Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Die Commerzbank prüft laut einem Bericht des “Handelsblatts” den Verkauf des Dresdner-Bank-Turms in Frankfurt. Durch den Zusammenschluss der beiden Banken würden bisher genutzte Flächen nicht mehr benötigt. Deshalb würden die Optionen für die künftige Nutzung und Vermarktungsmöglichkeiten geprüft, sagte ein Sprecher der Banken der Zeitung. So soll u.a. die Deutsche Bahn das Objekt besichtigt haben. Der 32-stöckige Turm am Jürgen-Ponto-Platz verfügt über rd. 33.400 m² Bürofläche und wurde 1980 eingeweiht. Der Wert des Objekts wird laut Experten auf 200 Mio. Euro geschätzt. Veräußert werden solle möglicherweise auch ein siebenstöckiges Gebäude in der Gallusanlage 8, in dem bis vor kurzem der Vorstand der Dresdner Bank untergebracht war, so das “Handelsblatt”.

Angesichts der öffentlichen Anhörung des Bundestags-Finanzausschusses am kommenden Montag fordert der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen auch die Immobilienwirtschaft in die Wirtschaftshilfen des zweiten Konjunkturpakets einzubeziehen: „ Deutschland hat 2008 den niedrigsten Stand an Baugenehmigungen nach Ende des Krieges erreicht. Dies führt gerade in Ballungszentren wie München, dem Rhein-Main-Gebiet, Köln oder Hamburg dazu, dass bezahlbarer familien- und altersgerechter Wohnraum knapper wird. Daher ist es wichtig, nicht nur die Infrastruktur im Bereich der Straßen und der öffentlichen Dienstleistungen wie Schulen und Rathäusern zu erneuern, sondern es sollten auch Anreize geschaffen werden, die zu einer Entspannung des Mietwohnungsmarktes in Ballungszentren führen“, so BFW-Präsident Walter Rasch.
Vor allem in den nächsten 15 Jahren ergibt sich laut einem aktuellen Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts ein erhöhter Wohnungsbedarf in Wachstumsregionen: Bis zum Jahr 2025 müssten demnach bundesweit rund 400.000 Wohneinheiten jährlich neu gebaut werden. Tatsächlich erstellt wird derzeit aber nur die Hälfte. „Hinzu kommt zunehmend auch das Problem, dass vor allem viele in der Nachkriegszeit errichteten Gebäude weder unter energetischen noch unter altersgerechten Gesichtspunkten als sanierungsfähig angesehen werden können“, ergänzt Rasch. „Abriss und Ersatzneubau ist bautechnisch und betriebswirtschaftlich häufig der sinnvollere Ansatz, um den energetischen Anforderungen der nächsten Jahre, wie etwa denen der EnEV, gerecht zu werden.“
Der BFW fordert daher Impulse für den Mietwohnungsneubau: „Eine befristete Verdopplung des Abschreibungssatzes für neu errichtete Gebäude auf jährlich vier Prozent degressiv in den ersten acht Jahren, sofern die Höchstwerte der Energieeinsparverordnung um mindestens 30 Prozent unterschritten werden, könnten ein gangbare Lösung sein“, so Rasch. Gleichzeitig würden Investitionen in den Wohnungsneubau wichtige Impulse für die Konjunktur in der aktuellen wirtschaftlichen Schwächephase setzen. Der Freistaat Bayern hatte bereits im Juni 2008 eine entsprechende Initiative in den Bundesrat eingebracht.
Neben den steuerlich notwendigen Impulsen sei zudem die Gewährleistung der Finanzierung von Projektentwicklungen und Neubauvorhaben überhaupt von zentraler Bedeutung: „Für rund 35 Prozent unser Unternehmen haben sich die Zinskonditionen merklich verschlechtert. 30 Prozent berichten sogar von massiven Problemen, überhaupt Projektfinanzierungen zu erhalten“, erläutert der BFW-Präsident. „Vor diesem Hintergrund ist es hoch problematisch, dass Unternehmen weder den mit 15 Milliarden Euro ausgestatteten Versorgungsschirm zur Sicherung der Kreditversorgung der Wirtschaft noch das KfW-Paket für Unternehmen in Höhe von 100 Milliarden Euro nutzen können. Wir fordern daher, auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in die Kreditsicherung mit einzubeziehen.“
Diese Forderungen seien auch vor dem Hintergrund der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Branche notwenig: Die Immobilienwirtschaft stellt laut einem aktuellen Gutachten des IW und des ZEW mit einer Wertschöpfung von fast 390 Milliarden Euro bzw. fast 19 Prozent eine der größten Branchen in Deutschland dar – deutlich größer etwa als der Fahrzeugbau, der Maschinenbau oder der Handel.

