Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Mieter zahlen demnach in Deutschland durchschnittlich 2,14 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,78 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Die Betriebskosten in Ost und West nähern sich immer mehr an.

Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund (DMB) auf Grundlage von ca. 35.000 Abrechnungsdaten des Jahres 2007 vorlegt hat. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 668,80 Euro im Jahr 2007 nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das sind 1,5 Prozent weniger als noch im Abrechnungsjahr 2006.

Die Preise für Heizung und Warmwasser sind demnach im Abrechnungsjahr 2007 um 7,5 Prozent gesunken. Ursächlich dafür waren nach Angaben des DMB die stabilen Energiepreise 2007, teilweise sogar Preisrückgänge und spürbar gesunkene Verbräuche. Neben einem milden Winter hätten sich auch energetische Modernisierungen und sparsameres Heizverhalten der Mieterinnen und Mieter bemerkbar gemacht. Gleichzeitig “warnt” der DMB, denn der Winter 2008 war kälter und vor allem sind die Energiepreise 2008 explodiert. Öl wurde um rund 32 Prozent und Gas um rund zehn Prozent teurer. Die Betriebskostenabrechnungen für 2008 würden deshalb spürbar um 20 bis 30 Prozent höher ausfallen.

Die Preise der so genannten kalten Betriebskosten waren 2007 stabil. Hier gab es praktisch keine Steigerungen. Die Aufzugskosten fallen sogar niedriger aus als im Vorjahr. Hier machen sich ein gesteigertes Kostenbewusstsein und ein Betriebskostenmanagement bemerkbar, insbesondere in der Wohnungswirtschaft. Gleichzeitig sind die meisten der kalten Betriebskosten im Jahr 2007 auch nur geringfügig gestiegen, wenn man zum Vergleich die Preisangaben des Statistischen Bundesamtes heranzieht: Wasser plus 1,0 Prozent, Abwasser plus 1,1 Prozent, Müll plus 1,2 Prozent. Der Anstieg der Stromkosten um 6,9 Prozent fällt bei dem Betriebskostenspiegel kaum ins Gewicht, da hier nur Allgemeinstrom, also zum Beispiel das Treppenhauslicht, abgerechnet wird.

Ost- und Westdeutschland nähern sich bei den Betriebskosten immer stärker an. Das gilt nicht nur bei den warmen Betriebskosten. Heizung und Warmwasser sind im Ergebnis in Ost (1,01 Euro) und West (0,98 Euro) praktisch gleich teuer. Bei den so genannten kalten Betriebskosten gleichen sich die Preise auch stark an, sind zum Beispiel bei Wasser und Abwasser, Aufzug oder Antenne/Kabel auf dem gleichen Niveau. Die größten Preisunterschiede zeigen sich bei der Grundsteuer und bei den Kosten der Müllbeseitigung. Hier sind die Kosten im Westen um fast ein Drittel höher als im Osten. Unterschiede gibt es auch immer noch bei stark personenbezogenen Kosten, wie Hauswart, Gartenpflege oder Gebäudereinigung. Aber auch hier sind die Abstände zwischen West und Ost kleiner geworden. Bei den Stromkosten wird in den östlichen Bundesländern sogar durchschnittlich ein Cent mehr bezahlt als im Westen.

Quelle: Deutscher Mieterbund

Die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen liegen in Frankfurt mit bis zu 270 Euro/m² um ca. 10 Euro über dem Vorjahresniveau. Damit gehöre Frankfurt zu einer der wenigen Städte, in denen die Einzelhandelsmieten gegen den bundesweiten Trend weiter gestiegen seien, heißt es in der aktuellen Ausgabe des “Retail Ticker Frankfurt” von Kemper’s Jones Lang LaSalle (Kemper’s JLL). Für das zweite Halbjahr 2009 sind dem Bericht zufolge stabile Werte zu erwarten. Die Frankfurter Toplage Zeil sei durch die im Februar erfolgte Eröffnung des Multifunktions- und Einkaufszentrum “MyZeil” aufgewertet worden. Es sei zu erwarten, dass sich die Zentralitätskennziffer durch die Neueröffnung des Centers weiter verbessern werde. In der Goethestraße sei die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen bei Spitzenmieten von bis zu 220 Euro/m² weiterhin stabil. Für die Fressgass registriert Kemper’s JLL ein gleichbleibendes Mietpreisniveau von bis zu 200 Euro/m².

