Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Stuttgart ist einfach Spitze – nicht nur, was die Anzahl an Patenten angeht, die die fleißigen Tüftler jedes Jahr anmelden. „Innovative Mittelständler, erfolgreiche Großkonzerne, erstklassige Schulen und Universitäten sorgen dafür, dass Stadt und Peripherie auch in schwierigen Zeiten eine der führenden High-tech Regionen Europas bleiben“, so Dr. Klaus Vogt, Leiter der Wirtschaftsförderung, heute in Stuttgart. Und so ist auch der Stuttgarter Büromarkt nach wie vor ausgesprochen begehrt, wie der heute von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers und der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart vorgestellte Büromarktbericht 2008/2009 belegt.

Auch die Wirtschaftskrise konnte dem Stuttgarter Büromarkt bislang nichts anhaben: 180.000 Quadratmeter Büroflächen wurden 2008 vermietet, Stuttgart war neben Köln die einzige Metropole in Deutschland, die beim Flächenumsatz weiter zulegen konnte – mit steigenden Spitzenmieten. „Die Leerstandsquote liegt nur noch bei 6,2 Prozent, was bei einem Gesamtflächenbestand von 7,36 Millionen Quadratmetern 460.000 Quadratmetern entspricht. Vor allem die Innenstadt verfügt nur noch über wenige Reserven“, sagt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. „Das wird sich auch 2009 nicht wesentlich ändern.“ Zwar sank die Nachfrage im zweiten Halbjahr 2008 etwas, inwieweit das die ersten Auswirkungen der Finanzkrise sind, lässt sich nur schwer verifizieren. Einige Gesuche wurden beispielsweise auf Grund laufender Entscheidungsprozesse auf 2009 verschoben.
„Die konjunkturelle Entwicklung lässt bundesweit eine rückläufige Entwicklung der Vermietungsleistung erwarten, ob das auch auf Stuttgart zutrifft, ist fraglich. Insbesondere moderne Neubauten in guter Lage sind nach wie vor sehr gefragt“, so Ulrich Nestel weiter. Mit Stuttgart 21 und dem damit verbundenen Baubeginn zahlreicher Projekte werden langfristig weitere hochwertige Büroflächen zur Verfügung stehen.
Die Vielzahl der Projekte zeigt die ungebrochene Dynamik, die in Stuttgart herrscht. So möchte die Stadt Stuttgart beispielsweise den Bereich der Lautenschlagerstraße zwischen Börsenplatz und Hauptbahnhof aufwerten – durch die Fortführung der Gebäudekante des Zeppelin Carré bis zum Börsenplatz soll ein einheitliches Bild geschaffen werden.

Das Gesamtvolumen vermieteter Flächen steigerte sich 2008 um sechs Prozent. Auch die Cityrandlagen entwickelten sich positiv, die Vertragsunterzeichnung eines Großnutzers bescherte Leinfelden-Echterdingen eine Steigerung der Vorjahresleistung um 73 Prozent.

Erneut zeigte sich, dass in Stuttgart Büroflächen bis 2.000 Quadratmeter den Marktschwerpunkt bilden, insgesamt wurden 2008 264 Vertragsabschlüsse getätigt. Besonders beliebt waren die Stuttgarter Büroflächen bei IT- und Telekommunikationsunternehmen, rund 21 Prozent der Vermietungen gingen an diese Branche. Nachfragen seitens der öffentlichen Hand sind dagegen rückläufig.

Die Spitzenmieten in der City kletterten erneut, 18 Euro pro Quadratmeter wurde in den Topobjekten Königsbau Passagen und City Plaza erreicht. Die Durchschnittsmiete in der City entsprach 14,50 Euro pro Quadratmeter und liegt damit exakt auf Vorjahresniveau.

„Trotz der Finanzkrise und der allgemeinen konjunkturellen Lage gehen wir von einer verhältnismäßig guten Umsatzentwicklung für das Jahr 2009 aus. Vor allem, wenn man bedenkt, dass einige Anmietungsentscheidungen für Großflächen auf 2009 verlegt wurden und dass vor allem die innerstädtischen Flächen immer noch knapp sind“, sagt Ulrich Nestel. „Unserer Einschätzung nach wird sich das Vermietungsvolumen 2009 zwischen 160.000 und 170.000 Quadratmetern einpendeln. Qualitativ hochwertige Flächen sind auch 2009 sehr gefragt.“

Neue Chancen für die Innenstädte: Die Fachmarktzentren zieht es in die Mitte. Während in den vergangenen Jahren Fachmärkte und Fachmarktzentren überwiegend an Ausfallstraßen angesiedelt wurden, gibt es in immer mehr Städten Pläne, sie verstärkt in den Innenstädten anzusiedeln und so auch die Angebotsvielfalt zu erhöhen.

