Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Die deutschen Büroimmobilienmärkte werden in den kommenden Jahren erheblich unter der zunehmenden Alterung der Gesellschaft leiden. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die heute vormittag vorgestellt wird, ist in nahezu allen der 97 untersuchten Städte bis zum Jahr 2025 mit einer sinkenden Flächennachfrage und teilweise erheblich steigenden Leerständen zu rechnen. Besonders dramatisch fallen die Prognosen mit einem Nachfragerückgang von bis zu 40 % für einige ostdeutsche Städte aus. Betroffen sind aber auch die Immobilienhochburgen. Für Berlin wird ein Nachfragerückgang von 6,5 % erwartet, für Frankfurt sind es -2,6 %, für Düsseldorf und Stuttgart -0,7 bzw. -0,3 %. Zu den Gewinnern unter den Topstandorten zählt mit Abstand München. Dort dürfte die Nachfrage um 7,2 % zulegen. Auch für Köln und Hamburg wird eine leicht steigende Nachfrage von 2,7 % bzw. 1,9 % erwartet. Unter den B-Standorten ist laut IW lediglich in Mainz, Nürnberg und Bonn mit einer moderat steigenden Nachfrage zu rechnen. Grundlage für diese Prognosen ist die Entwicklung der Zahl der Erwerbstätigen. In einem Alternativszenario, das davon ausgeht, dass der Anteil der Bürobeschäftigten an den potenziellen Erwerbstätigen nicht gleich bleibt, sondern um 2,5 % steigt, würde die für Köln prognostizierte Flächennachfrage um knapp 11 % steigen, in München sogar um 13,6 %.

Das von ECE Projektmanagement und Strabag Real Estate geplante Koblenzer Einkaufs- und Kulturzentrum “Forum Mittelrhein” kann gebaut werden. Der Rat der Stadt gab grünes Licht für den Grundstückskaufvertrag, den städtebaulichen Vertrag und den Mietkaufvertrag des 180 Mio. Euro teuren Vorhabens, das 20.000 m² Einzelhandelsfläche und 10.000 m² für kulturelle Nutzungen umfasst. Strabag ist bereits Eigentümer des ehemaligen Hertie-Kaufhauses und erwirbt nun von der Stadt auch die verbliebene Grundstücksfläche am Zentralplatz. Der Bauantrag soll nun bis Ende dieses Jahres eingereicht werden. Die Eröffnung des Neubaus ist für den Herbst 2012 vorgesehen.

Die Wirtschaftskrise erschüttert zunehmend die Realwirtschaft. Doch der Markt für Wohnimmobilien gilt insbesondere im Vergleich mit dem Ausland in Deutschland als solide. Das hat eine aktuelle Befragung unter 1.479 Maklern des Immobilienportals ImmobilienScout24 bestätigt: Neun von zehn Maklern raten jetzt zu einer Investition in „Betongold”.

Die Kaufempfehlung

gilt allerdings bei der Hälfte der Befragten nur eingeschränkt: Neben dem Zeitpunkt muss auch die Lage der Immobilie gut gewählt sein. Für die restlichen 45,5 Prozent der Makler gilt jedoch: Sie bewerten das Preisniveau als günstig, bei niedrigen Zinsen. Das größte Hindernis sehen die Makler in den Banken: Mehr als jeder zweite Makler von Kaufimmobilien beklagt eine wachsende Zurückhaltung bei Immobilienfinanzierungen.

Weitgehende Einigkeit herrscht auch bei der Marktentwicklung. Über die Hälfte der befragten Makler rechnet in den nächsten zwölf Monaten mit gleichbleibenden Quadratmeterpreisen. Mehr noch: 17,7 Prozent der Wohnungsvermittler erwarten sogar steigende Preise. Über ein Viertel der Makler gibt zudem an, dass es derzeit einen Anstieg bei den Kaufanfragen gebe, da Immobilien als krisen- und inflationssicher gelten.

Die Wirtschaftskrise hat zumindest für die Umwelt auch positive Seiten: Mehr als jeder dritte Makler macht derzeit die Erfahrung, dass Käufer und Mieter bei der Suche nach einer neuen Bleibe verstärkt auf den Energieverbrauch einer Immobilie achten (39,4 bzw. 36,6 Prozent).

