Immobilienbewertung – Wertermittlung

Artikel-Schlagworte: „Immobilienpreise“

Das Umsatzvolumen auf dem Münchener Logistikmarkt ist stark geschrumpft: Laut Marktbericht von Colliers Schauer & Schöll wurden im 1. Quartal des Jahres 42.000 m² Fläche umgesetzt – das sind 50 % weniger als im Durchschnitt der Vergleichsquartale 2007 und 2008. Grund für den Rückgang sei das Ausbleiben von großvolumigen Vermietungen. Hingegen seien die Mietpreise für Industrie und Lagerflächen der neuesten Generation weiterhin wertstabil: Je nach Lage werden in der Spitze Mieten zwischen 5,75 und 6,50 Euro/m² erzielt. Da derzeit einige Großvermietungen vor dem Abschluss stünden, sei mit einem besseren Ergebnis im 2. Quartal zu rechnen, so das Maklerhaus

Wenn ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück mehreren Berechtigten eingeräumt ist, kann es in der Regel dennoch auch von einem Berechtigten allein ausgeübt werden, entschied das OLG Stuttgart. Dies gelte insbesondere, wenn das Vorkaufsrecht als Gesamtberechtigung nach § 428 BGB bestellt wurde. In diesem Fall müssen weder beide Berechtigte das Vorkaufsrecht gemeinsam ausüben, noch müsse der eine auf den ausdrücklichen Verzicht oder das Erlöschen des Vorkaufsrechts des anderen warten, bevor er das Vorkaufsrecht für sich allein ausüben könne.
Praxistipp
Gem. § 472 BGB kann ein mehreren gemeinschaftlich zustehendes Vorkaufsrecht nur „im Ganzen“ ausgeübt werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass alle Berechtigten das Vorkaufsrecht ausüben müssen, sondern dass sich die Ausübung auf den gesamten Gegenstand beziehen muss. Wenn also das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, dann muss man dies auch für das gesamte Grundstück tun und nicht nur für einen Bruchteil. Ein Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken gem. § 469 Abs. 2 BGB innerhalb einer Frist von 2 Monaten nach Erhalt der Mitteilung vom Verkauf an den Dritten ausgeübt werden. In der Praxis kann ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht die Abwicklung eines Kaufvertrages somit erheblich verzögern, wenn dem Berechtigten die Mitteilung nicht zugestellt werden kann oder dieser die 2- Monatsfrist nur verstreichen lässt, ohne sich zu erklären.

Autor: Matthias Steinke -
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 11. Dezember 2008, 7 U 155/08