Eigentlich sind die Ansprüche, die Kunden im Zusammenhang mit ihrem Einkauf haben, an eine Innenstadt haben, ganz einfach: Neben günstigen Parkplätzen wollen sie vor allem ein großes Angebot an Geschäften, die Möglichkeit auszuwählen und alle Einkäufe dort zu erledigen. Doch in den Innenstädten ist das nicht mehr ganz so einfach: Quadtratmeterpreise von mehreren 100 Euro im Monat machen es Branchen wie dem Lebensmittelhandel mit seinen niedrigen Margen schwer, sich in den Fußgängerzonen zu halten.

Doch es gibt bei näherer Betrachtung auch für eher margenschwache, aber von den Kunden nachgefragte Branchen durchaus noch Möglichkeiten in den Innenstädten. Es sind die vielen nicht bebauten, meist in der zweiten Reihe liegenden innerstädtischen Grundstücke oder auch Leerstandsflächen, die sich für die Aufnahme von Fachmärkten eignen und so einen Beitrag zur Belebung der Innenstädte leisten können. Die auf die Vermietung und Verkauf von Fachmärkten spezialisierten Essener Immobilienspezialisten der Brockhoff & Partner Immobilien GmbH sehen hier auch eine Chance zur Frequenzbelebung in so mancher bisher wenig frequentierten deutschen Innenstadt. Eckhard Brockhof, geschäftsführender Gesellschafter von Brockhoff & Partner: „Wo gibt es heute noch einen Supermarkt in einer Fußgängerzone bzw. Innenstadt? So etwas gehört aber in die Innenstadt und zum Handelsbesatz.“

Von daher regt Brockhoff & Partner an, mehr solche Ansiedlungen in den Innenstädten vorzunehmen, um deren Attraktivität zu verbessern und die Kaufkraft in der Innenstadt zu halten. Lebensmittel werden von allen Verbrauchern benötigt. Wenn diese in der Innenstadt nicht zu finden sind, fahren die Kunden auf die grüne Wiese, und da dort nicht nur Lebensmittel, sondern auch andere Produkte wie Textilien oder Schuhe angeboten werden, zieht dies dann auch die Kaufkraft aus der Innenstadt auf die grüne Wiese und schwächt damit die Innenstadt. Sinnvoll ist jedoch, dass die Innenstädte, die sich ohnehin im Wettbewerb mit den außerhalb der Stadt gelegenen Fachmärkten und auch den Einkaufszentren behaupten müssen, gestärkt werden.

Hier könnte sicherlich, so Eckhard Brockhoff, die Ansiedlung von mehr Fachmärkten eine vernünftige Lösung sein. Nicht nur Supermärkte, sondern auch Hifi-/Elektronikmärkte, Textilmärkte bieten sich hier als Nutzer an und sind, wie die Gespräche zwischen Brockhoff & Partner und den Entscheidungsträgern der jeweiligen Einzelhandelsunternehmen, die sich in Fachmärkten angesiedelt haben, zeigen, auch schnell zu vermarkten. Die Nachfrage ist da, die in Frage kommenden Flächen ebenfalls. Voraussetzung ist, dass die Gebäudeeigentümer und vor allen die dies genehmigenden Städte die hier schlummernde Chance erkennen. Der Handel gehört in die Innenstadt. Brockhoff: „Bei einem aufmerksamen Rundgang durch jede deutsche Stadt finden sich ausreichend Flächen, auf denen solche Konzepte umzusetzen sind.“