Die Angst der Unternehmen vor einer wirtschaftlichen Rezession hat den Wiesbadener Büromarkt gebeutelt. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) wurden 2008 nur 56.900 m² vermietet – nach 116.000 m² im Rekordjahr 2007. Für 2009 prognostiziert JLL eine hohe Nachfrage – allerdings werden statt Neuansiedlungen oder Expansionen Umzüge auf günstigere Flächen erwartet. Der Leerstand ist 2008 erstmals seit 2003 wieder gewachsen und dürfte nach Einschätzung des Maklerunternehmens 2009 weiter zunehmen. Die Spitzenmiete sei 2008 stabil geblieben und werde auch 2009 kaum unter Druck geraten.

Quelle: welt.de

Die Verkaufsfläche in Deutschland ist 2008 um rd. 1,3 Mio. m² gewachsen. Das sind nach Angaben des Handelsverbandes BAG 300.000 m² weniger als 2007. Mit dem erneuten Zuwachs verfüge Deutschland jetzt über etwa 117,8 Mio. m² Verkaufsfläche. Erfolgt sei der Zuwachs des letzten Jahres überwiegend in der ersten Jahreshälfte, ab Spätsommer habe der Verband einen spürbaren Rückgang bei der Ausweisung neuer Einzelhandelsflächen verzeichnet. Die Realisierung vieler Einzelhandelsprojekte sei – nicht zuletzt aufgrund der Finanz- und Immobilienkrise – entweder verschoben oder sogar ganz aufgegeben worden. Gewachsen ist 2008 vor allem der Flächenbestand an Shoppingcentern, Lebensmittel- und Textildiscountern sowie Fachmärkten in den westdeutschen Bundesländern. Für 2009 erwartet BAG-Hauptgeschäftsführer Rolf Pangels, dass die Wirtschaftskrise “den Wettbewerb auf dem Sektor der Einzelhandelsimmobilien weiter anheizen” und den “Ausleseprozess” beschleunigen werde. Schon seit einigen Wochen sei eine deutliche Zunahme der Leerstände zu beobachten.

Quelle T.Dally

Dank reformierter Erbschaftsteuer lohnt es sich, das Haus der Eltern zu übernehmen – und ihnen ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Der jahrzehntelang bewährte Nießbrauch ist seit Neujahr zu einem echten Steuersparmodell geworden. Denn mit der Erbschaftsteuerreform steigen nicht nur die Freibeträge für den Nachwuchs, auch die Schulden lassen sich jetzt deutlich besser absetzen.

Von Nießbrauch ist die Rede, wenn der Eigentümer sein Haus dem Kind oder dem Enkel schenkt und im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht genießt oder die Einnahmen erhält. So lässt sich der Besitzerwechsel noch zu Lebzeiten steuergünstig vollziehen. Ansonsten ändert sich wenig: Der bisherige Eigentümer kassiert weiter die Mieten, kümmert sich um Reparaturen und deklariert dem Finanzamt seine Einkünfte. Bis zum Tod der Bewohner hat der neue offizielle Eigentümer außer dem Grundbucheintrag im kaum etwas von der Immobilie.