Weiterhin auffällig: Die durchschnittliche Courtage bei Kaufimmobilien hat sich verringert und auch die Bereitschaft, bei Mietimmobilien Courtage zu zahlen, ist deutlich zurückgegangen – so die Beobachtung der Immobilienvermittler (16,6 Prozent der Makler bei Kaufimmobilien, 37,2 Prozent bei Mietimmobilien).

Das Immobilienberatungsunternehmen Immo Media Consult befragte 1.479 Makler, die im April 2009 eine Immobilie auf dem Internetportal ImmobilienScout24 inseriert haben.

Urteil: Fehlt eine Größenangabe im Mietvertrag, kann der Mieter die Miete nicht mindern, weil die Wohnung angeblich zu klein ist, berichtet Immowelt.de.
Ein Mieter kann nur dann die Miete wegen einer zu kleinen Wohnung mindern, wenn die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl mehr als zehn Prozent höher ist, als die tatsächliche Größe der Wohnung. Gibt es jedoch im Mietvertrag keinerlei Angaben zur Größe der Wohnung, ist eine Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung ausgeschlossen, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Amtsgericht Hagen (Az.: 9 C 500/07).

Im verhandelten Fall mietete ein Familienvater eine Wohnung, die angeblich 100 Quadratmeter groß sein sollte – so stand es jedenfalls im Inserat. Mehrere Jahre später ließ er die Wohnung ausmessen. Dabei stellte sich heraus, dass deren tatsächliche Größe nur bei knapp 90 Quadratmetern lag. Da der Mieter wohl davon gehört hatte, dass Abweichungen von mehr als zehn Prozent laut der einschlägigen Rechtsprechung eine Minderung der Miete rechtfertigen, forderte er von seinem Vermieter rückwirkend mehrere tausend Euro Miete und Nebenkosten zurück.

Vor dem Amtsgericht Hagen scheiterte er allerdings mit diesem Ansinnen. Denn im Mietvertrag gab es keinerlei Angaben zur Wohnungsgröße. Das Gericht ging laut Immowelt.de deshalb davon aus, dass sich der Mieter nicht wegen einer bestimmten Wohnungsgröße, sondern aufgrund seines Eindrucks, den er bei der Besichtigung der Wohnung gewonnen hatte, zur Anmietung entschied. Dass ihm die Größe der Wohnung dabei besonders wichtig gewesen sein soll, schloss das Gericht ebenfalls aus – denn dann hätte der Mieter auf eine Flächenangabe im Mietvertrag bestanden.

Wohnen in Deutschland wird teurer – die Nettokaltmieten in Deutschland sind im vergangenen Jahr bundesweit angezogen. Dabei fallen die Mietpreissteigerungen in den Großstädten höher als in den Mittel- und Kleinstädten aus. Zu diesen Ergebnissen kommt der Immobilienverband IVD in seinem Wohnpreisspiegel 2008/2009. „Wer 2008 eine Mietwohnung neu bezogen hat, musste durchschnittlich über ein Prozent mehr Miete zahlen als im Vorjahr“, berichtet Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. In Städten mit über 100.000 Einwohnern seien die Nettokaltmieten sogar zwischen zwei und drei Prozent gestiegen.

Anders als in den Jahren zuvor hat sich der Anstieg der Neuvertragsmieten in allen Segmenten und in allen Städtegrößen flächendeckend durchgesetzt. Selbst in den Mittel- und Kleinstädten sind durchschnittliche Mietpreisanstiege von knapp einem Prozent messbar. „Dabei sind bei Altbauwohnungen in guten Wohnlagen der Großstädte mit rund vier Prozent die höchsten durchschnittlichen Preissteigerungen zu verzeichnen“, erklärt Kießling. „Dies ist der höchste Mietpreisanstieg bei Altbauwohnungen seit 1992/1993.“

Weitere Mietpreissteigerungen erwartet

Es werden weiter steigende Mieten in den Großstädten erwartet. Gründe hierfür sind laut IVD der seit einigen Jahren stark rückläufige Wohnungsbau, die wachsende Zahl der Haushalte aufgrund des demografischen Wandels, das knappe Angebot in einigen Städten und die steigende Nachfrage nach Altbauwohnungen.