Einzelhändler, die in Bayern neue Läden suchen, konnten zumindest im vergangenen Jahr noch nicht auf günstigere Mieten hoffen. Auch Büroflächen waren 2008 in den meisten Städten kaum billiger als im Vorjahr. Die Mieten für Gewerbeimmobilien in Bayern zeigten sich laut einem Marktbericht des IVD-Instituts konstant oder nur leicht rückläufig. Vor allem die rege Nachfrage im ersten Halbjahr ist Grund dafür, dass die Jahresbilanz kaum fallende Preise ausweist. “Im Herbst und Winter haben sich die Mieten zum Teil nach unten entwickelt”, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Instituts. Dramatische Auswirkungen der Wirtschaftskrise seien auf den Immobilienmärkten in Bayern aber auch derzeit nicht festzustellen.
Gutes Halbjahr
Die Mieten für Büros mit gutem Nutzwert sind bayernweit im vergangenen Jahr leicht von 8,10 auf 7,90 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen. Auch Flächen mit einfachem (5,10 Euro) und mittlerem Nutzwert (6,50 Euro) waren etwa so teuer wie im Vorjahr. Statistische Ausreißer gab es in manchen bayerischen Großstädten. Mit elf Prozent sind die Mieten zum Beispiel in Ingolstadt kräftig gestiegen. Gute Büroflächen kosteten dort im Schnitt zehn Euro – dies ist nach München der landesweit höchste Wert. “Hier waren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im vergangenen Jahr sehr gut”, sagt Kippes, “das macht sich dann auch bei den Mieten bemerkbar”. Hohe Anstiege gab es auch in Passau (+13,3 Prozent auf 8,50 Euro), Würzburg (+9,1 Prozent auf 8,40 Euro), Augsburg (+7,7 Prozent auf sieben Euro) und Regensburg (+5,5 Prozent auf 9,60 Euro).
Stabil war im vergangenen Jahr nicht nur das Mietniveau, sondern auch die Anzahl neu geplanter Projekte. Im Gegensatz zum Wohnungsbau sind die Baugenehmigungen im Büromarkt nicht auf ein Rekordtief abgesackt. Insgesamt wurden in Bayern im vergangenen Jahr etwa 580 000 Quadratmeter neue Büroflächen genehmigt. Dies sind zwar 15,5 Prozent weniger als im Vorjahr, aber mehr als jeweils in den vier Jahren zuvor.
Weitgehend konstant waren im vergangenen Jahr in Bayern auch die Mieten für Ladenlokale. Unvermindert hoch ist die Nachfrage nach hochwertigen Flächen vor allem in zentralen Einkaufsstraßen mit einer hohen Passantenfrequenz. Im Schnitt kostete in Bayern ein Quadratmeter in einem kleinen Laden in bester Lage 27,20 Euro pro Monat, das sind 1,2 Prozent weniger als im Vorjahr. Für größere Läden (etwa 150 Quadratmeter) zahlten Mieter in den Geschäftskernen durchschnittlich 20,50 Euro.
Bei der Preisentwicklung gibt es jedoch starke regionale Unterschiede. Einen außergewöhnlich hohen Anstieg gab es zum Beispiel in Würzburg, wo die Mieten in den 1a-Lagen um etwa 30 Prozent anzogen. “Hier gibt es einen starken Verdrängungswettbewerb”, sagt Kippes, “die großen Filialisten interessieren sich für die besten Lagen und zahlen nahezu jeden Preis.” Im Gegensatz zu den kleinen Händlern können die großen Unternehmen deutlich höhere Mieten zahlen, weil sie günstiger einkaufen, schneller auf den Markt reagieren und überschüssige Ware über eigene Outlet-Center verkaufen können. “Sie decken große Teile der Wertschöpfungskette selbst ab”, sagt Kippes. Die Marken sind besonders an prestigeträchtigen Standorten in den Innenstädten interessiert. Mit den steigenden Mieten hat in Würzburg auch der Filialisierungsgrad zugenommen. Er beträgt im Geschäftskern mehr als 60 Prozent, etwa so viel wie in der Münchner Maximilianstraße.
Einen sehr hohen Anstieg bei den Ladenmieten in den 1a-Lagen gab es mit 33 Prozent (kleine Läden) und 20 Prozent (größere Flächen) auch in Passau. Dort hatte im vergangenen Jahr das neue Shopping-Center “Stadtgalerie” eröffnet. Sowohl die neuen Flächen als auch Anstiege in den bestehenden Objekten haben den Durchschnittspreis nach oben getrieben. “Auch hier nimmt der Filialisierungsgrad zu”, sagt Kippes. Einen deutlichen Wertverlust haben dagegen jene Läden, die etwas abseits der zentralen Einkaufszeilen liegen. So sind die Mieten in den Passauer 1b-Lagen um ein Viertel abgerutscht. “In drei bis fünf Jahren kann sich die Lage aber wieder normalisieren”, sagt Kippes. In Kempten hat man diese Entwicklung schon hinter sich. Dort eröffnete 2003 das Shoppingcenter “Forum Allgäu”. Nach einer Talfahrt von circa 33 auf 25 Euro steigen dort die Mieten wieder an, im vergangenen Jahr um 25 Prozent. In den Nebenlagen waren die Mieten für Ladenlokale laut IVD in Bayern im Schnitt gleichbleibend oder leicht rückläufig. Eine Ausnahme bildet Erlangen, wo das Mietniveau um circa 25 Prozent gestiegen ist. Dem geringen Angebot stand dort im vergangenen Jahr eine stetig wachsende Nachfrage gegenüber.
Hinter München gehört Erlangen zu den teuersten Standorten in Bayern. Für einen kleineren Laden (Geschäftskern, 1a-Lage) müssen Mieter im Schnitt 95 Euro bezahlen. Ein ähnliches Niveau erreicht Nürnberg, wo ein vergleichbares Objekt knapp 88 Euro pro Monat und Quadratmeter kostet. Die Mieten in Nürnberg befinden sich damit weiterhin auf hohem Niveau, haben 2008 im Vergleich zum Vorjahr jedoch leicht nachgegeben.
Eine Ausnahmerolle im bayerischen Gewerbeimmobilienmarkt spielt München. Für Läden in 1a-Lagen zahlen Mieter dort mehrere hundert Euro pro Quadratmeter. Auch die Preise für Büros zogen in den begehrten Innenstadtlagen abermals deutlich an.

