Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Am 30. Juni endet für Erben der Jahre 2007 und 2008 die Frist, innerhalb der sie sich für die Anwendung des neuen Erbschaftsteuerrechts entscheiden können.

Das neue Erbschaftsteuerrecht sieht für Erben der Jahre 2007 und 2008 ein besonderes Wahlrecht vor: Entweder sie werden nach dem bis zum Jahresende 2008 geltenden „alten” Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht veranlagt oder sie entscheiden sich für die Anwendung des neuen Rechts. Dieses Wahlrecht läuft Ende Juni aus.

Der Erwerber kann aufgrund des Wahlrechts bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung beantragen, dass für alle Erwerbe von Todes wegen, für die die Steuer nach dem 31.12.2006 und vor dem 1.1.2009 entstanden ist (also für alle Todesfälle in den Jahren 2007 und 2008) schon alle Bewertungsregelungen und alle erbschaftsteuerrechtlichen Regelungen nach neuem Recht angewendet werden. Lediglich die persönlichen Freibeträge sind auch in diesen Fällen weiterhin nach altem Recht anzusetzen.

Die Finanzverwaltung hat mit Schreiben vom 23.2.2009 (BStBl I 2009, 446) zu den Anwendungsregelungen Stellung genommen. Damit gibt es bei Erbfällen 2007/2008 grundsätzlich die folgenden Möglichkeiten:

1. Die Steuer ist schon bis zum 31.12.2008 festgesetzt worden => Der Antrag ist bis spätestens zum 30.6.2009 zu stellen.
2. Die Steuer ist in der Zeit vom 1.1.2009 bis 30.6.2009 festgesetzt worden => Der Antrag ist bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung, spätestens bis zum 30.6.2009 zu stellen. Die Unanfechtbarkeit tritt mit formeller Bestandskraft ein. Damit ist innerhalb von einem Monat nachdem der Bescheid ergangen ist, der Antrag spätestens zu stellen.
3. Es ist bis zum 30.6.2009 noch keine Steuer festgesetzt worden: Der Antrag ist bis spätestens zum 30.6.2009 zu stellen.

Quelle Haufe

Der „Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft” der Bundesregierung bleibt in vielen Punkten praxisfern. „Die Bundesregierung hat zwar die zentralen Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft erkannt. Leider hat sie trotz der großen volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirtschaft notwendige politische Maßnahmen bisher nicht auf den Weg gebracht”, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. Die von der Bundesregierung getroffenen Maßnahmen im Rahmen der Konjunkturpakete hätten der Immobilienwirtschaft nur indirekt genutzt. „Wir fordern von der Bundesregierung eine gezielte, direkte Förderung der Immobilienwirtschaft. Dadurch könnten wichtige konjunkturelle Impulse ausgelöst werden”, ist sich Kießling sicher. Bei den Maßnahmepaketen zur Ankurbelung der Konjunktur sei die Immobilienwirtschaft nicht ausreichend berücksichtigt worden.

„Von einer Entspannung der Wohnungsmärkte kann in Deutschlands nicht gesprochen werden”, kritisiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, den Bericht der Bundesregierung. „Der IVD warnt bereits seit Jahren vor einer Wohnungsknappheit, da das Neubauvolumen immer weiter zurückgeht und kontinuierlich weniger Häuser fertig gestellt werden, als der Markt braucht”, so der IVD-Vizepräsident weiter. Als Folge der konstant niedrigen Zahl von Baufertigstellungen und steigenden Haushaltszahlen würden die Mieten steigen. Der IVD verzeichnet in allen Segmenten des Deutschen Wohnimmobilienmarktes steigende Mieten. „Die Bundesregierung muss schnellstmöglich Anreize für den Wohnungsneu-bau schaffen. Ansonsten wird sich diese Situation nicht ändern, sondern verschärfen”, sagt Schick. „Wir kritisieren in diesem Zusammenhang besonders, dass aus dem Erfordernis für Neubau von Wohnungen in Deutschland keine politischen Maßnahmen ergriffen werden. Wenn dieses Erfordernis festgestellt wird, dann muss die Politik auch die entsprechenden Maßnahmen ergreifen”, so Schick weiter.

