Immobilienbewertung – Wertermittlung

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In Deutschland ist der Markt für Immobilieninvestitionen im vergangenen Jahr regelrecht eingebrochen. Das bekommen auch die Maklerunternehmen zu spüren. „Es ist schwierig, Prognosen abzugeben“, sagt Christian Völkers, Vorstandsvorsitzender und Gründer des auf hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisierten Maklergruppe Engel & Völkers aus Hamburg.
Über ein Lizenzpartner-System erzielte das Unternehmen im vergangenen Jahr mit 3300 Mitarbeitern in 25 Ländern und auf vier Kontinenten einen Courtageumsatz von 147 Millionen Euro (Vorjahr 161 Millionen Euro). Der Umsatzrückgang betraf vor allem Gewerbeimmobilien, während der Courtageumsatz mit Wohnimmobilien in Deutschland mit 53,6 Millionen Euro um fast 10 Prozent gesteigert werden konnte.
Der seit mehr als drei Jahrzehnten im Immobiliengeschäft tätige Unternehmer weiß, wie wichtig es ist, in Anbetracht der Krise die richtigen Weichen zu stellen. Er sieht einen engen Zusammenhang zwischen guter Ausbildung und guten Umsätzen. Chancen verspricht sich Völkers durch einen Ausbau der Beratungsleistungen für Banken, die mit den Maklerunternehmen intensiv im Gespräch sind.

Nachfrage gering
Schwierig ist die Situation dagegen auf dem Markt für Ferienhäuser. Immer mehr Menschen wollen sich von ihren Feriendomizilen trennen, obwohl die Nachfrage gering ist. „Wir werden vor allem im Spitzensegment einige Notverkäufe sehen“, sagt Völkers. Besonders brisant sei die Lage in Spanien, wo die Häuserpreise um bis zu 30 Prozent zurückgegangen sind. „Wir haben an einigen Standorten einen hohen Objektzugang. Darauf muss mit entsprechenden Marketingmaßnahmen und Preisreduzierungsgesprächen reagiert werden.“

Für das Maklergeschäft ergeben sich daraus auch Chancen. „Der Lizenzpartner kann die Situation nutzen, um Marktanteile zu gewinnen.“ Er müsse sich jedoch auf längere Verkaufsprozesse einstellen und kaufmännisch intelligent handeln. Zurzeit sind die Preiserwartungen bei den Verkäufern noch sehr hoch. Doch irgendwann werden sie akzeptieren müssen, dass sich die Preise verändert haben. „Wer als Verkäufer zu lange wartet, riskiert, dass er aus dem Markt herauswächst.“

Die Menschen sind mobiler geworden
Für einen langfristigen Erfolg ist aus Völkers Sicht die Vernetzung und internationale Aufstellung der Maklerunternehmen eine Voraussetzung für den nachhaltigen Erfolg. „Mögliche Umsatzlücken können durch ein Netzwerk leichter geschlossen werden.“ So wird nordamerikanischen Lizenzpartnern Zugang zu europäischen Kunden geboten, und die Gewerbebüros erhalten Zugang zu vermögenden Privatkunden. „Die Menschen sind im Hinblick auf Wohn- und Arbeitsplätze mobiler geworden, und viele Privatkunden suchen aus Sorge vor Inflation möglichst risikoarme Anlagemöglichkeiten. Davon kann ein international aufgestelltes Maklerunternehmen profitieren.“
Völkers hält deshalb an seiner Expansionsstrategie fest. „Wir werden in den von uns erschlossenen Märkten weiter in die Tiefe gehen und wollen in diesem Jahr in Indien und China Fuß fassen.“ Das sei mit einem großen Aufwand verbunden. Völkers: „Wir haben 2008 viel in den Ausbau unseres Lizenzsystems investiert, um uns in den kommenden Jahren effizienter und schlanker aufzustellen. Jetzt müssen wir auch international weiter wachsen, damit sich dieser Aufwand lohnt.“ Der Reiz der Globalisierung sei zwar groß, aber man dürfe die Konsequenzen einer internationalen Expansion nicht unterschätzen: angefangen von möglichen Sprachbarrieren bis hin zu rechtlichen Fragen und unterschiedlichen Kulturen.
Die Konkurrenz hat Völkers im Blick, zeigt sich jedoch gelassen. „Die großen Lizenzsysteme kommen aus Amerika. Ihnen fällt der Sprung nach Europa jedoch schwer, weil sie aus einer Monostruktur kommen und mit der rechtlichen, kulturellen und sprachlichen Vielfalt Europas nicht umgehen können.“ Außerdem sei die Immobilienwirtschaft in Amerika anders organisiert. „Dort wachsen die Unternehmen durch die Abwerbung guter Mitarbeiter. In Europa sind 70 bis 80 Prozent der Mitarbeiter in Maklerbüros Quereinsteiger, die erst einmal ausgebildet werden müssen. Auch darauf sind die amerikanischen Systeme nicht eingestellt.“