Quelle: sueddeutsche .de / Andreas Remien

In Deutschland ist der Markt für Immobilieninvestitionen im vergangenen Jahr regelrecht eingebrochen. Das bekommen auch die Maklerunternehmen zu spüren. „Es ist schwierig, Prognosen abzugeben“, sagt Christian Völkers, Vorstandsvorsitzender und Gründer des auf hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisierten Maklergruppe Engel & Völkers aus Hamburg.
Über ein Lizenzpartner-System erzielte das Unternehmen im vergangenen Jahr mit 3300 Mitarbeitern in 25 Ländern und auf vier Kontinenten einen Courtageumsatz von 147 Millionen Euro (Vorjahr 161 Millionen Euro). Der Umsatzrückgang betraf vor allem Gewerbeimmobilien, während der Courtageumsatz mit Wohnimmobilien in Deutschland mit 53,6 Millionen Euro um fast 10 Prozent gesteigert werden konnte.
Der seit mehr als drei Jahrzehnten im Immobiliengeschäft tätige Unternehmer weiß, wie wichtig es ist, in Anbetracht der Krise die richtigen Weichen zu stellen. Er sieht einen engen Zusammenhang zwischen guter Ausbildung und guten Umsätzen. Chancen verspricht sich Völkers durch einen Ausbau der Beratungsleistungen für Banken, die mit den Maklerunternehmen intensiv im Gespräch sind.

Nachfrage gering
Schwierig ist die Situation dagegen auf dem Markt für Ferienhäuser. Immer mehr Menschen wollen sich von ihren Feriendomizilen trennen, obwohl die Nachfrage gering ist. „Wir werden vor allem im Spitzensegment einige Notverkäufe sehen“, sagt Völkers. Besonders brisant sei die Lage in Spanien, wo die Häuserpreise um bis zu 30 Prozent zurückgegangen sind. „Wir haben an einigen Standorten einen hohen Objektzugang. Darauf muss mit entsprechenden Marketingmaßnahmen und Preisreduzierungsgesprächen reagiert werden.“

Für das Maklergeschäft ergeben sich daraus auch Chancen. „Der Lizenzpartner kann die Situation nutzen, um Marktanteile zu gewinnen.“ Er müsse sich jedoch auf längere Verkaufsprozesse einstellen und kaufmännisch intelligent handeln. Zurzeit sind die Preiserwartungen bei den Verkäufern noch sehr hoch. Doch irgendwann werden sie akzeptieren müssen, dass sich die Preise verändert haben. „Wer als Verkäufer zu lange wartet, riskiert, dass er aus dem Markt herauswächst.“