Nun kommt der Entlastungseffekt der Erbschaftsteuer ins Spiel. Bemessungsgrundlage ist der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten Mieterträge. Dieser kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger Vater oder Großmutter bei der Übergabe sind. Die Jahreseinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert. Ist die Mutter zum Beispiel 60 Jahre alt, liegt der bei 13,7. Bei einem Jahresertrag von 50.000 Euro setzt das Finanzamt 658.000 Euro als Schuldposition an. Beim 40-jährigen Vater sind es über den Faktor 16,3 sogar 815.000 Euro.

Diese Rechnung gab es bereits unter dem alten Recht. Ab 2009 kommen aber positive Stellschrauben hinzu. Mit der Erbschaftsteuerreform werden Grundstücke im Schnitt um 20 bis 50 Prozent höher bewertet, dafür können Kinder einen doppelt und Enkel einen viermal so hohen Freibetrag nutzen. Außerdem zählt der Nießbrauch jetzt sofort und dauerhaft als reale Schuld – Steuern fallen kaum noch an. Vor 2009 wirkte sich der Nießbrauchsvorbehalt nur bis zum Tod der Eltern aus. Dann musste die Steuer so nachbezahlt werden, als wenn das Haus zuvor ohne Belastung übergegangen wäre.
Dabei fällt der Abzugsposten sogar deutlich höher aus. Da das Haus nun mit dem Verkehrswert angesetzt wird, darf auch die Nießbrauchslast großzügiger bemessen werden. Zudem wurde die Sterbetabelle der Finanzverwaltung aktualisiert, was Vater und Mutter statistisch eine um drei Jahre längere Lebensdauer beschert. Das erhöht den Kapitalwert, ohne dass sich die Mieterträge ändern, und führt oft dazu, dass ein verschenktes Mehrfamilienhaus gegen Nießbrauch selbst beim Millionenobjekt ohne Forderungen des Fiskus gelingt.
Ein Manko kann der Nießbrauch aber nicht beheben: Während bei einer Hausschenkung Pflichtteilsansprüche nach zehn Jahren ins Leere laufen, erlischt die Forderung der nahen Angehörigen beim Nießbrauch nicht. Die neuen Besitzer haben also immer drohende Ansprüche der Geschwister im Auge zu behalten. Ein latentes Risiko, da liquide Mittel für den Fall der Fälle vorgehalten werden müssen.
Quelle: Financial Times (Autor: Robert Kracht)

Die aktuell schwierigen Marktbedingungen sehen 53 % der Investoren, 85 % der Manager von Dachfonds und 37 % der Fondsmanager als Haupthindernis für die Investition in nicht börsennotierte Immobilienfonds an. Zu diesem Ergebnis kommt eine Umfrage der Europäischen Vereinigung von Investoren in nicht-börsennotierte Immobilienfonds (INREV) zu den Investitionsvorhaben 2009. Eine Erholung der Immobilienpreise sehen 60 % der Investoren erst für das Jahr 2011. Fondsmanager (54 %) und die Manager von Dachfonds zeigen sich hier etwas optimistischer und glauben, dass schon 2010 ein Umschwung einsetzen wird. Diese Einschätzung spiegelt sich auch bei den Investitionsentscheidungen wider. Während im vergangenen Jahr nur 5 % der Investoren auf Core-Produkte setzte, wollen im laufenden Jahr 37 % von ihnen mehr auf Sicherheit bauen. Dies geht zulasten der Wertzuwachs-Fonds, die nur noch von 26 % statt von 59 % bevorzugt werden. Investieren wollen die Investoren vor allem in Großbritannien, das damit Frankreich und Deutschland im Ranking der Investorengunst ablöst. Da Großbritannien als erster europäischer Immobilienmarkt auf die globale Finanz- und Wirtschaftskrise reagierte, erwarten die Investoren, dass dieser Markt auch als erster die Talsohle durchschritten haben wird.

Quelle THOMAS DAILY