Die Bundesregierung habe den hohen Stellenwert von selbstgenutztem Wohneigentum bei der Altersvorsorge richtig erkannt und die Förderung der Wohneigentumsquote folgerichtig zum Ziel ausgegeben. „Mit dem mittlerweile eingeführten so genannten ‚Wohn-Riester’ wird dieses Ziel allerdings nicht erreicht. Er ist kein adäquater Ersatz für die gestrichenen Förderungen”, betont Jens-Ulrich Kießling. Hier würden die Zahlen der Abschlüsse von neuen Riester-Anwendungen, die in den letzten Wochen veröffentlicht worden sind, mit einem großen Erfolg der Wohn-Riester Förderung gleichgesetzt. Offensichtlich fließen bei den weiter rückläufigen Neubauzahlen in Deutschland die abgeschlossenen Verträge nicht in den Wohnungsneubau. Notwendig seien steuerliche Anreize wie die Wiedereinführung des privaten Schuldzinsenabzugs. Der IVD habe bereits konkrete steuerpolitische Vorschläge zur Förderung von Wohneigentum und zur energetischen Sanierung erarbeitet und werde diese in die Diskussion einbringen.

Quelle Thomas Dally

Die Zentrumsnähe von Eigentumswohnungen muss man in deutschen Städten teuer bezahlen: 20.000 Euro sind sie im Schnitt teurer als Häuser auf kleinen Grundstücken am Stadtrand. Immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, beleuchtet weitere Kriterien für die Entscheidung beim Immobilienkauf.
Beim Immobilienkauf in Großstädten gilt die Faustregel: Je näher am Kern, desto höher der Preis. Wie Immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, in einer Angebotsanalyse herausgefunden hat, sind vor allem die Unterschiede zwischen zentrumsnahen Wohnungen und randwärtig gelegenen Häusern beträchtlich: Im bundesweiten Durchschnitt sind Wohnungen 20.000 Euro teurer als Häuser mit vergleichbarer Wohnfläche. Verglichen wurden Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 70 und 150 Quadratmetern und Häuser mit kleinen Grundstücken – maximal 150 Quadratmeter.

So weit die Preise auch auseinander liegen: Es gibt weitere Unterschiede zwischen Wohnungen und Häusern zu bedenken. Denn während Häuser mehr Arbeit mit sich bringen, genießt man auch mehr Freiheiten. Umbauten oder andere Veränderungen muss man sich, anders als bei der Eigentumswohnung, nicht von der Eigentümergemeinschaft absegnen lassen.

Der große Vorteil der Eigentumswohnungen ist, dass sie oft zentraler liegen. Das heißt: Kürzere Wege, bessere Einkaufsmöglichkeiten und ein vielfältigeres kulturelles Angebot. Gerade junge Familien überlegen daher nicht zuletzt wegen der Vereinbarkeit von Familie und Beruf lange, bevor sie sich für Wohnung oder Haus entscheiden.

Bei der Immowelt.de-Preisanalyse wurden verglichen:

• Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 70 und 200 Quadratmetern und Balkon, Terrasse oder ähnlichem

• Häuser auf stadttypisch kleinen Grundstücken bis 150 Quadratmetern.

Das Ergebnis: In vielen untersuchten Städten sind die Wohnungen teurer als die Häuser. Die Spitzengruppe besteht aus Berlin, Frankfurt und Dresden. Hier kostet die Wohnung in der Stadt knapp 40.000 Euro mehr als das Häuschen am Stadtrand. Beinahe gleich hingegen sind die Preise in Hamburg