Quelle: F.A.Z.

Vergleich zu 2007 erzielt werden. Dies berichtet Atisreal in seinem jüngsten “City Office News Dortmund”. Das Volumen leer stehender Flächen hat sich im Laufe des Jahres 2008 weiter deutlich reduziert und belief sich zum Jahresende auf 97.000 m² (- 11 %). Relativ hoch daran sei der Anteil moderner Leerstandsflächen mit gut 45 %, so Atisreal. Der Abbau habe sich mit knapp 12.000 m² nahezu ausschließlich im Citykern (- 30 %) vollzogen. Insgesamt verteile sich der Leerstand jedoch recht gleichmäßig auf die Nebenlagen (32.000 m²), die City (27.000 m²) und den Cityrand (26.000 m²). Die Leerstandsrate wird mit 3,5 % angegeben. Die Bürospitzenmiete lag zum Jahresende 2008 bei 13,50 Euro/m². Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Lage sei es unwahrscheinlich, dass 2009 die Ergebnisse der vergangenen Jahre erneut erzielt werden können, so das Maklerhaus.

Der Umsatz auf dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt ist 2008 im Vergleich zum Vorjahr stark zurück gegangen. Laut Bericht des Gutachterausschusses sank der Umsatz auf 2,44 Mrd. Euro (2007: 4,2 Mrd. Euro). Das Ergebnis sei mit dem Ausbleiben der in den vergangenen Jahren verstärkt aufgetretenen institutionellen ausländischen Investoren zu erklären, sagt Wilfried Mann, Vorsitzender des Düsseldorfer Gutachterausschusses. Auf die Preisentwicklung habe dies hingegen keinen Einfluss gehabt: Die Preise für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke stiegen 2008 um 5 %. Dagegen haben sich die Preise für unbebaute Grundstücke für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser (Renditeobjekte) im Durchschnitt nicht geändert. Spitzenreiter für Büro- und Geschäftshausgrundstücke blieb die Königsallee, wo bis zu 14.500 Euro/m² Grund und Boden gezahlt werden mussten

Quelle: Thomas Dally

Die Commerzbank prüft laut einem Bericht des “Handelsblatts” den Verkauf des Dresdner-Bank-Turms in Frankfurt. Durch den Zusammenschluss der beiden Banken würden bisher genutzte Flächen nicht mehr benötigt. Deshalb würden die Optionen für die künftige Nutzung und Vermarktungsmöglichkeiten geprüft, sagte ein Sprecher der Banken der Zeitung. So soll u.a. die Deutsche Bahn das Objekt besichtigt haben. Der 32-stöckige Turm am Jürgen-Ponto-Platz verfügt über rd. 33.400 m² Bürofläche und wurde 1980 eingeweiht. Der Wert des Objekts wird laut Experten auf 200 Mio. Euro geschätzt. Veräußert werden solle möglicherweise auch ein siebenstöckiges Gebäude in der Gallusanlage 8, in dem bis vor kurzem der Vorstand der Dresdner Bank untergebracht war, so das “Handelsblatt”.

