Immobilienbewertung – Wertermittlung

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Mieter zahlen demnach in Deutschland durchschnittlich 2,14 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,78 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Die Betriebskosten in Ost und West nähern sich immer mehr an.

Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund (DMB) auf Grundlage von ca. 35.000 Abrechnungsdaten des Jahres 2007 vorlegt hat. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 668,80 Euro im Jahr 2007 nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das sind 1,5 Prozent weniger als noch im Abrechnungsjahr 2006.

Die Preise für Heizung und Warmwasser sind demnach im Abrechnungsjahr 2007 um 7,5 Prozent gesunken. Ursächlich dafür waren nach Angaben des DMB die stabilen Energiepreise 2007, teilweise sogar Preisrückgänge und spürbar gesunkene Verbräuche. Neben einem milden Winter hätten sich auch energetische Modernisierungen und sparsameres Heizverhalten der Mieterinnen und Mieter bemerkbar gemacht. Gleichzeitig “warnt” der DMB, denn der Winter 2008 war kälter und vor allem sind die Energiepreise 2008 explodiert. Öl wurde um rund 32 Prozent und Gas um rund zehn Prozent teurer. Die Betriebskostenabrechnungen für 2008 würden deshalb spürbar um 20 bis 30 Prozent höher ausfallen.

Die Preise der so genannten kalten Betriebskosten waren 2007 stabil. Hier gab es praktisch keine Steigerungen. Die Aufzugskosten fallen sogar niedriger aus als im Vorjahr. Hier machen sich ein gesteigertes Kostenbewusstsein und ein Betriebskostenmanagement bemerkbar, insbesondere in der Wohnungswirtschaft. Gleichzeitig sind die meisten der kalten Betriebskosten im Jahr 2007 auch nur geringfügig gestiegen, wenn man zum Vergleich die Preisangaben des Statistischen Bundesamtes heranzieht: Wasser plus 1,0 Prozent, Abwasser plus 1,1 Prozent, Müll plus 1,2 Prozent. Der Anstieg der Stromkosten um 6,9 Prozent fällt bei dem Betriebskostenspiegel kaum ins Gewicht, da hier nur Allgemeinstrom, also zum Beispiel das Treppenhauslicht, abgerechnet wird.

Ost- und Westdeutschland nähern sich bei den Betriebskosten immer stärker an. Das gilt nicht nur bei den warmen Betriebskosten. Heizung und Warmwasser sind im Ergebnis in Ost (1,01 Euro) und West (0,98 Euro) praktisch gleich teuer. Bei den so genannten kalten Betriebskosten gleichen sich die Preise auch stark an, sind zum Beispiel bei Wasser und Abwasser, Aufzug oder Antenne/Kabel auf dem gleichen Niveau. Die größten Preisunterschiede zeigen sich bei der Grundsteuer und bei den Kosten der Müllbeseitigung. Hier sind die Kosten im Westen um fast ein Drittel höher als im Osten. Unterschiede gibt es auch immer noch bei stark personenbezogenen Kosten, wie Hauswart, Gartenpflege oder Gebäudereinigung. Aber auch hier sind die Abstände zwischen West und Ost kleiner geworden. Bei den Stromkosten wird in den östlichen Bundesländern sogar durchschnittlich ein Cent mehr bezahlt als im Westen.

Quelle: Deutscher Mieterbund

Die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen liegen in Frankfurt mit bis zu 270 Euro/m² um ca. 10 Euro über dem Vorjahresniveau. Damit gehöre Frankfurt zu einer der wenigen Städte, in denen die Einzelhandelsmieten gegen den bundesweiten Trend weiter gestiegen seien, heißt es in der aktuellen Ausgabe des “Retail Ticker Frankfurt” von Kemper’s Jones Lang LaSalle (Kemper’s JLL). Für das zweite Halbjahr 2009 sind dem Bericht zufolge stabile Werte zu erwarten. Die Frankfurter Toplage Zeil sei durch die im Februar erfolgte Eröffnung des Multifunktions- und Einkaufszentrum “MyZeil” aufgewertet worden. Es sei zu erwarten, dass sich die Zentralitätskennziffer durch die Neueröffnung des Centers weiter verbessern werde. In der Goethestraße sei die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen bei Spitzenmieten von bis zu 220 Euro/m² weiterhin stabil. Für die Fressgass registriert Kemper’s JLL ein gleichbleibendes Mietpreisniveau von bis zu 200 Euro/m².