„Die Zahl der Baugenehmigungen befindet sich nahezu kontinuierlich seit 1994 auf Talfahrt. Doch gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind Investitionen in Sachwerte wie Immobilien eine gute Vermögensanlage“, kommentiert Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft, die heute vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen. Demnach wurden 2008 in Deutschland nur knapp 174 600 Wohnungen genehmigt. Dies sind rund 4,2 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Rückblickend wurden im Jahr 2008 lediglich 148 300 Genehmigungen im Wohnungsneubau erteilt und das bei einem das bei einem Neubaubedarf von ca. 400.000 pro Jahr, wie die aktuelle Studie „Wohnungsmangel in Deutschland“ des Eduard Pestels Instituts aufzeigt. Somit sind die Zahlen im Wohnungsneubau noch einmal um 5, 6 Prozent unter das Niveau von 2007 gesunken. Besonders deutlich sind die Einbußen bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Rückgang von 6,7 Prozent.
Rasch befürchtet deshalb, dass die Baufertigstellungen im Jahr 2009 einen neuen historischen Tiefpunkt seit Bestehen der Bundesrepublik erreichen werden. „Jedes Haus das nicht genehmigt wird, wird nicht gebaut. Aber nicht jedes Haus das genehmigt wurde, wird auch gebaut. Gerade in Ballungsräumen wie Hamburg, München, Stuttgart oder der Rheinschiene werden die Menschen dies zu spüren bekommen. Geeigneter und vor allem bezahlbarer Wohnraum für Familien, Singles und Senioren wird dort zur Mangelware.“
Rasch fordert daher die Politik zum Handeln auf: „Seit der Finanzkrise ist auch die Immobilenwirtschaft durch eine spürbare Unsicherheit geprägt. Die Wiedereinführung einer degressiven AfA würde einen wichtigen Beitrag leisten, diese zu beseitigen und somit die deutsche Wirtschaft zu stabilisieren“, erklärt BFW-Präsident Rasch. Die Baugenehmigungen auch im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums seien seit dem Auslaufen der Eigenheimzulage ab 2006 stetig rückläufig, so Rasch weiter. Die Eigenheimrente, die seit 2008 eingeführt wurde könne diesen Einbruch kurzfristig nicht kompensieren: Positive Effekte für den Wohnungsneubau seien erst ab 2011 zu erwarten sind. Um die Lücke von 2009 bis 2011 zu schließen, schlägt der BFW daher einen befristeten Schuldzinsenabzug zur Einkommensteuer für selbstgenutztes neu angeschafftes Wohneigentum für die Jahre 2009 bis 2010 vor. Dies würde den Verkauf und den Bau von Neubauwohnungen insbesondere im selbstgenutzten Bereich fördern. Zudem plädiert Rasch für einen Zuschuss von 4.500 Euro, begrenzt bis zum Jahr 2010, für jeden, der ein Eigenheim neu errichtet oder anschafft. Um Familien weiter zu unterstützen und regt einen Kinderzuschuss von 500 Euro pro Kind an.

Die Finanzmarktkrise hat sich 2008 noch nicht auf den deutschen Wohnungsmarkt ausgewirkt. Laut den aktuellen Residential City Profiles von Jones Lang LaSalle (JLL) sind sowohl die angebotenen Wohnungsmieten als auch die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in den acht untersuchten Standorten – München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Berlin und Leipzig – überwiegend gestiegen. Eigentumswohnungen sind weiter in München am teuersten: Mit 3.510 Euro/m² (1. Hj: 3.100 Euro/m²) liegt die bayrische Landeshaupstadt 30 % über dem Kaufpreisgefüge des Zweitplatzierten Frankfurt (2.700 nach 2.510 Euro/m²). Insgesamt wurden in fünf Städten steigende Preise für Eigentumswohnungen registriert; nur in Leipzig, Köln und Hamburg ging es jeweils leicht nach unten. Die angebotenen Wohnungsmieten stiegen im zweiten Halbjahr in sieben Städten, in Köln blieb die Angebotsmiete zumindest stabil. Die teuerste Metropole Deutschlands ist dabei mit einer Schwerpunktmiete von 13,10 Euro/m² im Monat wieder München (1. Hj.: 11,80 Euro/m²), gefolgt von Frankfurt am Main mit 11,50 Euro/m² (1. Hj.: 10,70 Euro/m²). Halb so hohe Mieten wie in München werden JLL zufolge in Berlin mit 6,40 Euro/m² (1. Hj.: 6,05 Euro/m²) verlangt. Auch die Wohnkostenbelastung ist in Berlin geringer als in München und Frankfurt: Laut aktuellen Zahlen, die das Berliner Wohnungsunternehmen GSW zusammen mit JLL und GfK GeoMarketing ermittelt hat, wenden Berliner Mieter durchschnittlich 26,6 % ihrer Kaufkraft für die Wohnkosten auf. In Frankfurt dagegen sind es 32,1 %, in München immerhin 29,8 %.

Stuttgart ist einfach Spitze – nicht nur, was die Anzahl an Patenten angeht, die die fleißigen Tüftler jedes Jahr anmelden. „Innovative Mittelständler, erfolgreiche Großkonzerne, erstklassige Schulen und Universitäten sorgen dafür, dass Stadt und Peripherie auch in schwierigen Zeiten eine der führenden High-tech Regionen Europas bleiben“, so Dr. Klaus Vogt, Leiter der Wirtschaftsförderung, heute in Stuttgart. Und so ist auch der Stuttgarter Büromarkt nach wie vor ausgesprochen begehrt, wie der heute von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers und der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart vorgestellte Büromarktbericht 2008/2009 belegt.

