Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Gewerbeimmobilien“

Mitglieder der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) können ihren Kunden bei Bauprojekten in Zukunft eine deutlich effektivere Kostenplanung vorlegen. Die, aktuell von der Royal Institution of Chartered Surveyors vorgestellten, neuen Richtlinien werden helfen, allen Beteiligten eine bessere, effektivere und akkuratere Kostenübersicht zu ermöglichen.

Dabei wird die gesamte Kostenstruktur mit allen Facetten in die Planung des Bauprojektes mit einbezogen. Bislang gab es keinen standardisierten Ansatz. Der Zustand, der – laut RICS – nicht nur zu mangelhafter Transparenz und Inkonsistenzen bei der Vergleichbarkeit geführt hat, sondern auch zu Unverständlichkeiten, wird jetzt durch eine einheitliche Regelung ersetzt.

Durch die Schaffung dieser einheitlichen Richtlinien erkennt die RICS die Notwendigkeit an, ihren Mitgliedern und deren Kunden einen umfassenden Leitfaden zur Verfügung zu stellen, der die Transparenz in jeder Phase eines Neubauprojektes deutlich erhöht. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Thema Baukostenplanung international differenziert zu betrachten ist.

Neben dem klassischen Baumanagement gehört auch der Umgang mit:

- Inflation und Berücksichtigung von Spezialrisiken,
- Profit und Overheadkosten,
- vorbereitenden Maßnahmen.

Darüber hinaus umfasst das Regelwerk eine Handhabung der indirekten Kosten, wie beispielsweise den Aufwendungen für externe Berater und Anwälte, den Erwerb von Grund und Boden, Marketingkosten, und Steuern (speziell im Bereich der Mehrwertsteuer).

RICS-Präsident Peter Goodacre: „Gerade in diesen Zeiten ist es besonders bedeutend, dass die RICS ihren Mitgliedern Richtlinien an die Hand gibt, die sie in die Lage versetzen, Industriestandards zu etablieren. Diese standardisierte Zusammenfassung von Anleitungsvorschriften wird es unseren Mitgliedern ermöglichen, die Kosten eines Bauprojektes so zusammenzustellen und zuzuordnen, dass sie transparent, nachvollziehbar und für den Mandaten verständlich sind. Hierdurch werden auch einzelne Bauprojekte in ihrer Kostenstruktur deutlich vergleichbarer.“

Die vollständige Serie erscheint in den kommenden zwei Jahren in drei Teilen, von denen der erste „Order of Cost Estimating and Elemental Cost Planning“ jetzt veröffentlicht wurde. Die beiden weiteren Teile „Works Procurement“ und „Post Completion Procurement“ folgen.

Die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen liegen in Frankfurt mit bis zu 270 Euro/m² um ca. 10 Euro über dem Vorjahresniveau. Damit gehöre Frankfurt zu einer der wenigen Städte, in denen die Einzelhandelsmieten gegen den bundesweiten Trend weiter gestiegen seien, heißt es in der aktuellen Ausgabe des “Retail Ticker Frankfurt” von Kemper’s Jones Lang LaSalle (Kemper’s JLL). Für das zweite Halbjahr 2009 sind dem Bericht zufolge stabile Werte zu erwarten. Die Frankfurter Toplage Zeil sei durch die im Februar erfolgte Eröffnung des Multifunktions- und Einkaufszentrum “MyZeil” aufgewertet worden. Es sei zu erwarten, dass sich die Zentralitätskennziffer durch die Neueröffnung des Centers weiter verbessern werde. In der Goethestraße sei die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen bei Spitzenmieten von bis zu 220 Euro/m² weiterhin stabil. Für die Fressgass registriert Kemper’s JLL ein gleichbleibendes Mietpreisniveau von bis zu 200 Euro/m².

Das Umsatzvolumen auf dem Münchener Logistikmarkt ist stark geschrumpft: Laut Marktbericht von Colliers Schauer & Schöll wurden im 1. Quartal des Jahres 42.000 m² Fläche umgesetzt – das sind 50 % weniger als im Durchschnitt der Vergleichsquartale 2007 und 2008. Grund für den Rückgang sei das Ausbleiben von großvolumigen Vermietungen. Hingegen seien die Mietpreise für Industrie und Lagerflächen der neuesten Generation weiterhin wertstabil: Je nach Lage werden in der Spitze Mieten zwischen 5,75 und 6,50 Euro/m² erzielt. Da derzeit einige Großvermietungen vor dem Abschluss stünden, sei mit einem besseren Ergebnis im 2. Quartal zu rechnen, so das Maklerhaus