Das Umsatzvolumen auf dem Münchener Logistikmarkt ist stark geschrumpft: Laut Marktbericht von Colliers Schauer & Schöll wurden im 1. Quartal des Jahres 42.000 m² Fläche umgesetzt – das sind 50 % weniger als im Durchschnitt der Vergleichsquartale 2007 und 2008. Grund für den Rückgang sei das Ausbleiben von großvolumigen Vermietungen. Hingegen seien die Mietpreise für Industrie und Lagerflächen der neuesten Generation weiterhin wertstabil: Je nach Lage werden in der Spitze Mieten zwischen 5,75 und 6,50 Euro/m² erzielt. Da derzeit einige Großvermietungen vor dem Abschluss stünden, sei mit einem besseren Ergebnis im 2. Quartal zu rechnen, so das Maklerhaus

Trotz der eingetrübten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wurden auf dem Frankfurter Retail-Markt die Top-Lagen auch 2008 ungebrochen stark nachgefragt. Das ergibt der „Retail Market Report 2009“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, kürzlich veröffentlicht hat.

„Dafür verantwortlich ist insbesondere das weiterhin sehr knappe Angebot in den absoluten 1A-Lagen, zu denen vor allem die Zeil/Fressgass’, Biebergasse und Goethestraße gehören“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von Atisreal. „Außerhalb der Top-Lagen war dagegen, insbesondere gegen Ende des Jahres, die Nachfrage im Vergleich zu 2007 etwas geringer. Die konjunkturellen Einflüsse führen in einigen Branchen zu etwas vorsichtigeren Expansionsplänen, was sich auch in längeren Prüf- und Entscheidungszeiträumen widerspiegelt“. Nach wie vor stark expansiv sind dagegen Monolabel-Stores mit Komplettsortiment, die versuchen, die allerbesten Standorte in den A-Lagen zu besetzen. Zu den Branchengruppen mit nach wie vor sehr ausgeprägter Nachfrage gehören darüber hinaus Bekleidung und Elektronik.
Anders als im Vorjahr konnten 2008 auch einige größere Flächen vermietet werden. In den analysierten Straßenzügen wurden 23 Prozent aller Verträge für Ladenlokale über 500 Quadratmeter abgeschlossen, wobei Läden mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmeter mit knapp 8 Prozent beteiligt waren. Am lebhaftesten war der Markt aber erneut in den kleinen und mittleren Flächenkategorien: Jeweils fast 31 Prozent der Vermietungen entfielen auf Einheiten zwischen 60 und 120 Quadratmetern sowie zwischen 250 und 500 Quadratmetern. Kleine Ladenlokale mit weniger als 60 Quadratmetern waren mit gut 15 Prozent an den Vertragsabschlüssen beteiligt und konnten ihren Vorjahresanteil damit in etwa halten.
Die grundsätzliche Angebotssituation hat sich auch 2008 kaum verändert. In den Top-Lagen sind Flächen nach wie vor Mangelware, da Ladenlokale in den begrenzten 1A-Lagen nur in Ausnahmefällen aufgegeben werden. Daran wird sich auch in diesem Jahr nichts ändern. In den B-Lagen dürfte dagegen aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation die Fluktuation leicht zunehmen, sodass sich die Einzelhandelslandschaft hier etwas mehr bewegen wird als in den vorigen Jahren und sich das Flächenangebot leicht erhöhen sollte. Positiv wirkt sich auch die Ausweitung der Einzelhandelsflächen auf der Zeil aus, wo im Februar 2009 das Shoppingcenter My Zeil eröffnet wurde.

Leichter Mietpreisanstieg in den knappen 1A-Lagen
Trotz einer in der zweiten Jahreshälfte eingetrübten Konjunktur haben die Höchstmieten in einigen Top-Lagen 2008 noch einmal leicht zugelegt. Die Spitzenmiete in Frankfurt wird nach wie vor mit 260 Euro pro Quadratmeter (plus 8 %) auf der Zeil erzielt. Auf dem zweiten Platz folgt die Goethestraße (Höchstmiete: 220 €/m²), die sich gegenüber 2007 nicht verändert hat. Den größten Zuwachs verzeichnete die Fressgass’ mit 10,5 Prozent (auf 210 €/m²); auf dem gleichen Niveau liegt die Biebergasse (plus 5 %). Auch die in den A-Lagen erzielten Durchschnittsmieten haben sich noch einmal leicht erhöht. „Bei Ausnahmeobjekten kann jedoch auch ein weitaus höherer Mietpreis erzielt werden“, betont Christoph Scharf.
Anders sieht die Situation in den B-Lagen aus, wo keine positiven Entwicklungen zu beobachten waren, sondern die Mieten vereinzelt schon unter Druck gerieten. Dieser Trend wird sich vor dem Hintergrund einer leicht rückläufigen Nachfrage in diesem Jahr fortsetzen. Für die Top-Lagen deutet dagegen alles auf ein stabiles Mietpreisniveau hin.
Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Premiumlagen 2009 auf einem unverändert hohen Niveau bleiben wird. Trotz der Wirtschaftsflaute, die nach und nach auch im Einzelhandel ankommt, überwiegt die Nachfrage einiger Monolabel-Stores in den 1A-Lagen das Angebot. In den B- und vor allem C-Lagen sind dagegen eine stärkere Fluktuation und etwas mehr Geschäftsaufgaben zu erwarten. Da gleichzeitig der Expansionsdrang vieler Filialisten etwas gebremst ausfallen dürfte, ist in diesen Lagen von einem leicht steigenden Angebot und tendenziell moderat sinkenden Mieten auszugehen“.

