven AfA würde einen wichtigen Beitrag leisten, diese zu beseitigen und somit die deutsche Wirtschaft zu stabilisieren“, erklärt BFW-Präsident Rasch. Die Baugenehmigungen auch im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums seien seit dem Auslaufen der Eigenheimzulage ab 2006 stetig rückläufig, so Rasch weiter. Die Eigenheimrente, die seit 2008 eingeführt wurde könne diesen Einbruch kurzfristig nicht kompensieren: Positive Effekte für den Wohnungsneubau seien erst ab 2011 zu erwarten sind. Um die Lücke von 2009 bis 2011 zu schließen, schlägt der BFW daher einen befristeten Schuldzinsenabzug zur Einkommensteuer für selbstgenutztes neu angeschafftes Wohneigentum für die Jahre 2009 bis 2010 vor. Dies würde den Verkauf und den Bau von Neubauwohnungen insbesondere im selbstgenutzten Bereich fördern. Zudem plädiert Rasch für einen Zuschuss von 4.500 Euro, begrenzt bis zum Jahr 2010, für jeden, der ein Eigenheim neu errichtet oder anschafft. Um Familien weiter zu unterstützen und regt einen Kinderzuschuss von 500 Euro pro Kind an.