Der zweithöchste Anstieg der Mieten ist im Neubausegment zu beobachten. Im Bundesdurchschnitt ist der Mietpreisanstieg mit rund einem Prozent bereits doppelt so hoch wie im Vorjahr, in den Großstädten hat der IVD sogar Steigerungsraten von zwei bis drei Prozent beobachtet.

Anstieg der Wohnungsmieten im Vergleich zum Vorjahr in Prozent – mittlerer Wohnwert – Nachkriegsbau (Fertigstellung nach 1949)

Potsdam                5,20     5,80     + 11,54 %

Koblenz                5,50     6,00     + 9,09 %

München               8,90     9,70     + 8,99 %

Gelsenkirchen  3,50     3,80     + 8,57 %

Frankfurt/M.              7,20     7,80     + 8,33 %

Dresden                       5,00     5,40     + 8,00 %

Düsseldorf                   7,00     7,50     + 7,14 %

Heidelberg                 7,60     8,00     + 5,26 %

Leipzig                        4,80     5,00     + 4,17 %

Hannover                     4,85     5,00     + 3,09 %

Köln                             7,35     7,50     + 2,04 %

Hamburg                     7,00     7,10     + 1,43 %

(IVD-Preisspiegeldurchschnitt 2008/2009 = + 1,12 Prozent gegenüber Vorjahr.)

er Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass in die Berechnung von Wohnflächen Balkone, Loggien und Dachterrassen anteilig nicht nur zu einem Viertel, sondern nach § 44 Abs. 2 II. BV auch bis zur Hälfte möglich sind (VIII ZR 86/08).
Christian Bruch, Rechtsreferent beim BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft, begrüßt das Urteil: „Das Bekenntnis des BGH zum vollen Rahmen des § 44 Abs. 2 II BV und der damit verbundenen Möglichkeit der Anrechung von 50 % der Balkonfläche ist zu begrüßen. Allerdings bleibt es dabei, dass der BFW empfiehlt, die Anrechnungsquote ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln, um Unsicherheiten bzgl. eventuell abweichender ortsüblichen Verkehrssitte auszuschließen.“

VNW begrüßt BGH-Urteil zur Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 22. April 2009 entschieden, dass auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum zur Berechnung der Wohnfläche der Wohnung Terrassen, Loggien und Dachterrassen zwar in der Regel mit einem Viertel, aber auch bis zur Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden können (VIII ZR 86/08). Der Bundesgerichtshof hat damit seine bisherige Rechtsprechung bestätigt.

Nach dem Urteil gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße die gleich “allgemeinen Regeln”, wie für den preisgebundenen Wohnraum. Bis Ende 2003 durften hier nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung Terrassen- und Balkonflächen bis zu 50 Prozent angesetzt werden. Nach der ab 2004 geltenden Wohnflächenverordnung sind diese Flächen regelmäßig zu 25 Prozent anzusetzen, können aber auch mit bis zu 50 Prozent berechnet werden, wenn dies beispielsweise ortsüblich ist. Im preisgebundenen Wohnungsbestand, für den das Kostenmietrecht gilt, ist eine Anrechnung bis zu 50 Prozent üblich. Hier wird durch den BGH-Entscheid vermieden, dass “Neu-Mietern” eine niedrigere Wohnfläche berechnet werden müsste als “Alt-Mietern”, was z.B. für die Betriebskostenabrechnung von Bedeutung ist. Das Gleiche gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum, bei dem Terrassen und Balkone bisher in der Regel mit 50 Prozent ihrer Fläche angerechnet wurden.

Verbandsdirektor Dr. Joachim Wege:

“Die Entscheidung des BGH ist erfreulich praxisgerecht, da Terrassen, Loggien und Dachterrassen sowie Balkone den Wohnwert deutlich verbessern. Hätte der BGH – wie in der Öffentlichkeit vielfach bereits fälschlich vorweggenommen wurde – die Anrechnung generell nur zu einem Viertel zugelassen, wäre es bei einer unabsehbaren Vielzahl von Mietverhältnissen, bei denen im Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung eine hälftige Anrechnung vorgenommen wurde, zwingend zum Streit wegen Mietminderungen gekommen. Dies hat der BGH mit seinem Urteil vermieden.”