Die Menschen sind mobiler geworden
Für einen langfristigen Erfolg ist aus Völkers Sicht die Vernetzung und internationale Aufstellung der Maklerunternehmen eine Voraussetzung für den nachhaltigen Erfolg. „Mögliche Umsatzlücken können durch ein Netzwerk leichter geschlossen werden.“ So wird nordamerikanischen Lizenzpartnern Zugang zu europäischen Kunden geboten, und die Gewerbebüros erhalten Zugang zu vermögenden Privatkunden. „Die Menschen sind im Hinblick auf Wohn- und Arbeitsplätze mobiler geworden, und viele Privatkunden suchen aus Sorge vor Inflation möglichst risikoarme Anlagemöglichkeiten. Davon kann ein international aufgestelltes Maklerunternehmen profitieren.“
Völkers hält deshalb an seiner Expansionsstrategie fest. „Wir werden in den von uns erschlossenen Märkten weiter in die Tiefe gehen und wollen in diesem Jahr in Indien und China Fuß fassen.“ Das sei mit einem großen Aufwand verbunden. Völkers: „Wir haben 2008 viel in den Ausbau unseres Lizenzsystems investiert, um uns in den kommenden Jahren effizienter und schlanker aufzustellen. Jetzt müssen wir auch international weiter wachsen, damit sich dieser Aufwand lohnt.“ Der Reiz der Globalisierung sei zwar groß, aber man dürfe die Konsequenzen einer internationalen Expansion nicht unterschätzen: angefangen von möglichen Sprachbarrieren bis hin zu rechtlichen Fragen und unterschiedlichen Kulturen.
Die Konkurrenz hat Völkers im Blick, zeigt sich jedoch gelassen. „Die großen Lizenzsysteme kommen aus Amerika. Ihnen fällt der Sprung nach Europa jedoch schwer, weil sie aus einer Monostruktur kommen und mit der rechtlichen, kulturellen und sprachlichen Vielfalt Europas nicht umgehen können.“ Außerdem sei die Immobilienwirtschaft in Amerika anders organisiert. „Dort wachsen die Unternehmen durch die Abwerbung guter Mitarbeiter. In Europa sind 70 bis 80 Prozent der Mitarbeiter in Maklerbüros Quereinsteiger, die erst einmal ausgebildet werden müssen. Auch darauf sind die amerikanischen Systeme nicht eingestellt.“

Quelle: F.A.Z.

Vergleich zu 2007 erzielt werden. Dies berichtet Atisreal in seinem jüngsten “City Office News Dortmund”. Das Volumen leer stehender Flächen hat sich im Laufe des Jahres 2008 weiter deutlich reduziert und belief sich zum Jahresende auf 97.000 m² (- 11 %). Relativ hoch daran sei der Anteil moderner Leerstandsflächen mit gut 45 %, so Atisreal. Der Abbau habe sich mit knapp 12.000 m² nahezu ausschließlich im Citykern (- 30 %) vollzogen. Insgesamt verteile sich der Leerstand jedoch recht gleichmäßig auf die Nebenlagen (32.000 m²), die City (27.000 m²) und den Cityrand (26.000 m²). Die Leerstandsrate wird mit 3,5 % angegeben. Die Bürospitzenmiete lag zum Jahresende 2008 bei 13,50 Euro/m². Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Lage sei es unwahrscheinlich, dass 2009 die Ergebnisse der vergangenen Jahre erneut erzielt werden können, so das Maklerhaus.

Der Umsatz auf dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt ist 2008 im Vergleich zum Vorjahr stark zurück gegangen. Laut Bericht des Gutachterausschusses sank der Umsatz auf 2,44 Mrd. Euro (2007: 4,2 Mrd. Euro). Das Ergebnis sei mit dem Ausbleiben der in den vergangenen Jahren verstärkt aufgetretenen institutionellen ausländischen Investoren zu erklären, sagt Wilfried Mann, Vorsitzender des Düsseldorfer Gutachterausschusses. Auf die Preisentwicklung habe dies hingegen keinen Einfluss gehabt: Die Preise für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke stiegen 2008 um 5 %. Dagegen haben sich die Preise für unbebaute Grundstücke für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser (Renditeobjekte) im Durchschnitt nicht geändert. Spitzenreiter für Büro- und Geschäftshausgrundstücke blieb die Königsallee, wo bis zu 14.500 Euro/m² Grund und Boden gezahlt werden mussten

Quelle: Thomas Dally