Das Umsatzvolumen auf dem Münchener Logistikmarkt ist stark geschrumpft: Laut Marktbericht von Colliers Schauer & Schöll wurden im 1. Quartal des Jahres 42.000 m² Fläche umgesetzt – das sind 50 % weniger als im Durchschnitt der Vergleichsquartale 2007 und 2008. Grund für den Rückgang sei das Ausbleiben von großvolumigen Vermietungen. Hingegen seien die Mietpreise für Industrie und Lagerflächen der neuesten Generation weiterhin wertstabil: Je nach Lage werden in der Spitze Mieten zwischen 5,75 und 6,50 Euro/m² erzielt. Da derzeit einige Großvermietungen vor dem Abschluss stünden, sei mit einem besseren Ergebnis im 2. Quartal zu rechnen, so das Maklerhaus

Büroflächenumsatz in den Big 5 geht im 1. Quartal 2009 um 27 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück
Spitzenmiete ist in allen Märkten leicht rückläufig
Durchschnittsmiete gibt deutlich nach
Erwartungen für 2009: Flächenumsätze zunächst weiter auf niedrigem Niveau, steigende Leerstände, weiterer Mietrückgang im Jahresverlauf

In den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwa 506.000 m² Büroflächen und damit knapp 27 % weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Die schlechten konjunkturellen Rahmenbedingungen haben sich damit unerwartet stark auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Infolge des Nachfragerückgangs gaben auch die Spitzenmieten gegenüber dem Jahresende 2008 leicht nach (durchschnittlich um 2,7 %), während die flächengewichtete Durchschnittsmiete in allen Märkten spürbar zurückging (- 8,0 %).

In den vier Märkten Berlin (- 28 %), Düsseldorf (- 56 %), Hamburg (- 18 %) und München (- 46 %) reduzierte sich die Vermietungsleistung jeweils zweistellig. Einzig Frankfurt kann auf einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal verweisen (+ 36 %). Allerdings ist dies in erster Linie auf die Vermietung des Dresdner-Bank-Towers an die Deutsche Bahn zurückzuführen (71.000 m²), die das andernfalls schwache Vermietungsergebnis nahezu verdoppelt hat. Die Vermietungsleistung fiel in den meisten Märkten schwächer als erwartet aus, was in Einklang mit den nochmals verschlechterten konjunkturellen Rahmenbedingungen steht. Potenzielle Flächennachfrager verhalten sich bislang in der Hoffnung auf weiter sinkende Mieten zurückhaltend.

Zahlreiche größere Flächenanfragen können in den nächsten Wochen zu entsprechender Vermietungsleistung führen, so dass für das 2. Quartal die Hoffnung auf ein etwas besseres Ergebnis besteht. Eine positive Trendwende ist im weiteren Jahresverlauf mit Blick auf die schwache Konjunktur dennoch unwahrscheinlich. Zudem sorgt das schwache Marktumfeld dafür, dass Vermieter aktiv auf ihre Mieter zugehen, um bestehende Mietverträge frühzeitig zu verlängern. Für das Gesamtjahr gehen wir für die fünf Märkte von einem Flächenumsatz von etwa 2 Millionen m² aus (2008: 2,4 Mio. m²).
Das Flächenfertigstellungsvolumen dürfte in beinahe allen Märkten höher als im vergangenen Jahr ausfallen und zu einem spürbaren Anstieg der leer stehenden Flächen führen. Die Durchschnittsmieten werden an allen Märkten weiter nachgeben, die Spitzenmieten gehen unserer Einschätzung nach weniger deutlich zurück.

Savills Research:

Vergleich zu 2007 erzielt werden. Dies berichtet Atisreal in seinem jüngsten “City Office News Dortmund”. Das Volumen leer stehender Flächen hat sich im Laufe des Jahres 2008 weiter deutlich reduziert und belief sich zum Jahresende auf 97.000 m² (- 11 %). Relativ hoch daran sei der Anteil moderner Leerstandsflächen mit gut 45 %, so Atisreal. Der Abbau habe sich mit knapp 12.000 m² nahezu ausschließlich im Citykern (- 30 %) vollzogen. Insgesamt verteile sich der Leerstand jedoch recht gleichmäßig auf die Nebenlagen (32.000 m²), die City (27.000 m²) und den Cityrand (26.000 m²). Die Leerstandsrate wird mit 3,5 % angegeben. Die Bürospitzenmiete lag zum Jahresende 2008 bei 13,50 Euro/m². Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Lage sei es unwahrscheinlich, dass 2009 die Ergebnisse der vergangenen Jahre erneut erzielt werden können, so das Maklerhaus.

Der Umsatz auf dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt ist 2008 im Vergleich zum Vorjahr stark zurück gegangen. Laut Bericht des Gutachterausschusses sank der Umsatz auf 2,44 Mrd. Euro (2007: 4,2 Mrd. Euro). Das Ergebnis sei mit dem Ausbleiben der in den vergangenen Jahren verstärkt aufgetretenen institutionellen ausländischen Investoren zu erklären, sagt Wilfried Mann, Vorsitzender des Düsseldorfer Gutachterausschusses. Auf die Preisentwicklung habe dies hingegen keinen Einfluss gehabt: Die Preise für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke stiegen 2008 um 5 %. Dagegen haben sich die Preise für unbebaute Grundstücke für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser (Renditeobjekte) im Durchschnitt nicht geändert. Spitzenreiter für Büro- und Geschäftshausgrundstücke blieb die Königsallee, wo bis zu 14.500 Euro/m² Grund und Boden gezahlt werden mussten

Quelle: Thomas Dally