Wenn ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück mehreren Berechtigten eingeräumt ist, kann es in der Regel dennoch auch von einem Berechtigten allein ausgeübt werden, entschied das OLG Stuttgart. Dies gelte insbesondere, wenn das Vorkaufsrecht als Gesamtberechtigung nach § 428 BGB bestellt wurde. In diesem Fall müssen weder beide Berechtigte das Vorkaufsrecht gemeinsam ausüben, noch müsse der eine auf den ausdrücklichen Verzicht oder das Erlöschen des Vorkaufsrechts des anderen warten, bevor er das Vorkaufsrecht für sich allein ausüben könne.
Praxistipp
Gem. § 472 BGB kann ein mehreren gemeinschaftlich zustehendes Vorkaufsrecht nur „im Ganzen“ ausgeübt werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass alle Berechtigten das Vorkaufsrecht ausüben müssen, sondern dass sich die Ausübung auf den gesamten Gegenstand beziehen muss. Wenn also das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, dann muss man dies auch für das gesamte Grundstück tun und nicht nur für einen Bruchteil. Ein Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken gem. § 469 Abs. 2 BGB innerhalb einer Frist von 2 Monaten nach Erhalt der Mitteilung vom Verkauf an den Dritten ausgeübt werden. In der Praxis kann ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht die Abwicklung eines Kaufvertrages somit erheblich verzögern, wenn dem Berechtigten die Mitteilung nicht zugestellt werden kann oder dieser die 2- Monatsfrist nur verstreichen lässt, ohne sich zu erklären.

Autor: Matthias Steinke -
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 11. Dezember 2008, 7 U 155/08

„Die Zahl der Baugenehmigungen befindet sich nahezu kontinuierlich seit 1994 auf Talfahrt. Doch gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind Investitionen in Sachwerte wie Immobilien eine gute Vermögensanlage“, kommentiert Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft, die heute vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen. Demnach wurden 2008 in Deutschland nur knapp 174 600 Wohnungen genehmigt. Dies sind rund 4,2 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Rückblickend wurden im Jahr 2008 lediglich 148 300 Genehmigungen im Wohnungsneubau erteilt und das bei einem das bei einem Neubaubedarf von ca. 400.000 pro Jahr, wie die aktuelle Studie „Wohnungsmangel in Deutschland“ des Eduard Pestels Instituts aufzeigt. Somit sind die Zahlen im Wohnungsneubau noch einmal um 5, 6 Prozent unter das Niveau von 2007 gesunken. Besonders deutlich sind die Einbußen bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Rückgang von 6,7 Prozent.
Rasch befürchtet deshalb, dass die Baufertigstellungen im Jahr 2009 einen neuen historischen Tiefpunkt seit Bestehen der Bundesrepublik erreichen werden. „Jedes Haus das nicht genehmigt wird, wird nicht gebaut. Aber nicht jedes Haus das genehmigt wurde, wird auch gebaut. Gerade in Ballungsräumen wie Hamburg, München, Stuttgart oder der Rheinschiene werden die Menschen dies zu spüren bekommen. Geeigneter und vor allem bezahlbarer Wohnraum für Familien, Singles und Senioren wird dort zur Mangelware.“
Rasch fordert daher die Politik zum Handeln auf: „Seit der Finanzkrise ist auch die Immobilenwirtschaft durch eine spürbare Unsicherheit geprägt. Die Wiedereinführung einer degressiven AfA würde einen wichtigen Beitrag leisten, diese zu beseitigen und somit die deutsche Wirtschaft zu stabilisieren“, erklärt BFW-Präsident Rasch. Die Baugenehmigungen auch im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums seien seit dem Auslaufen der Eigenheimzulage ab 2006 stetig rückläufig, so Rasch weiter. Die Eigenheimrente, die seit 2008 eingeführt wurde könne diesen Einbruch kurzfristig nicht kompensieren: Positive Effekte für den Wohnungsneubau seien erst ab 2011 zu erwarten sind. Um die Lücke von 2009 bis 2011 zu schließen, schlägt der BFW daher einen befristeten Schuldzinsenabzug zur Einkommensteuer für selbstgenutztes neu angeschafftes Wohneigentum für die Jahre 2009 bis 2010 vor. Dies würde den Verkauf und den Bau von Neubauwohnungen insbesondere im selbstgenutzten Bereich fördern. Zudem plädiert Rasch für einen Zuschuss von 4.500 Euro, begrenzt bis zum Jahr 2010, für jeden, der ein Eigenheim neu errichtet oder anschafft. Um Familien weiter zu unterstützen und regt einen Kinderzuschuss von 500 Euro pro Kind an.