Die deutschen Büroimmobilienmärkte werden in den kommenden Jahren erheblich unter der zunehmenden Alterung der Gesellschaft leiden. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die heute vormittag vorgestellt wird, ist in nahezu allen der 97 untersuchten Städte bis zum Jahr 2025 mit einer sinkenden Flächennachfrage und teilweise erheblich steigenden Leerständen zu rechnen. Besonders dramatisch fallen die Prognosen mit einem Nachfragerückgang von bis zu 40 % für einige ostdeutsche Städte aus. Betroffen sind aber auch die Immobilienhochburgen. Für Berlin wird ein Nachfragerückgang von 6,5 % erwartet, für Frankfurt sind es -2,6 %, für Düsseldorf und Stuttgart -0,7 bzw. -0,3 %. Zu den Gewinnern unter den Topstandorten zählt mit Abstand München. Dort dürfte die Nachfrage um 7,2 % zulegen. Auch für Köln und Hamburg wird eine leicht steigende Nachfrage von 2,7 % bzw. 1,9 % erwartet. Unter den B-Standorten ist laut IW lediglich in Mainz, Nürnberg und Bonn mit einer moderat steigenden Nachfrage zu rechnen. Grundlage für diese Prognosen ist die Entwicklung der Zahl der Erwerbstätigen. In einem Alternativszenario, das davon ausgeht, dass der Anteil der Bürobeschäftigten an den potenziellen Erwerbstätigen nicht gleich bleibt, sondern um 2,5 % steigt, würde die für Köln prognostizierte Flächennachfrage um knapp 11 % steigen, in München sogar um 13,6 %.

Das von ECE Projektmanagement und Strabag Real Estate geplante Koblenzer Einkaufs- und Kulturzentrum “Forum Mittelrhein” kann gebaut werden. Der Rat der Stadt gab grünes Licht für den Grundstückskaufvertrag, den städtebaulichen Vertrag und den Mietkaufvertrag des 180 Mio. Euro teuren Vorhabens, das 20.000 m² Einzelhandelsfläche und 10.000 m² für kulturelle Nutzungen umfasst. Strabag ist bereits Eigentümer des ehemaligen Hertie-Kaufhauses und erwirbt nun von der Stadt auch die verbliebene Grundstücksfläche am Zentralplatz. Der Bauantrag soll nun bis Ende dieses Jahres eingereicht werden. Die Eröffnung des Neubaus ist für den Herbst 2012 vorgesehen.

Die Wirtschaftskrise erschüttert zunehmend die Realwirtschaft. Doch der Markt für Wohnimmobilien gilt insbesondere im Vergleich mit dem Ausland in Deutschland als solide. Das hat eine aktuelle Befragung unter 1.479 Maklern des Immobilienportals ImmobilienScout24 bestätigt: Neun von zehn Maklern raten jetzt zu einer Investition in „Betongold”.

Die Kaufempfehlung

gilt allerdings bei der Hälfte der Befragten nur eingeschränkt: Neben dem Zeitpunkt muss auch die Lage der Immobilie gut gewählt sein. Für die restlichen 45,5 Prozent der Makler gilt jedoch: Sie bewerten das Preisniveau als günstig, bei niedrigen Zinsen. Das größte Hindernis sehen die Makler in den Banken: Mehr als jeder zweite Makler von Kaufimmobilien beklagt eine wachsende Zurückhaltung bei Immobilienfinanzierungen.

Weitgehende Einigkeit herrscht auch bei der Marktentwicklung. Über die Hälfte der befragten Makler rechnet in den nächsten zwölf Monaten mit gleichbleibenden Quadratmeterpreisen. Mehr noch: 17,7 Prozent der Wohnungsvermittler erwarten sogar steigende Preise. Über ein Viertel der Makler gibt zudem an, dass es derzeit einen Anstieg bei den Kaufanfragen gebe, da Immobilien als krisen- und inflationssicher gelten.

Die Wirtschaftskrise hat zumindest für die Umwelt auch positive Seiten: Mehr als jeder dritte Makler macht derzeit die Erfahrung, dass Käufer und Mieter bei der Suche nach einer neuen Bleibe verstärkt auf den Energieverbrauch einer Immobilie achten (39,4 bzw. 36,6 Prozent).

Weiterhin auffällig: Die durchschnittliche Courtage bei Kaufimmobilien hat sich verringert und auch die Bereitschaft, bei Mietimmobilien Courtage zu zahlen, ist deutlich zurückgegangen – so die Beobachtung der Immobilienvermittler (16,6 Prozent der Makler bei Kaufimmobilien, 37,2 Prozent bei Mietimmobilien).

Das Immobilienberatungsunternehmen Immo Media Consult befragte 1.479 Makler, die im April 2009 eine Immobilie auf dem Internetportal ImmobilienScout24 inseriert haben.