Angesichts der öffentlichen Anhörung des Bundestags-Finanzausschusses am kommenden Montag fordert der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen auch die Immobilienwirtschaft in die Wirtschaftshilfen des zweiten Konjunkturpakets einzubeziehen: „ Deutschland hat 2008 den niedrigsten Stand an Baugenehmigungen nach Ende des Krieges erreicht. Dies führt gerade in Ballungszentren wie München, dem Rhein-Main-Gebiet, Köln oder Hamburg dazu, dass bezahlbarer familien- und altersgerechter Wohnraum knapper wird. Daher ist es wichtig, nicht nur die Infrastruktur im Bereich der Straßen und der öffentlichen Dienstleistungen wie Schulen und Rathäusern zu erneuern, sondern es sollten auch Anreize geschaffen werden, die zu einer Entspannung des Mietwohnungsmarktes in Ballungszentren führen“, so BFW-Präsident Walter Rasch.
Vor allem in den nächsten 15 Jahren ergibt sich laut einem aktuellen Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts ein erhöhter Wohnungsbedarf in Wachstumsregionen: Bis zum Jahr 2025 müssten demnach bundesweit rund 400.000 Wohneinheiten jährlich neu gebaut werden. Tatsächlich erstellt wird derzeit aber nur die Hälfte. „Hinzu kommt zunehmend auch das Problem, dass vor allem viele in der Nachkriegszeit errichteten Gebäude weder unter energetischen noch unter altersgerechten Gesichtspunkten als sanierungsfähig angesehen werden können“, ergänzt Rasch. „Abriss und Ersatzneubau ist bautechnisch und betriebswirtschaftlich häufig der sinnvollere Ansatz, um den energetischen Anforderungen der nächsten Jahre, wie etwa denen der EnEV, gerecht zu werden.“
Der BFW fordert daher Impulse für den Mietwohnungsneubau: „Eine befristete Verdopplung des Abschreibungssatzes für neu errichtete Gebäude auf jährlich vier Prozent degressiv in den ersten acht Jahren, sofern die Höchstwerte der Energieeinsparverordnung um mindestens 30 Prozent unterschritten werden, könnten ein gangbare Lösung sein“, so Rasch. Gleichzeitig würden Investitionen in den Wohnungsneubau wichtige Impulse für die Konjunktur in der aktuellen wirtschaftlichen Schwächephase setzen. Der Freistaat Bayern hatte bereits im Juni 2008 eine entsprechende Initiative in den Bundesrat eingebracht.
Neben den steuerlich notwendigen Impulsen sei zudem die Gewährleistung der Finanzierung von Projektentwicklungen und Neubauvorhaben überhaupt von zentraler Bedeutung: „Für rund 35 Prozent unser Unternehmen haben sich die Zinskonditionen merklich verschlechtert. 30 Prozent berichten sogar von massiven Problemen, überhaupt Projektfinanzierungen zu erhalten“, erläutert der BFW-Präsident. „Vor diesem Hintergrund ist es hoch problematisch, dass Unternehmen weder den mit 15 Milliarden Euro ausgestatteten Versorgungsschirm zur Sicherung der Kreditversorgung der Wirtschaft noch das KfW-Paket für Unternehmen in Höhe von 100 Milliarden Euro nutzen können. Wir fordern daher, auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in die Kreditsicherung mit einzubeziehen.“
Diese Forderungen seien auch vor dem Hintergrund der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Branche notwenig: Die Immobilienwirtschaft stellt laut einem aktuellen Gutachten des IW und des ZEW mit einer Wertschöpfung von fast 390 Milliarden Euro bzw. fast 19 Prozent eine der größten Branchen in Deutschland dar – deutlich größer etwa als der Fahrzeugbau, der Maschinenbau oder der Handel.

Die Angst der Unternehmen vor einer wirtschaftlichen Rezession hat den Wiesbadener Büromarkt gebeutelt. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) wurden 2008 nur 56.900 m² vermietet – nach 116.000 m² im Rekordjahr 2007. Für 2009 prognostiziert JLL eine hohe Nachfrage – allerdings werden statt Neuansiedlungen oder Expansionen Umzüge auf günstigere Flächen erwartet. Der Leerstand ist 2008 erstmals seit 2003 wieder gewachsen und dürfte nach Einschätzung des Maklerunternehmens 2009 weiter zunehmen. Die Spitzenmiete sei 2008 stabil geblieben und werde auch 2009 kaum unter Druck geraten.

Quelle: welt.de