Auch die Wirtschaftskrise konnte dem Stuttgarter Büromarkt bislang nichts anhaben: 180.000 Quadratmeter Büroflächen wurden 2008 vermietet, Stuttgart war neben Köln die einzige Metropole in Deutschland, die beim Flächenumsatz weiter zulegen konnte – mit steigenden Spitzenmieten. „Die Leerstandsquote liegt nur noch bei 6,2 Prozent, was bei einem Gesamtflächenbestand von 7,36 Millionen Quadratmetern 460.000 Quadratmetern entspricht. Vor allem die Innenstadt verfügt nur noch über wenige Reserven“, sagt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. „Das wird sich auch 2009 nicht wesentlich ändern.“ Zwar sank die Nachfrage im zweiten Halbjahr 2008 etwas, inwieweit das die ersten Auswirkungen der Finanzkrise sind, lässt sich nur schwer verifizieren. Einige Gesuche wurden beispielsweise auf Grund laufender Entscheidungsprozesse auf 2009 verschoben.
„Die konjunkturelle Entwicklung lässt bundesweit eine rückläufige Entwicklung der Vermietungsleistung erwarten, ob das auch auf Stuttgart zutrifft, ist fraglich. Insbesondere moderne Neubauten in guter Lage sind nach wie vor sehr gefragt“, so Ulrich Nestel weiter. Mit Stuttgart 21 und dem damit verbundenen Baubeginn zahlreicher Projekte werden langfristig weitere hochwertige Büroflächen zur Verfügung stehen.
Die Vielzahl der Projekte zeigt die ungebrochene Dynamik, die in Stuttgart herrscht. So möchte die Stadt Stuttgart beispielsweise den Bereich der Lautenschlagerstraße zwischen Börsenplatz und Hauptbahnhof aufwerten – durch die Fortführung der Gebäudekante des Zeppelin Carré bis zum Börsenplatz soll ein einheitliches Bild geschaffen werden.

Das Gesamtvolumen vermieteter Flächen steigerte sich 2008 um sechs Prozent. Auch die Cityrandlagen entwickelten sich positiv, die Vertragsunterzeichnung eines Großnutzers bescherte Leinfelden-Echterdingen eine Steigerung der Vorjahresleistung um 73 Prozent.

Erneut zeigte sich, dass in Stuttgart Büroflächen bis 2.000 Quadratmeter den Marktschwerpunkt bilden, insgesamt wurden 2008 264 Vertragsabschlüsse getätigt. Besonders beliebt waren die Stuttgarter Büroflächen bei IT- und Telekommunikationsunternehmen, rund 21 Prozent der Vermietungen gingen an diese Branche. Nachfragen seitens der öffentlichen Hand sind dagegen rückläufig.

Die Spitzenmieten in der City kletterten erneut, 18 Euro pro Quadratmeter wurde in den Topobjekten Königsbau Passagen und City Plaza erreicht. Die Durchschnittsmiete in der City entsprach 14,50 Euro pro Quadratmeter und liegt damit exakt auf Vorjahresniveau.

„Trotz der Finanzkrise und der allgemeinen konjunkturellen Lage gehen wir von einer verhältnismäßig guten Umsatzentwicklung für das Jahr 2009 aus. Vor allem, wenn man bedenkt, dass einige Anmietungsentscheidungen für Großflächen auf 2009 verlegt wurden und dass vor allem die innerstädtischen Flächen immer noch knapp sind“, sagt Ulrich Nestel. „Unserer Einschätzung nach wird sich das Vermietungsvolumen 2009 zwischen 160.000 und 170.000 Quadratmetern einpendeln. Qualitativ hochwertige Flächen sind auch 2009 sehr gefragt.“

Neue Chancen für die Innenstädte: Die Fachmarktzentren zieht es in die Mitte. Während in den vergangenen Jahren Fachmärkte und Fachmarktzentren überwiegend an Ausfallstraßen angesiedelt wurden, gibt es in immer mehr Städten Pläne, sie verstärkt in den Innenstädten anzusiedeln und so auch die Angebotsvielfalt zu erhöhen.