Büroflächenumsatz in den Big 5 geht im 1. Quartal 2009 um 27 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück
Spitzenmiete ist in allen Märkten leicht rückläufig
Durchschnittsmiete gibt deutlich nach
Erwartungen für 2009: Flächenumsätze zunächst weiter auf niedrigem Niveau, steigende Leerstände, weiterer Mietrückgang im Jahresverlauf

In den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwa 506.000 m² Büroflächen und damit knapp 27 % weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Die schlechten konjunkturellen Rahmenbedingungen haben sich damit unerwartet stark auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Infolge des Nachfragerückgangs gaben auch die Spitzenmieten gegenüber dem Jahresende 2008 leicht nach (durchschnittlich um 2,7 %), während die flächengewichtete Durchschnittsmiete in allen Märkten spürbar zurückging (- 8,0 %).

In den vier Märkten Berlin (- 28 %), Düsseldorf (- 56 %), Hamburg (- 18 %) und München (- 46 %) reduzierte sich die Vermietungsleistung jeweils zweistellig. Einzig Frankfurt kann auf einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal verweisen (+ 36 %). Allerdings ist dies in erster Linie auf die Vermietung des Dresdner-Bank-Towers an die Deutsche Bahn zurückzuführen (71.000 m²), die das andernfalls schwache Vermietungsergebnis nahezu verdoppelt hat. Die Vermietungsleistung fiel in den meisten Märkten schwächer als erwartet aus, was in Einklang mit den nochmals verschlechterten konjunkturellen Rahmenbedingungen steht. Potenzielle Flächennachfrager verhalten sich bislang in der Hoffnung auf weiter sinkende Mieten zurückhaltend.

Zahlreiche größere Flächenanfragen können in den nächsten Wochen zu entsprechender Vermietungsleistung führen, so dass für das 2. Quartal die Hoffnung auf ein etwas besseres Ergebnis besteht. Eine positive Trendwende ist im weiteren Jahresverlauf mit Blick auf die schwache Konjunktur dennoch unwahrscheinlich. Zudem sorgt das schwache Marktumfeld dafür, dass Vermieter aktiv auf ihre Mieter zugehen, um bestehende Mietverträge frühzeitig zu verlängern. Für das Gesamtjahr gehen wir für die fünf Märkte von einem Flächenumsatz von etwa 2 Millionen m² aus (2008: 2,4 Mio. m²).
Das Flächenfertigstellungsvolumen dürfte in beinahe allen Märkten höher als im vergangenen Jahr ausfallen und zu einem spürbaren Anstieg der leer stehenden Flächen führen. Die Durchschnittsmieten werden an allen Märkten weiter nachgeben, die Spitzenmieten gehen unserer Einschätzung nach weniger deutlich zurück.

Savills Research:

Stuttgart ist einfach Spitze – nicht nur, was die Anzahl an Patenten angeht, die die fleißigen Tüftler jedes Jahr anmelden. „Innovative Mittelständler, erfolgreiche Großkonzerne, erstklassige Schulen und Universitäten sorgen dafür, dass Stadt und Peripherie auch in schwierigen Zeiten eine der führenden High-tech Regionen Europas bleiben“, so Dr. Klaus Vogt, Leiter der Wirtschaftsförderung, heute in Stuttgart. Und so ist auch der Stuttgarter Büromarkt nach wie vor ausgesprochen begehrt, wie der heute von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers und der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart vorgestellte Büromarktbericht 2008/2009 belegt.

Auch die Wirtschaftskrise konnte dem Stuttgarter Büromarkt bislang nichts anhaben: 180.000 Quadratmeter Büroflächen wurden 2008 vermietet, Stuttgart war neben Köln die einzige Metropole in Deutschland, die beim Flächenumsatz weiter zulegen konnte – mit steigenden Spitzenmieten. „Die Leerstandsquote liegt nur noch bei 6,2 Prozent, was bei einem Gesamtflächenbestand von 7,36 Millionen Quadratmetern 460.000 Quadratmetern entspricht. Vor allem die Innenstadt verfügt nur noch über wenige Reserven“, sagt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. „Das wird sich auch 2009 nicht wesentlich ändern.“ Zwar sank die Nachfrage im zweiten Halbjahr 2008 etwas, inwieweit das die ersten Auswirkungen der Finanzkrise sind, lässt sich nur schwer verifizieren. Einige Gesuche wurden beispielsweise auf Grund laufender Entscheidungsprozesse auf 2009 verschoben.
„Die konjunkturelle Entwicklung lässt bundesweit eine rückläufige Entwicklung der Vermietungsleistung erwarten, ob das auch auf Stuttgart zutrifft, ist fraglich. Insbesondere moderne Neubauten in guter Lage sind nach wie vor sehr gefragt“, so Ulrich Nestel weiter. Mit Stuttgart 21 und dem damit verbundenen Baubeginn zahlreicher Projekte werden langfristig weitere hochwertige Büroflächen zur Verfügung stehen.
Die Vielzahl der Projekte zeigt die ungebrochene Dynamik, die in Stuttgart herrscht. So möchte die Stadt Stuttgart beispielsweise den Bereich der Lautenschlagerstraße zwischen Börsenplatz und Hauptbahnhof aufwerten – durch die Fortführung der Gebäudekante des Zeppelin Carré bis zum Börsenplatz soll ein einheitliches Bild geschaffen werden.