Eigentlich sind die Ansprüche, die Kunden im Zusammenhang mit ihrem Einkauf haben, an eine Innenstadt haben, ganz einfach: Neben günstigen Parkplätzen wollen sie vor allem ein großes Angebot an Geschäften, die Möglichkeit auszuwählen und alle Einkäufe dort zu erledigen. Doch in den Innenstädten ist das nicht mehr ganz so einfach: Quadtratmeterpreise von mehreren 100 Euro im Monat machen es Branchen wie dem Lebensmittelhandel mit seinen niedrigen Margen schwer, sich in den Fußgängerzonen zu halten.

Doch es gibt bei näherer Betrachtung auch für eher margenschwache, aber von den Kunden nachgefragte Branchen durchaus noch Möglichkeiten in den Innenstädten. Es sind die vielen nicht bebauten, meist in der zweiten Reihe liegenden innerstädtischen Grundstücke oder auch Leerstandsflächen, die sich für die Aufnahme von Fachmärkten eignen und so einen Beitrag zur Belebung der Innenstädte leisten können. Die auf die Vermietung und Verkauf von Fachmärkten spezialisierten Essener Immobilienspezialisten der Brockhoff & Partner Immobilien GmbH sehen hier auch eine Chance zur Frequenzbelebung in so mancher bisher wenig frequentierten deutschen Innenstadt. Eckhard Brockhof, geschäftsführender Gesellschafter von Brockhoff & Partner: „Wo gibt es heute noch einen Supermarkt in einer Fußgängerzone bzw. Innenstadt? So etwas gehört aber in die Innenstadt und zum Handelsbesatz.“

Von daher regt Brockhoff & Partner an, mehr solche Ansiedlungen in den Innenstädten vorzunehmen, um deren Attraktivität zu verbessern und die Kaufkraft in der Innenstadt zu halten. Lebensmittel werden von allen Verbrauchern benötigt. Wenn diese in der Innenstadt nicht zu finden sind, fahren die Kunden auf die grüne Wiese, und da dort nicht nur Lebensmittel, sondern auch andere Produkte wie Textilien oder Schuhe angeboten werden, zieht dies dann auch die Kaufkraft aus der Innenstadt auf die grüne Wiese und schwächt damit die Innenstadt. Sinnvoll ist jedoch, dass die Innenstädte, die sich ohnehin im Wettbewerb mit den außerhalb der Stadt gelegenen Fachmärkten und auch den Einkaufszentren behaupten müssen, gestärkt werden.

Hier könnte sicherlich, so Eckhard Brockhoff, die Ansiedlung von mehr Fachmärkten eine vernünftige Lösung sein. Nicht nur Supermärkte, sondern auch Hifi-/Elektronikmärkte, Textilmärkte bieten sich hier als Nutzer an und sind, wie die Gespräche zwischen Brockhoff & Partner und den Entscheidungsträgern der jeweiligen Einzelhandelsunternehmen, die sich in Fachmärkten angesiedelt haben, zeigen, auch schnell zu vermarkten. Die Nachfrage ist da, die in Frage kommenden Flächen ebenfalls. Voraussetzung ist, dass die Gebäudeeigentümer und vor allen die dies genehmigenden Städte die hier schlummernde Chance erkennen. Der Handel gehört in die Innenstadt. Brockhoff: „Bei einem aufmerksamen Rundgang durch jede deutsche Stadt finden sich ausreichend Flächen, auf denen solche Konzepte umzusetzen sind.“