Das Gesamtvolumen vermieteter Flächen steigerte sich 2008 um sechs Prozent. Auch die Cityrandlagen entwickelten sich positiv, die Vertragsunterzeichnung eines Großnutzers bescherte Leinfelden-Echterdingen eine Steigerung der Vorjahresleistung um 73 Prozent.

Erneut zeigte sich, dass in Stuttgart Büroflächen bis 2.000 Quadratmeter den Marktschwerpunkt bilden, insgesamt wurden 2008 264 Vertragsabschlüsse getätigt. Besonders beliebt waren die Stuttgarter Büroflächen bei IT- und Telekommunikationsunternehmen, rund 21 Prozent der Vermietungen gingen an diese Branche. Nachfragen seitens der öffentlichen Hand sind dagegen rückläufig.

Die Spitzenmieten in der City kletterten erneut, 18 Euro pro Quadratmeter wurde in den Topobjekten Königsbau Passagen und City Plaza erreicht. Die Durchschnittsmiete in der City entsprach 14,50 Euro pro Quadratmeter und liegt damit exakt auf Vorjahresniveau.

„Trotz der Finanzkrise und der allgemeinen konjunkturellen Lage gehen wir von einer verhältnismäßig guten Umsatzentwicklung für das Jahr 2009 aus. Vor allem, wenn man bedenkt, dass einige Anmietungsentscheidungen für Großflächen auf 2009 verlegt wurden und dass vor allem die innerstädtischen Flächen immer noch knapp sind“, sagt Ulrich Nestel. „Unserer Einschätzung nach wird sich das Vermietungsvolumen 2009 zwischen 160.000 und 170.000 Quadratmetern einpendeln. Qualitativ hochwertige Flächen sind auch 2009 sehr gefragt.“

Einzelhändler, die in Bayern neue Läden suchen, konnten zumindest im vergangenen Jahr noch nicht auf günstigere Mieten hoffen. Auch Büroflächen waren 2008 in den meisten Städten kaum billiger als im Vorjahr. Die Mieten für Gewerbeimmobilien in Bayern zeigten sich laut einem Marktbericht des IVD-Instituts konstant oder nur leicht rückläufig. Vor allem die rege Nachfrage im ersten Halbjahr ist Grund dafür, dass die Jahresbilanz kaum fallende Preise ausweist. “Im Herbst und Winter haben sich die Mieten zum Teil nach unten entwickelt”, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Instituts. Dramatische Auswirkungen der Wirtschaftskrise seien auf den Immobilienmärkten in Bayern aber auch derzeit nicht festzustellen.
Gutes Halbjahr
Die Mieten für Büros mit gutem Nutzwert sind bayernweit im vergangenen Jahr leicht von 8,10 auf 7,90 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen. Auch Flächen mit einfachem (5,10 Euro) und mittlerem Nutzwert (6,50 Euro) waren etwa so teuer wie im Vorjahr. Statistische Ausreißer gab es in manchen bayerischen Großstädten. Mit elf Prozent sind die Mieten zum Beispiel in Ingolstadt kräftig gestiegen. Gute Büroflächen kosteten dort im Schnitt zehn Euro – dies ist nach München der landesweit höchste Wert. “Hier waren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im vergangenen Jahr sehr gut”, sagt Kippes, “das macht sich dann auch bei den Mieten bemerkbar”. Hohe Anstiege gab es auch in Passau (+13,3 Prozent auf 8,50 Euro), Würzburg (+9,1 Prozent auf 8,40 Euro), Augsburg (+7,7 Prozent auf sieben Euro) und Regensburg (+5,5 Prozent auf 9,60 Euro).
Stabil war im vergangenen Jahr nicht nur das Mietniveau, sondern auch die Anzahl neu geplanter Projekte. Im Gegensatz zum Wohnungsbau sind die Baugenehmigungen im Büromarkt nicht auf ein Rekordtief abgesackt. Insgesamt wurden in Bayern im vergangenen Jahr etwa 580 000 Quadratmeter neue Büroflächen genehmigt. Dies sind zwar 15,5 Prozent weniger als im Vorjahr, aber mehr als jeweils in den vier Jahren zuvor.
Weitgehend konstant waren im vergangenen Jahr in Bayern auch die Mieten für Ladenlokale. Unvermindert hoch ist die Nachfrage nach hochwertigen Flächen vor allem in zentralen Einkaufsstraßen mit einer hohen Passantenfrequenz. Im Schnitt kostete in Bayern ein Quadratmeter in einem kleinen Laden in bester Lage 27,20 Euro pro Monat, das sind 1,2 Prozent weniger als im Vorjahr. Für größere Läden (etwa 150 Quadratmeter) zahlten Mieter in den Geschäftskernen durchschnittlich 20,50 Euro.
Bei der Preisentwicklung gibt es jedoch starke regionale Unterschiede. Einen außergewöhnlich hohen Anstieg gab es zum Beispiel in Würzburg, wo die Mieten in den 1a-Lagen um etwa 30 Prozent anzogen. “Hier gibt es einen starken Verdrängungswettbewerb”, sagt Kippes, “die großen Filialisten interessieren sich für die besten Lagen und zahlen nahezu jeden Preis.” Im Gegensatz zu den kleinen Händlern können die großen Unternehmen deutlich höhere Mieten zahlen, weil sie günstiger einkaufen, schneller auf den Markt reagieren und überschüssige Ware über eigene Outlet-Center verkaufen können. “Sie decken große Teile der Wertschöpfungskette selbst ab”, sagt Kippes. Die Marken sind besonders an prestigeträchtigen Standorten in den Innenstädten interessiert. Mit den steigenden Mieten hat in Würzburg auch der Filialisierungsgrad zugenommen. Er beträgt im Geschäftskern mehr als 60 Prozent, etwa so viel wie in der Münchner Maximilianstraße.
Einen sehr hohen Anstieg bei den Ladenmieten in den 1a-Lagen gab es mit 33 Prozent (kleine Läden) und 20 Prozent (größere Flächen) auch in Passau. Dort hatte im vergangenen Jahr das neue Shopping-Center “Stadtgalerie” eröffnet. Sowohl die neuen Flächen als auch Anstiege in den bestehenden Objekten haben den Durchschnittspreis nach oben getrieben. “Auch hier nimmt der Filialisierungsgrad zu”, sagt Kippes. Einen deutlichen Wertverlust haben dagegen jene Läden, die etwas abseits der zentralen Einkaufszeilen liegen. So sind die Mieten in den Passauer 1b-Lagen um ein Viertel abgerutscht. “In drei bis fünf Jahren kann sich die Lage aber wieder normalisieren”, sagt Kippes. In Kempten hat man diese Entwicklung schon hinter sich. Dort eröffnete 2003 das Shoppingcenter “Forum Allgäu”. Nach einer Talfahrt von circa 33 auf 25 Euro steigen dort die Mieten wieder an, im vergangenen Jahr um 25 Prozent. In den Nebenlagen waren die Mieten für Ladenlokale laut IVD in Bayern im Schnitt gleichbleibend oder leicht rückläufig. Eine Ausnahme bildet Erlangen, wo das Mietniveau um circa 25 Prozent gestiegen ist. Dem geringen Angebot stand dort im vergangenen Jahr eine stetig wachsende Nachfrage gegenüber.
Hinter München gehört Erlangen zu den teuersten Standorten in Bayern. Für einen kleineren Laden (Geschäftskern, 1a-Lage) müssen Mieter im Schnitt 95 Euro bezahlen. Ein ähnliches Niveau erreicht Nürnberg, wo ein vergleichbares Objekt knapp 88 Euro pro Monat und Quadratmeter kostet. Die Mieten in Nürnberg befinden sich damit weiterhin auf hohem Niveau, haben 2008 im Vergleich zum Vorjahr jedoch leicht nachgegeben.
Eine Ausnahmerolle im bayerischen Gewerbeimmobilienmarkt spielt München. Für Läden in 1a-Lagen zahlen Mieter dort mehrere hundert Euro pro Quadratmeter. Auch die Preise für Büros zogen in den begehrten Innenstadtlagen abermals deutlich an.

Quelle: sueddeutsche .de / Andreas Remien